최저가 94,325,000원의 착시 — 인수 포함 실질취득은 232,097,850원

대전지방법원 2025타경502361. 대전 대덕구 법동 그린타운아파트 108동 9층 902호, 전용 84.835㎡ 아파트입니다. 감정가는 275,000,000원이지만 6회 유찰돼 최저매각가는 94,325,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 최근 실거래 평균의 39.9%에 불과해 보입니다. 그러나 이 사건의 가격 기준은 최저매각가가 아니라 최저매각가와 임차보증금 미배당액을 합친 실질취득액입니다.

임차인 박현희는 2022.02.17 확정일자를 받고 2022.02.18 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 배순자 근저당권은 그보다 늦은 2022.08.29 설정됐습니다. 따라서 박현희는 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 낙찰자가 부담합니다. 현재 회차에서 임차인 예상배당은 92,227,150원, 부족분은 137,772,850원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

2001년과 2005년에 설정됐던 대전축산업협동조합 근저당권 2건은 2022.02.18 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리는 2022.08.29 설정된 배순자 명의 근저당권 105,000,000원입니다. 이 근저당권과 2025.05.01 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박현희는 보증기관의 중복 승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 230,000,000원이며, 확정일자와 배당요구를 갖췄기 때문에 매각대금에서 우선변제를 받습니다. 다만 현재 최저가로는 집행비용을 제외한 92,227,150원만 배당되므로, 보증금 부족분 137,772,850원은 그대로 남습니다.

③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정

낙찰가가 94,325,000원에서 60,368,000원으로 내려가더라도 임차인에게 배당되는 금액이 줄어들면서 매수인 인수액이 137,772,850원에서 171,118,624원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 231,486,624원~232,097,850원에 머뭅니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 유찰이 반복돼도 총부담이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 구조입니다.

④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 98.2%

그린타운 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건은 215,000,000원에서 262,000,000원 사이입니다. 최근 12개월 평균은 236,416,666원이고, 최신 거래는 2026.06의 250,000,000원입니다.

현재 회차 실질취득 232,097,850원은 최근 12개월 평균보다 4,318,816원 낮은 98.2%이고, 최신 거래 250,000,000원의 92.8%입니다. 그러나 실거래 최저 215,000,000원보다는 17,097,850원 높은 108.0%입니다. 층·향·수리 상태와 임차보증금 반환 절차까지 감안하면 최근 평균보다 1.8% 낮다는 사실만으로 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 94,325,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당됩니다. 배순자 근저당권과 신청채권자 주택도시보증공사는 배당받지 못하지만 해당 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다. 당해세 등 실제 배당변수에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 공부상 아파트이며 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 9층입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 입지. 대전법동중학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 단지·거래. 그린타운은 1,050세대이며 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 215,000,000원~262,000,000원으로 편차가 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,127,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
• 경매 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.8회이고 이 사건은 6회 유찰됐습니다. 표면 최저가와 실제 부담액의 차이를 시장이 반영한 것으로 볼 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 응찰가에 박현희의 미배당 보증금 인수액을 반드시 더해 총부담을 계산해야 합니다. 현재 기준 총액은 232,097,850원입니다.
• 추가 유찰 착시. 7회·8회 유찰 시에도 실질취득은 각각 231,758,280원, 231,486,624원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
• 보증금 반환·명도. 대항력 임차인은 보증금 미회수 상태에서 점유 이전을 거절할 수 있으므로 반환 절차와 명도 일정, 자금 집행 순서를 함께 검토해야 합니다.
• 배당 변동. 당해세와 집행비용 등 실제 배당순위·금액에 따라 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당표 원본을 재계산해야 합니다.
• 시세 상한. 실질취득은 최근 평균의 98.2%이고 실거래 최저보다 17,097,850원 높습니다. 내부 상태와 수리비를 반영하지 않고 최근 평균만 기준으로 응찰하면 안전마진이 부족합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 내용과 배당요구 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “94,325,000원이 아니라 232,097,850원”

이 사건은 6회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 박현희의 보증금 230,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차보증금입니다. 현재 최저가에서 92,227,150원이 배당되고 남은 137,772,850원은 매수인이 부담하므로, 실질취득은 232,097,850원입니다.

이 금액은 최근 12개월 평균 236,416,666원보다 4,318,816원 낮을 뿐이고, 실거래 최저 215,000,000원보다는 높습니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 231,000,000원대에 머뭅니다. 표면 가격은 파격적이지만 실질 가격은 시세권이고, 권리·명도 난도는 높은 물건입니다. 결론은 최저가에 현혹된 적극 입찰보다 보증금 반환 절차와 내부 상태를 확인한 뒤 충분한 안전마진을 확보할 수 있는지부터 판단하는 것입니다.