대전지방법원 2025타경502374. 대전광역시 중구 오류동 로즈마리빌 404호, 전용 33.75㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 125,000,000원이지만 무려 10차례 유찰되면서 최저매각가가 3,531,000원으로 떨어졌습니다. 감정가의 2.82%에 불과한 가격입니다. 숫자만 보면 엄청난 할인처럼 보이지만, 이 경매에서 진짜 확인해야 할 금액은 최저가가 아니라 임차인이 돌려받지 못한 보증금입니다.
이 집에는 2020년 4월부터 점유·전입한 김형원의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 보증금은 총 120,000,000원이며, 말소기준권리인 2025년 5월 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수금액이 커져 전체 취득 부담은 사실상 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502374 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 오류동 181-17 로즈마리빌 4층 404호 도로명: 대전광역시 중구 오류로 57-12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택·원룸형주택) · 전용 33.75㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2019.07.09 · 16세대 |
| 소유자 | 이원구 (2020.08.18 소유권이전) |
| 감정가 | 125,000,000원 |
| 최저매각가 | 3,531,000원 (10회 유찰 · 감정가 2.82%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김형원 / 126,351,780원 |
| 임차보증금 | 김형원 · 120,000,000원 · 대항력 있음 |
| 예상 매수인 인수 | 116,932,558원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
현재 등기부에서 핵심은 을구 7번 주택임차권입니다. 김형원은 2020년 4월 4일부터 점유하고 4월 6일 전입신고를 했으며, 4월 10일 확정일자를 받았습니다. 이후 보증금이 증액됐고, 2024년 11월 7일 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐습니다.
말소기준권리는 2025년 5월 1일 접수된 갑구 10번 강제경매개시결정입니다. 이전 근저당권들은 이미 말소됐지만, 김형원의 임차권은 여전히 남아 있습니다. 말소기준 이전에 대항력을 취득한 임차권은 매각만으로 보증금 반환 부담이 사라지지 않습니다.
현재 회차 예상배당액은 3,067,442원으로, 미배당 보증금 116,932,558원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 김형원 건물 전부 · 주거 점유개시 2020.04.04 |
전입 2020.04.06 확정 2020.04.10 증액분 확정 2022.06.09 |
120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
임대차계약: 2020.03.28 최초 계약, 2022.03.19 갱신·보증금 10,000,000원 증액. 최초 보증금 110,000,000원, 총 보증금 120,000,000원. 임차권등기 2024.11.07.
다만 이름이 같다는 사정만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 현재 등기부 및 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차권의 인수 조건이 명시돼 있으므로, 별도의 법적 판단 없이 인수액을 0원으로 가정하면 안 됩니다.
낙찰가가 더 내려가면 임차인에게 배당되는 돈이 줄고 매수인이 인수할 잔액은 늘어납니다. 결국 취득 부담이 보증금 120,000,000원 부근에 머물러, 낮은 최저매각가가 실질적인 할인으로 연결되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 353만원이 아니라 1.2억원을 비교해야 한다
로즈마리빌의 비교 실거래는 2025년 2월 거래된 전용 32.3㎡, 3층의 120,000,000원입니다. 본건은 전용 33.75㎡, 4층으로 면적과 층이 다르지만, 같은 건물의 비교 거래라는 점에서 참고할 수 있습니다.
| 구분 | 면적 / 층 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 실거래 | 32.3㎡ · 3층 | 120,000,000원 | 같은 건물 비교 거래 |
| 감정가 | 33.75㎡ · 4층 | 125,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 33.75㎡ · 4층 | 3,531,000원 | 매각대금만 표시 |
| 실질취득 부담 | 33.75㎡ · 4층 | 120,463,558원 | 예상 인수액 포함 |
최저매각가만 비교하면 실거래가의 2.9%에 불과합니다. 하지만 실제 매수인 부담액인 120,463,558원을 기준으로 하면 비교 실거래가의 약 100.4%입니다. 즉 보증금 인수를 포함하면 실거래가와 거의 같거나 조금 더 높은 수준입니다.
비교할 수 있는 거래가 1건뿐이므로 현재 시세를 정밀하게 확정하기는 어렵습니다. 거래 시점과 전용면적·층의 차이도 있습니다. 따라서 단순히 감정가보다 낮다는 이유로 저평가 물건이라고 판단하기 어렵고, 실질취득가 기준으로는 검증된 가격 할인폭이 없습니다.
최저가가 급격히 내려갔는데도 낙찰되지 않은 배경에는 보증금 인수 부담과 매각가격 대비 실질취득 부담의 괴리가 작용할 수 있습니다. 다만 해당 통계만으로 유찰 원인을 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 463,558원 |
| 1. 임차인 김형원 · 우선변제 | 120,000,000원 | 3,067,442원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김형원 | 126,351,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 임차보증금 | 120,000,000원 | 116,932,558원 |
예상배당액은 제공된 집행비용 추정 및 우선변제 순서에 따른 계산입니다. 신청채권자 김형원의 청구액은 126,351,780원이며, 별도 신청채권 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 동일인에게 귀속되는 임차보증금 우선배당과 신청채권을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 부담은 비슷하다
현재 최저가에서 한 차례 더 유찰되거나 두 차례 추가 유찰되는 경우를 비교해도, 낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 인수액이 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 3,531,000원 | 116,932,558원 | 120,463,558원 |
| 11회 유찰 시 | 2,471,700원 | 117,972,791원 | 120,444,491원 |
| 12회 유찰 시 | 1,730,190원 | 118,700,953원 | 120,431,143원 |
현재 회차의 실질취득 부담은 약 1억 2,046만원이고, 12회 유찰 시나리오에서도 약 1억 2,043만원입니다. 최저가 자체는 크게 낮아져도 매수인의 전체 부담은 거의 변하지 않습니다. 이는 보증금 인수형 경매의 핵심적인 가격 특성입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 오류동 소재 오류동행정복지센터 서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·초등학교·대형할인마트 등이 혼재하는 지역이며, 남측에 서대전역(KTX)이 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2019.07.09 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 대전오류초등학교 관련 상대보호구역에 포함됩니다. 북측·남측의 포장도로를 이용합니다.
- 공부 차이. 감정요항표에 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 16세대의 소규모 다세대주택으로, 확인된 비교 실거래 표본은 1건입니다. 시세 판단의 불확실성이 있고, 경매 평균 유찰 8.4회 및 본건 10회 유찰이라는 이력이 부담 요인입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 우선 확인. 최저매각가 3,531,000원 외에 미배당 임차보증금 116,932,558원을 부담할 수 있다는 점을 반드시 반영해야 합니다.
- 임차권 존속 여부. 을구 7번 임차권의 대항력, 확정일자, 보증금 증액분, 실제 배당 가능액과 잔액 승계 조건을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금 관계. 신청채권자와 임차인이 동일인인 만큼 청구원인, 채권액 및 보증금 반환채권과의 관계를 확인해야 합니다. 가장임차인 여부를 추측만으로 판단하지 않아야 합니다.
- 실질취득가 기준 시세 검토. 비교 실거래 120,000,000원과 예상 실질취득 부담 120,463,558원을 비교하고, 개별 호수 상태와 최근 거래를 추가 조사해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 있는 만큼 현재 실제 점유자를 확인하고, 보증금 반환과 인도·명도 문제를 함께 검토해야 합니다.
- 추가 비용. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 위 실질취득 부담에 포함되지 않았으므로 별도로 고려해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 실제 배당표를 확인해야 합니다.
매각가격 자체가 극단적으로 낮다는 이유로 우량 저가 경매로 평가할 수 없습니다. 권리 인수구조에 대한 법적 검토와 실질취득 부담을 낮출 수 있는 확실한 근거가 없다면 보수적으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “353만원에 낙찰받아도 353만원짜리 집이 아니다”
대전 로즈마리빌 404호는 숫자상으로만 보면 감정가 1억 2,500만원짜리 집을 353만원에 취득하는 놀라운 기회처럼 보입니다. 하지만 경매의 핵심은 최저매각가가 아니라 매수인이 최종적으로 부담하는 총액입니다.
김형원의 대항력 있는 주택임차권이 유지되고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않는다면 낙찰자는 미배당 보증금을 인수해야 합니다. 현재 추정 실질취득 부담은 120,463,558원으로 비교 실거래 120,000,000원을 오히려 조금 웃돕니다.
11회, 12회 유찰 시나리오에서도 실질 부담이 약 1억 2,000만원에 머무는 까닭에 추가 유찰만으로 가격 메리트가 크게 개선되지 않습니다. 최저가의 착시보다 임차보증금의 실질 부담을 먼저 봐야 하는 경매입니다.
결론은 권리 인수위험 높음, 가격 메리트 부족, 입찰 보류 우선입니다. 입찰을 검토한다면 임차권의 법적 효력, 실제 배당액, 현재 점유상태 및 독립적인 시세 검증을 선행하는 것이 필요합니다.
