대전지방법원 2025타경502361. 대덕구 법동 ‘그린타운’ 108동 902호, 공부상 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.08.29. 배순자 근저당 105,000,000원인데, 이보다 앞선 2022.02.18. 박현희의 주민등록·점유와 2022.02.17. 확정일자가 존재합니다. 따라서 박현희는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이고, 보증금은 230,000,000원입니다. 단순히 “임차권등기가 근저당 뒤에 있으니 소멸”이라고 보면 안 되는 사건입니다.

현재 최저매각가는 192,500,000원. 데이터상 배당계산에서는 집행비용 3,495,000원을 제외한 189,005,000원이 임차보증금에 배당되고, 40,995,000원이 남습니다. 대항력 구조만 놓고 보면 이 미배당액은 원래 매수인 인수 위험입니다. 하지만 이 사건은 그 뒤에 붙은 매각조건이 결론을 뒤집습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만, 매각조건이 인수를 끊는다

2001년과 2005년 대전축산업협동조합 근저당은 2022.02.18. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022.08.29. 배순자 근저당권이고, 이후의 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 박현희의 임차권은 등기일인 2024.03.11.만 볼 것이 아니라, 전입·점유 2022.02.18.을 기준으로 대항력을 판단해야 합니다. 이 날짜는 말소기준보다 앞섭니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 230,000,000원

박현희는 확정일자와 배당요구가 있고 대항력도 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 박현희 주택임차권의 승계인으로 기재된 주체입니다. 같은 보증금 230,000,000원을 임차인과 승계인 금액으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 192,500,000원’으로 본다

그린타운 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 237,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 230,000,000원, 표본 최저는 220,000,000원, 최고는 262,000,000원입니다. 매각조건이 이행된다는 전제에서 실질취득 192,500,000원은 최근 평균의 81.2%로, 최신 거래 230,000,000원보다도 낮습니다.

특히 최근 실거래 최저가가 220,000,000원인데 실질취득은 192,500,000원입니다. 감정가 275,000,000원과 비교하면 82,500,000원 낮아졌고, 최근 12개월 평균과 비교하면 44,583,333원 낮습니다. 다만 7회 유찰된 물건인 만큼, 낮아진 가격 자체와 별개로 매각조건 및 임차권 말소 절차를 입찰 전 원문으로 다시 확인하는 것이 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 192,500,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 미배당액은 40,995,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

⑤ 회차가 더 내려가도 ‘보증금 230,000,000원’ 함정은 조건이 제거한다

제공된 회차 시나리오상 8회 유찰 시 최저가는 154,000,000원이고 배당계산상 매수인 인수액은 78,956,000원, 9회 유찰 시 최저가는 123,200,000원이고 계산상 인수액은 109,324,800원입니다. 이는 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 구조로, 매각가격이 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 모습입니다.

즉 매각조건이 없었다면 낙찰가를 낮춰도 임차보증금 부담이 따라붙어 “최저가가 싸다”는 판단이 무의미해질 수 있었습니다. 이 사건은 바로 그 미배당 잔액을 주택도시보증공사가 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 낙찰가가 곧 실질취득가가 되는 구조로 전환됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전법동중학교 동측 인근. 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 공부상 아파트이며 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 9층입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,127,000원/㎡입니다.
• 단지 규모. 그린타운은 1,050세대, 사용승인일은 1993.11.12.입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소가 현재 매각기일에도 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원 판단은 임차권등기 말소 조건 이행을 전제로 하므로 낙찰 후 말소 절차와 필요서류를 확인하세요.
• 대항력 날짜 재확인. 박현희의 전입·점유 2022.02.18.이 말소기준 2022.08.29.보다 빠르다는 점은 이 사건 권리분석의 출발점입니다.
• 7회 유찰 사유 점검. 단지 평균 유찰 4.4회보다 본건 유찰 횟수가 많습니다. 가격 외에 임차관계·매각조건이 응찰을 위축시켰는지 확인하세요.
• 실거래 비교. 최근 12개월 평균 237,083,333원, 최신 230,000,000원, 최저 220,000,000원을 현재 실질취득 192,500,000원과 함께 비교하세요.
• 현장·관리비 확인. 점유상태와 체납 관리비, 내부 상태는 현장에서 별도 확인하는 것이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “선순위 임차인은 맞지만, 인수까지 따라오는 사건은 아니다”

이 물건의 권리분석은 한 문장으로 정리됩니다. 박현희는 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금도 230,000,000원이라, 현재 최저가만 놓고 보면 40,995,000원의 미배당 인수 위험이 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서가 그 임차권을 승계한 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어, 조건 이행 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

그 전제 아래 실질취득가는 192,500,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 237,083,333원의 81.2%, 최신 거래 230,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “선순위 임차인이 있느냐”가 아니라 HUG 잔액 포기·임차권 말소 조건이 확실히 유지되고 이행되는지를 원문으로 확인한 뒤, 현재 가격을 감당할 만한지 판단하는 것입니다. 권리 조건이 확인된다면 가격 경쟁력은 분명하지만, 7회 유찰이라는 이력까지 함께 보고 접근해야 합니다.