150,528,000원
서울남부지방법원 2025타경9622. 강서구 마곡동 슈베르트빌 6층 602호, 다세대주택입니다. 감정가는 294,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 150,528,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 데 있지 않습니다. 을구 3번 임차권자 장헌영의 보증금이 289,000,000원이고, 전입 2021.06.11·확정일자 2021.05.28로 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
현재 최저가 150,528,000원을 기준으로 집행비용을 제하고 임차보증금에 147,620,608원이 배당되면 미배당 보증금은 141,379,392원입니다. 특별조건이 없다면 낙찰자는 이 잔액을 떠안아 실질취득가가 보증금 289,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 바로 이 특별매각조건 때문에 가격 판단 기준이 완전히 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9622 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 1553 슈베르트빌 제6층 제602호 · 양천로30길 70 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 27.84㎡ · 6층 건물 내 6층 · 사용승인 2020.07.30 |
| 소유자 | 서금석 지분 2분의 1 · 정양국 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 150,528,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 특별매각조건 | 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 제시외 건물 | 테라스 창고 · 판넬조 판넬지붕 · 1.65㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수형, 특별조건으로 실질 인수 해소
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장헌영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.11 / 2021.05.28 | 289,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 실질 인수 0원* |
장헌영은 임대차계약일 2021.05.27, 점유개시 2021.06.10, 확정일자 2021.05.28, 주민등록 2021.06.11이며 2023.07.25 임차권등기가 이루어졌습니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사합니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 특별조건 반영 후에는 가격 메리트가 크다
슈베르트빌은 12세대, 2020.07.30 사용승인된 다세대주택입니다. 비교 거래는 전용 29.54㎡~29.98㎡이며 대상 면적 27.84㎡와 면적 매칭된 자료입니다. 최근 12개월 평균은 300,000,000원, 최신 거래는 2024.09의 302,000,000원이고, 최근과 이전 거래 추세는 0.0%로 하락 추세가 나타나지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 29.54㎡ | 3 | 302,000,000원 |
| 2024.03 | 29.54㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2023.11 | 29.67㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2023.07 | 29.98㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 300,000,000원 |
현재 최저가 150,528,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 50.2%입니다. 특별매각조건을 반영해 매수인 실질 인수를 0원*으로 보면 실질취득도 150,528,000원*이므로 시세 비교 역시 같은 50.2%가 됩니다. 특별조건이 없는 보통의 대항력 인수형처럼 보증금 289,000,000원을 실질취득가로 봐야 하는 사건과 달리, 이번 건은 명세서의 특별조건이 가격 메리트를 실제로 살려 주는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,907,392원 |
| 1. 임차인 장헌영 보증금 | 289,000,000원 | 147,620,608원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 일반 권리계산상 임차보증금 미배당액은 141,379,392원으로 매수인 인수액에 해당합니다. 다만 이번 매각은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없으면 인수액만 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 150,528,000원 | 141,379,392원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 | 120,422,400원 | 171,063,514원 | 실질 인수 0원* |
| 5회 유찰 시 | 96,337,920원 | 194,796,163원 | 실질 인수 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득가가 보증금 수준에 묶입니다. 실제 계산도 현재 회차 141,379,392원, 4회 유찰 시 171,063,514원, 5회 유찰 시 194,796,163원으로 인수액이 커집니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건 때문에 이 룰상 인수액을 실질 0원*으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 6층 602호입니다. 사용승인일은 2020.07.30입니다.
- 입지. 마곡중학교 북동측 인근으로 다세대주택, 대규모 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 9호선 신방화역이 도보 약 10분 거리에 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 277.0㎡, 공시지가 3,840,000원/㎡이며 평지의 주상용 건부지입니다.
- 제시외. 테라스에 판넬조 판넬지붕 창고 1.65㎡가 소재합니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이며 경매물건 평균 유찰 2.4회, 매각률 25.0%로 가격 할인 외에 실제 매수층과 재매각성을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이번 권리분석의 핵심입니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 임차권 말소 절차. 장헌영의 을구 3번 주택임차권이 실제로 어떤 절차와 시점에 말소되는지 매각물건명세서와 집행법원 조건을 재확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 테라스 창고 1.65㎡의 현황과 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 내부 확인. 현 거주인의 거부·폐문으로 내부구조와 이용상황이 공부·건축물현황도·외부관찰 등에 의존해 평가됐으므로 실제 상태를 별도 점검하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모이며 경매 매각률 25.0%, 평균 유찰 2.4회이므로 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 가능성도 보수적으로 보세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이번 사건은 특별조건이 결론을 바꾼다”
장헌영의 보증금은 289,000,000원이고 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있습니다. 현재 최저가만 놓고 일반 계산을 하면 미배당 141,379,392원을 매수인이 인수해 실질취득가가 보증금 수준에 묶여야 합니다. 그래서 이 물건을 단순히 “감정가의 51.2%라 싸다”고 판단하면 원칙적으로는 틀립니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 특별매각조건을 그대로 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 150,528,000원*입니다. 최근 12개월 평균 300,000,000원의 50.2%에 해당해 가격 메리트는 분명합니다.
다만 3회 유찰, 12세대 소규모 다세대, 경매 매각률 25.0%, 테라스 제시외 창고라는 요소는 별도로 남습니다. 결론은 “권리는 특별조건 확인이 핵심, 가격은 매력적, 환금성·현황은 보수적으로.” 입니다.
