대전지방법원 2025타경502374. 대전 중구 오류동 로즈마리빌 4층 404호, 공부상 다세대주택(도시형생활주택·원룸형주택)입니다. 감정가는 125,000,000원이지만 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 5,044,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 저가 경매처럼 보이지만, 이 물건의 가격은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 인수액까지 합친 실질취득가로 봐야 합니다.
을구 7번에는 김형원 명의의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약은 2020.03.28, 점유개시는 2020.04.04, 주민등록은 2020.04.06, 최초 확정일자는 2020.04.10이며, 보증금은 2022.03.19 증액분 10,000,000원을 포함해 120,000,000원입니다. 전입일이 이 사건의 말소기준인 2025.05.01 강제경매개시결정보다 빠르므로 대항력이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502374 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 오류동 181-17 로즈마리빌 4층 404호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택·원룸형주택) · 전용 33.75㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 소유자 | 이원구 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 5,044,000원 (9회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 김형원 / 126,351,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인 | 2019.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건에서 권리분석의 중심은 2024.11.07 등기된 을구 7번 주택임차권입니다. 등기 시점은 경매개시보다 늦지만, 임차권에 기재된 주민등록일 2020.04.06과 점유개시일 2020.04.04가 말소기준일 2025.05.01보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2020.04.06 / 2020.04.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
김형원은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가가 지나치게 낮아 배당만으로 보증금 전액을 회수할 수 없습니다. 따라서 우선변제권이 있다고 해서 매수인의 인수 부담이 사라지는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
로즈마리빌은 16세대이며, 비교 면적은 전용 33.75㎡입니다. 확인된 최근 실거래는 2025.02 전용 32.3㎡, 3층의 120,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 32.3㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.75㎡ 비교 | 1건 | 120,000,000원 |
현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 최저가 5,044,000원에 미배당 보증금 115,446,792원을 합한 120,490,792원입니다. 이는 최근 실거래 120,000,000원의 약 100.4%로, 최근 시세보다 약 490,792원 높습니다. 따라서 최저가가 시세의 4.2%라는 숫자를 근거로 “싸다”거나 “큰 할인”이라고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,044,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 490,792원 |
| 1. 임차인 김형원 보증금 | 120,000,000원 | 4,553,208원 |
| 2. 경매개시결정 · 김형원 | 126,351,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 미배당액은 115,446,792원이며 매수인 인수로 남습니다. 신청채권 청구액 126,351,780원에는 배당이 발생하지 않는 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류동행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·초등학교·대형할인마트 등으로 형성돼 있습니다. 남측에 서대전역(KTX)이 있습니다.
- 교통. 다세대주택 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 다세대주택의 4층 404호이며 사용승인일은 2019.07.09입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 평지이며 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측과 남측으로 폭 6m 내외 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되고 도로 및 소로3류와 접합니다. 공시지가는 977,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 5,044,000원만 보고 입찰가를 판단하지 말고, 현재 회차 실질취득 120,490,792원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 인수. 김형원 보증금 120,000,000원 중 배당되지 않는 115,446,792원이 매수인 부담으로 남는 구조를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매채권자가 모두 김형원으로 표시됩니다. 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계·사건기록을 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 추가 하락의 의미. 10회·11회 유찰돼도 실질취득액은 각각 120,463,554원·120,444,488원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 비교 거래가 1건뿐이므로 층·향·내부상태 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약과 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “504만원에 낙찰”이 아니라 “약 1.20억에 취득”
이 물건은 감정가 125,000,000원에서 9회 유찰돼 5,044,000원까지 내려왔지만, 그 숫자가 매수인의 실제 취득비용을 뜻하지 않습니다. 대항력 있는 김형원의 임차보증금 120,000,000원 중 현재 배당으로 회수되는 금액은 4,553,208원뿐이고, 나머지 115,446,792원은 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 120,490,792원으로 최근 실거래 120,000,000원의 약 100.4%입니다.
낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조도 아닙니다. 추가 유찰 시 배당액이 줄고 인수액이 늘어 총 부담은 계속 약 1.204억원 수준에 머뭅니다. 여기에 9회 유찰, 16세대, 최근 거래 1건이라는 환금성 신호까지 감안하면, 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 대항력 임차권을 안고 최근 시세 수준의 실질취득을 감수할 이유가 있는가입니다.
