대전지방법원 2025타경502374. 대전 중구 오류동 로즈마리빌 4층 404호, 전용면적 33.75㎡의 다세대주택·도시형생활주택(원룸형주택)입니다. 감정가는 125,000,000원이지만 일곱 번 유찰되어 최저매각가는 10,293,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 8.2%에 불과해 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다.
임차인 김형원은 2020.04.04 점유를 시작하고 2020.04.06 전입신고, 2020.04.10 확정일자를 갖췄습니다. 이후 보증금 10,000,000원을 증액해 총 보증금은 120,000,000원이 되었고, 2024.11.07 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 강제경매개시결정은 2025.05.01 접수됐으므로, 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502374 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 오류동 181-17 로즈마리빌 4층 404호 도로명: 대전광역시 중구 오류로 57-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택·도시형생활주택 원룸형) · 전용 33.75㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2019.07.09 · 총 16세대 · 승강기·난방·급배수설비 |
| 소유자 | 이원구 (2020.08.14 매매, 2020.08.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 10,293,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김형원 / 126,351,780원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
등기부에는 과거 후포수산업협동조합의 가처분과 근저당, 주식회사루프펀딩대부 및 광탄농업협동조합의 근저당, 종전 임의경매개시결정이 나타납니다. 그러나 가처분은 2018.11.19, 두 근저당은 2019.08.08, 종전 경매는 2019.08.13, 광탄농업협동조합 근저당은 2020.04.06 각각 말소됐습니다. 현재 핵심은 이 과거 권리들이 아니라 2020년부터 대항요건을 갖춘 김형원의 임차권입니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형원 주거·임차권등기 | 건물 전부 | 120,000,000원 | 대항력 있음 점유 2020.04.04 전입 2020.04.06 | 우선변제 있음 확정 2020.04.10 배당요구 2024.11.07 | 110,292,274원 전액 미변제 시 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 585,274원이 먼저 공제되고 임차인에게 9,707,726원이 배당되면, 보증금 부족분 110,292,274원이 남습니다. 이 부족분은 매각물건명세서의 기재에 따라 매수인 인수 대상입니다.
② 가격 비교 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄고 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 그만큼 늘어납니다. 따라서 낙찰가만 낮아질 뿐, 낙찰가와 인수액을 더한 실질취득은 계속 보증금 120,000,000원 부근에 고정됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 인수 예상액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 10,293,000원 | 110,292,274원 | 120,585,274원 |
| 8회 유찰 시 | 7,205,100원 | 113,324,592원 | 120,529,692원 |
| 9회 유찰 시 | 5,043,570원 | 115,447,214원 | 120,490,784원 |
현재 회차에서 최저가만 시세와 비교하면 최근 거래가의 8.6%에 불과하지만, 이는 경제적 부담을 왜곡합니다. 실제 비교 기준인 실질취득 120,585,274원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 120,000,000원의 100.5%입니다. 감정가 125,000,000원보다는 낮지만, 확인되는 최신 실거래보다 저렴하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 32.3㎡ | 3층 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 120,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 10,293,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 585,274원 |
| 1. 임차인 김형원 보증금 | 120,000,000원 | 9,707,726원 |
| 임차보증금 미배당액 | - | 110,292,274원 인수 |
| 강제경매 신청채권 | 126,351,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 585,274원은 추정치이며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 임차보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가 감소분만큼 미배당 인수액이 증가해 매수인의 총 경제적 부담이 보증금 부근에 머무는 구조는 동일합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택인 도시형생활주택 원룸형주택입니다. 아파트가 아니며 전용면적은 33.75㎡입니다.
- 입지. 오류동행정복지센터 서측 인근으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 초등학교와 대형할인마트가 혼재합니다. 남측에는 서대전역이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.07.09 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로, 기본 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖췄습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 북측과 남측으로 폭 약 6m의 포장도로를 이용합니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역에 포함되고 도로·소로3류에 접합니다.
- 환금성. 총 16세대 원룸형 다세대이며 확인되는 최근 실거래는 1건입니다. 물건 통계상 평균 유찰 6.5회, 낙찰률 0.0%로 거래와 경매 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총액으로 계산. 최저가 10,293,000원과 인수 예상액 110,292,274원을 합산한 120,585,274원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 매각물건명세서의 인수 문구, 임차권등기명령, 전입세대열람과 확정일자 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 보증금 지급 증빙 확인. 신청채권자와 임차인이 동일하므로 2020년 계약금 110,000,000원과 2022년 증액금 10,000,000원의 실제 지급내역을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지, 열쇠 인도와 내부 확인이 가능한지 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 부족 반영. 확인되는 최근 거래는 2025.02의 1건뿐이므로 층·면적·내부 상태 차이를 감안해 추가 현장 시세를 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수를 할인으로 오해하지 않기. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득은 120,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 배당에서 우선할 수 있는 조세 항목을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,029만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 표면 가격은 10,293,000원이지만, 권리분석을 거친 실제 가격은 120,585,274원입니다. 대항력 있는 임차인 김형원의 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 커서, 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 인수할 미배당액이 증가합니다. 여덟 번째와 아홉 번째 유찰을 가정해도 실질취득은 각각 120,529,692원과 120,490,784원으로 거의 바뀌지 않습니다.
확인되는 최근 거래는 120,000,000원입니다. 현재 실질취득은 이보다 585,274원 높고, 이미 7회 유찰됐으며 단지 경매 통계상 평균 유찰도 6.5회입니다. 여기에 16세대 원룸형 다세대라는 제한된 환금성과 임차인·신청채권자 동일인에 대한 사실관계 확인 부담이 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만 실제 취득가는 시세 이상이며, 권리와 환금성 부담까지 감수할 가격 메리트는 확인되지 않습니다.