2,552,000원
대전지방법원 2025타경502451. 대전복합터미널 남서측 인근의 세움빌 1동 204호로, 감정평가상 주거용 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 겉으로 보이는 숫자는 강렬합니다. 감정가 44,300,000원짜리가 8회 유찰돼 최저가 2,552,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더해 판단해야 합니다.
임차인 김민서는 2022.05.31. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.06.16. 주민등록을 마친 뒤 2022.06.20. 점유를 개시했습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2024.04.03. 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다. 매각물건명세서도 을구 7번 임차권등기에 관해 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 2,552,000원에서 집행비용 445,936원을 제외하면 임차보증금에 배당되는 금액은 2,106,064원뿐입니다. 따라서 보증금 43,000,000원 중 40,893,936원이 남고, 이를 낙찰대금과 합친 실질취득은 43,445,936원입니다. 최저가만 보면 최신거래의 6.7%지만, 실제로 부담하는 총액은 최신거래보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502451 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 용전동 117-21 세움빌 제1동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건물 · 주거용(도시형생활주택) |
| 전용 / 위치 | 21.29㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김용상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 44,300,000원 / 2,552,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민서 / 43,124,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액을 인수한다
말소기준권리는 2024.04.03. 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤의 임차권등기, 강제경매개시결정, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기가 소멸하는 것과 보증금 잔액의 인수는 별개입니다. 김민서는 말소기준권리보다 앞선 주민등록과 점유를 갖춘 대항력 임차인이므로, 임차권등기가 말소되더라도 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민서 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 43,000,000원 | 2022.06.16 2022.05.31 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2024.09.11 | 잔액 인수 40,893,936원 |
임차인은 임차권등기, 현황조사, 문건접수, 매각물건명세서에서 확인됩니다. 임대차계약일은 2022.05.31., 점유개시일은 2022.06.20.이며 보증금은 43,000,000원입니다. 전입과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서고 배당요구도 이루어졌으므로, 우선변제를 받은 뒤 남는 금액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 시나리오 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰 | 2,552,000원 | 40,893,936원 | 43,445,936원 |
| 9회 유찰 시 | 1,786,400원 | 41,645,755원 | 43,432,155원 |
| 10회 유찰 시 | 1,250,480원 | 42,172,029원 | 43,422,509원 |
낙찰가가 2,552,000원에서 1,250,480원까지 내려가도 인수액은 40,893,936원에서 42,172,029원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 43,445,936원, 43,432,155원, 43,422,509원으로 거의 변하지 않습니다. 추가 유찰은 낙찰대금과 인수액의 구성만 바꿀 뿐, 총 취득부담을 의미 있게 낮추지 못합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 높다
세움빌의 확인된 거래는 2건입니다. 2026.04. 2층 전용 19.03㎡가 38,000,000원, 2024.01. 같은 면적·같은 층이 40,000,000원에 거래됐습니다. 최신거래는 이전 거래보다 -5.0% 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.03㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2024.01 | 19.03㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.03㎡ | 1건 | 38,000,000원 |
| 전체 평균 | 19.03㎡ | 2건 | 39,000,000원 |
본건 전용면적은 21.29㎡이고 확인된 거래는 19.03㎡로 면적이 일치하지 않으므로 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 38,000,000원인 상황에서, 현재 회차 실질취득 43,445,936원은 최신거래보다 5,445,936원, 비율로 14.3% 높습니다. 거래 추세도 -5.0%이므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 445,936원 |
| 1. 임차인 김민서 보증금 | 43,000,000원 | 2,106,064원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,133,892,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김민서 | 43,124,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차보증금 일부 배당으로 소진됩니다. 김민서의 보증금 미배당 잔액 40,893,936원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 도시형생활주택으로 이용 중이며, 세움빌은 24세대·2017.04.27. 사용승인 건물입니다.
- 입지. 대전복합터미널 남서측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 복합터미널 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로와 대중교통시설 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 대체로 평탄한 세장평 토지이며 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 소로2류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 승강기. 승강기는 소재하지만 현장조사 당시 운행이 중단된 상태로 조사돼 재운행 여부 확인이 필요합니다.
- 환금성. 확인된 거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건이며 최근 가격 추세는 -5.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 최저가 2,552,000원이 아니라 인수액을 합친 43,445,936원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재검토. 10회 유찰 시에도 실질취득은 43,422,509원으로 현재와 큰 차이가 없습니다.
- 인수 문구 원본 확인. 매각물건명세서의 을구 7번 임차권등기와 미배당 잔액 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 김민서로 표시된 경위와 임대차계약·보증금 지급 자료를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 승강기 상태 확인. 현장조사 당시 운행이 중단된 승강기의 재운행 여부와 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 비교거래 보정. 확인된 거래는 전용 19.03㎡이고 본건은 21.29㎡이므로 면적·상태 차이를 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 낮지만, 취득가격은 낮지 않다”
이 물건은 감정가 44,300,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 2,552,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 43,000,000원이 매각대금보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 약 43,000,000원대에 고정됩니다.
현재 회차 실질취득 43,445,936원은 최신거래 38,000,000원보다 14.3% 높고, 거래 추세도 -5.0%입니다. 비교 거래의 면적 차이와 적은 표본을 감안하더라도, 최저가만 보고 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 승강기 운행 중단 상태와 임차인·신청채권자 동일인 문제까지 확인해야 합니다. 최저가는 파격적이지만, 인수를 합친 가격은 시세 이상입니다.
