대전지방법원 2025타경502451. 대전복합터미널 남서측에 자리한 세움빌 1동 204호입니다. 전용면적 21.29㎡의 주거용 도시형생활주택으로, 감정가 44,300,000원에서 무려 11번 유찰되며 최저매각가는 1,250,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 2.82%라는 숫자만 보면 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서 최저가만 보고 수익성을 판단하는 것은 치명적인 권리분석 오류가 될 수 있습니다.

핵심은 임차인 김민서의 대항력과 보증금 인수입니다. 2022년 6월 16일 전입신고를 하고 2022년 6월 20일 점유를 시작한 임차인으로, 말소기준인 2024년 4월 3일 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2022년 5월 31일입니다. 매각물건명세서에는 임차보증금 43,000,000원이 배당으로 모두 변제되지 않으면 나머지를 매수인이 인수한다고 명확히 기재되어 있습니다.

따라서 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아닙니다. 낙찰대금이 줄어드는 만큼 보증금 미배당액이 늘어나기 때문에, 매수인의 실질적인 부담은 보증금 43,000,000원에 가까운 수준으로 고정됩니다. 여기에 임차인의 우선매수 신고까지 있어 일반적인 저가 경매와 완전히 다른 관점으로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸해도 임차보증금은 남는다

등기부의 과거 근저당권들은 이미 말소되었습니다. 2017년 설정된 유한회사엘브릿지대부·김대련·김운기·송영섭·동그라미주식회사 관련 근저당권은 2017년 6월 19일 해지로 말소되었고, 아시아신탁 및 교보자산신탁 명의의 신탁등기도 이후 말소되어 소유권이 김용상에게 귀속되었습니다.

현재 매각의 말소기준은 2024.04.03 갑구 7번 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정, 서울특별시 압류 및 임차권등기는 매각에 따른 말소 대상이지만, 여기서 가장 중요한 예외가 있습니다. 임차권등기의 말소와 대항력 있는 임차보증금 반환채무의 소멸은 같은 뜻이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 위험 확정적

실제 임차인은 김민서 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류 채권자로 등장하지만 이 사건에서 별도의 실제 임차인이나 추가 임차보증금으로 계산하지 않습니다. 또한 김민서는 임차인이면서 강제경매 신청채권자이므로, 경매 청구액 43,124,200원을 임차보증금 43,000,000원과 별개의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 125만원이 아니라 4,342만원으로 비교해야 한다

세움빌은 24세대 규모이며, 확인되는 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 4월의 38,000,000원 한 건으로, 과거 2024년 1월 거래 40,000,000원보다 5.0% 하락했습니다. 전체 거래 평균인 39,000,000원만 이용하면 최근 하락 추세를 놓칠 수 있으므로 가격 판단은 최근 거래 38,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.

주의: 경매 대상 전용면적은 21.29㎡, 확인된 거래의 전용면적은 19.03㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 위 가격은 같은 건물의 참고 거래이며 동일 면적의 직접 비교가격은 아닙니다. 거래 표본도 2건으로 제한적입니다.

낙찰가가 더 내려가더라도 임차인에게 배당할 돈이 줄어드는 만큼 매수인이 떠안는 보증금이 늘어납니다. 결국 실질취득액은 임차보증금 43,000,000원에 집행비용 추정치가 더해진 4,341만~4,342만원 수준에서 거의 고정됩니다. 일반적인 유찰 물건과 달리 추가 유찰이 투자자에게 의미 있는 가격 할인을 만들어주지 못하는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,250,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 33.8%인 422,500원으로 추정된 금액입니다. 임차보증금의 예상배당액은 827,500원이며, 나머지 42,172,500원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 매각대금 배분액에 포함되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.

회차별 시뮬레이션 — 유찰돼도 총부담은 거의 같다

현재 회차에서 13회 유찰 시나리오까지 낙찰가 가정은 1,250,000원에서 612,500원으로 크게 내려가지만, 실질취득액은 43,422,500원에서 43,411,025원으로 불과 11,475원만 감소합니다. 매각대금이 줄어든 만큼 보증금 인수액이 늘어나기 때문입니다. 이 사건에서 추가 유찰은 가격 메리트 확보 전략으로 기능하기 어렵습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 동구 용전동 소재 대전복합터미널 남서측 인근으로, 주위에는 다세대주택·근린생활시설·복합터미널 등이 혼재합니다. 생활·상업시설 접근성은 있으나 소규모 주거시설 특성을 감안해야 합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 및 대중교통시설 이용 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다. 서측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2017.04.27 준공된 24세대 건물로, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 204호입니다. 급배수·위생설비·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 승강기. 현장조사 당시 승강기가 설치되어 있었으나 운행이 중단된 상태로 확인되었습니다. 재운행 여부와 유지관리 상태는 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 대전IC 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 1㎡당 1,074,000원으로 확인됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 실제 관리상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전용 21.29㎡의 소형 도시형생활주택이고 24세대 규모로, 실거래 표본이 2건에 그칩니다. 11회 유찰 이력과 최근 거래가격의 5.0% 하락을 감안하면 빠른 재매각이나 안정적인 처분가격을 기대하기 어려운 조건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 제거. 입찰가 1,250,000원만 준비하면 취득할 수 있는 물건이 아닙니다. 대항력 임차보증금 인수 예상액 42,172,500원을 포함해 실질취득 43,422,500원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 대항력 및 인수 확인. 김민서의 전입신고·점유·확정일자·임차권등기를 확인하고, 매각물건명세서상 미배당 보증금 인수 조건을 원문과 대조해야 합니다.
• 우선매수권 확인. 2026.08.31 제출된 우선매수신고서의 효력과 행사 가능성, 실제 외부 낙찰 가능성을 해당 법원 절차에 따라 확인해야 합니다. 최고가 응찰만으로 취득이 보장되지 않습니다.
• 배당 결과 확인. 임차보증금 43,000,000원 중 예상배당액은 827,500원이며, 나머지 42,172,500원이 매수인 인수 대상으로 추산됩니다. 당해세·최우선변제 등 변동 요인에 따라 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
• 중복채권 점검. 임차인 김민서는 강제경매 신청채권자와 동일합니다. 임차보증금과 신청 청구액을 서로 다른 임차보증금으로 중복 계산하지 않도록 배당채권의 관계를 점검해야 합니다.
• 시세 면적 차이. 최근 거래가 38,000,000원은 전용 19.03㎡ 기준이며, 대상은 전용 21.29㎡입니다. 단순 가격비교만으로 정밀한 감정가치를 확정할 수 없으므로 면적·상태·층·실제 거래 가능성을 추가 검토해야 합니다.
• 건물 관리·승강기. 감정평가 당시 승강기 운행 중단 사실이 확인되었습니다. 재운행 여부, 수선비 분담, 공용 관리비 체납 및 운영상태를 확인해야 합니다.
• 명도·점유. 임차권등기 사실과 실제 점유 상태는 구분해서 확인해야 합니다. 대항력 있는 보증금의 반환 및 명도 협의가 실질적인 취득비용과 절차에 영향을 줄 수 있습니다.
• 등기·서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류 및 우선매수신고 관련 문서를 입찰 전 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “125만원이 아니라 4,342만원짜리 경매”

이 물건의 가장 위험한 착시는 11회 유찰과 감정가 대비 2.82%의 최저가입니다. 표면적으로는 44,300,000원짜리 부동산을 1,250,000원에 취득하는 것처럼 보이지만, 실제로는 대항력 임차인의 보증금 인수로 실질취득액이 43,422,500원까지 올라갑니다. 추가 유찰이 반복되어도 총부담은 보증금 수준에서 거의 변하지 않습니다.

반면 비교 가능한 같은 건물의 최근 거래는 38,000,000원이며, 과거 40,000,000원에서 5.0% 하락했습니다. 대상과 거래 사례의 전용면적은 다르지만, 실질취득액이 최근 거래를 약 14.3% 웃돈다는 점은 무시하기 어렵습니다. 24세대 소형 도시형생활주택의 제한적인 거래량, 11회 유찰 이력 및 승강기 운행 중단 사실도 환금성 평가에 부담입니다.

결정적인 변수는 2026.08.31 임차인이 제출한 전세사기피해자 우선매수신고입니다. 이 권리가 법정 절차에 따라 행사될 경우 외부 응찰자는 최고가를 제시하고도 물건을 취득하지 못할 수 있습니다. 따라서 외부 투자자 관점에서 이 사건은 대항력 보증금 인수, 실질취득액의 최근 시세 초과, 하락 추세, 낮은 환금성, 우선매수권에 따른 외부 낙찰 제한이 한꺼번에 겹친 구조입니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 비추천입니다. 최저매각가만 보면 저렴하지만 실제로는 싼 물건이 아니며, 우선매수 신고로 일반 외부 낙찰 기회마저 제한될 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 낮은 금액에 입찰하느냐가 아니라, 낙찰 후 인수해야 할 보증금과 실제 취득 가능성을 정확히 이해하는 것입니다.