의정부지방법원 2024타경76354. 고양시 덕양구 내유동 ‘명진탑클래스’ 4층 402호, 전용 54.91㎡ 다세대주택입니다. 방 3개·거실·주방·화장실 2개·발코니·현관 구조로 이용 중이며, 소유자는 김정래입니다. 현재 회차 최저매각가는 감정가 180,000,000원의 34.3%인 61,740,000원입니다.
이 사건은 최저가보다 큰 임차보증금 때문에 표면적으로는 인수형처럼 보입니다. 그러나 정재학의 전입일은 2021.03.05로 권리분석상 기준일인 2017.07.28 이후이고, 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.02.03 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 사건의 시세 비교 기준은 보증금 169,000,000원이 아니라 최저가와 동일한 실질취득 61,740,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경76354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 유산길37번길 16-2, 4층 402호 (내유동, 명진탑클래스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.91㎡ · 방3·거실·주방·화장실2·발코니·현관 · 4층 건물 내 4층 |
| 규모 / 사용승인 | 총 10세대 · 2017.07.18 |
| 소유자 | 김정래 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 61,740,000원 (4회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,750,007원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 확약이 인수 위험을 끊는다
권리분석상 기준은 2017.07.28 서울은평새마을금고 근저당권 97,800,000원입니다. 이 근저당권은 2021.03.05 해지로 말소됐고, 같은 날 정재학의 주민등록 및 점유가 시작됐습니다. 확정일자는 등기 경정을 통해 2021.02.05로 기재돼 있습니다.
정재학의 임차권등기는 2023.04.06 설정됐으며 보증금은 169,000,000원입니다. 이후 유세환 근저당권, 현재 강제경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 2026.02.03 제출된 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 모두 담고 있어, 정재학 임차권으로 인한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재학 | 건물 전체 · 주거 임차권등기 | 2021.03.05 | 2021.02.05 등기 경정 | 169,000,000원 | 2023.04.06 | 대항력 없음 | 우선변제 주장 | HUG 양도·승계 |
실제 임차인은 정재학 1명입니다. 주택도시보증공사는 정재학으로부터 권리를 양도받아 신청채권자가 된 것이므로 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 보증금 169,000,000원이 최저가 61,740,000원보다 크지만, 이 사건은 대항력 있는 보증금을 매수인이 미배당액만큼 승계하는 구조가 아닙니다.
* 확약 적용 전 임차보증금은 169,000,000원입니다. 실질 인수 0원 판단은 2026.02.03 확약과 대항력 없음 판정에 따른 것입니다. 확약 효력은 정재학 임차권에만 적용되므로, 현황조사 원본에서 별도 점유자가 확인될 경우 그 임차관계는 따로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 여유는 크지만 하락장·거래 희소성 반영
명진탑클래스 전용 54.91㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 161,666,666원이지만 2021년 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 147,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 54.91㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2021.11 | 54.91㎡ | 2 | 178,000,000원 |
| 2021.06 | 54.91㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.91㎡ | 1건 | 147,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.91㎡ | 3건 | 161,666,666원 |
실질취득 61,740,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 147,000,000원의 42.0%입니다. 전체 평균 대비 수치는 38.2%지만, 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균은 보조 지표로만 봐야 합니다. 최근 거래가 과거 거래보다 13.0% 낮아진 하락 추세이므로, 큰 할인율이 곧바로 빠른 재매각 수익을 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,511,320원 |
| 1. 근저당 · 서울은평새마을금고 | 97,800,000원 | 60,228,680원 |
| 2. 경매개시결정 · 유세환 | 179,750,007원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 유세환 | 4,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,750,007원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 461,300,014원 중 채권자 예상배당은 60,228,680원이며, 미배당액은 401,071,334원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이지만, 제출된 확약에 따라 정재학 임차권의 미회수 보증금이 매수인에게 승계되지는 않는 것으로 반영됐습니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·거실·주방·화장실2·발코니·현관으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울경찰수련장 남서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물이며 외벽은 치장벽돌 및 드라이비트, 창호는 알루미늄새시로 시공됐습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역·토지거래계약허가구역이며, 토지는 490.0㎡의 부정형 평지입니다.
- 공시지가. 750,100원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 10세대, 실거래 3건, 평균 유찰 8.9회로 매수층과 거래 빈도가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.02.03 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 정재학 임차권인지 직접 확인하세요.
- 같은 날짜의 순위. 2021.03.05 근저당권 말소와 전입·점유개시의 접수 순서 및 효력 발생 시점을 원본에서 대조하세요.
- 확정일자 경정. 임차권등기의 확정일자가 2021.03.05에서 2021.02.05로 경정된 내용을 확인하세요.
- 추가 점유자. 확약은 정재학 임차권에만 적용됩니다. 현장과 현황조사서에서 별도 점유자가 있는지 확인하세요.
- 하락 추세. 최신 거래는 147,000,000원이고 최근 추세는 -13.0%입니다. 보수적인 재매각가와 보유기간을 적용하세요.
- 저환금성. 총 10세대·실거래 3건·평균 유찰 8.9회라는 거래 특성을 자금계획에 반영하세요.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제·실제 배당요구 금액에 따라 예상배당과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비, 현재 점유 상태, 인도명령과 명도 비용을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리, 승부처는 환금성”
이 물건의 핵심은 보증금 169,000,000원 자체가 아니라 그 보증금이 매수인에게 승계되는지입니다. 정재학의 전입일은 권리분석상 기준일 이후로 판정됐고, 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했으므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 실질취득은 최저가와 같은 61,740,000원이며, 최신 거래 147,000,000원의 42.0%입니다.
가격 여유는 분명하지만 거래 표본은 3건에 불과하고 최근 가격 추세는 -13.0%입니다. 총 10세대 다세대에 평균 유찰 횟수 8.9회, 매각률 0.0%라는 지표까지 겹칩니다. 결론은 권리와 가격은 긍정적이지만 환금성은 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다. 확약 원본과 2021.03.05 권리 변동의 순서를 재확인한 뒤, 장기 보유와 재매각 지연을 감당할 수 있는 자금 구조에서 접근하는 것이 타당합니다.
