의정부지방법원 2025타경64632. 고양시 일산동구 식사동 아이비힐디 제1동 1층 102호, 전용 53.05㎡ 다세대주택입니다. 감정가 256,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 125,440,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 49%라는 데 있지 않습니다. 말소기준은 2023.03.27 국 압류이고, 그보다 앞선 안승남의 주택임차권이 있어 원래대로라면 보증금 228,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다.

하지만 매각물건명세서 비고에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 안승남 임차권의 승계인 주택도시보증공사가 2026.04.27 확약서를 제출해, 임대차보증금을 전액 배당받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 안승남 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원*으로 반영합니다. 그러므로 현재 회차에서 가격 비교의 기준은 125,440,000원에 228,000,000원을 더한 값이 아니라 실질취득 125,440,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약서가 승부처

현재 소유자 주식회사마니주택은 2020.07.17 매매로 228,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 안승남은 주민등록·점유개시가 2020.07.10이고, 주택임차권은 2022.07.22 등기됐습니다. 이는 말소기준인 2023.03.27 국 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 이후의 고양시 압류와 2025.11.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유관계 — 확약 적용 대상과 별도 점유자를 분리

안승남의 전입·점유는 말소기준보다 앞서지만 확약서가 적용됩니다. 반면 구 원은 2025.08.18 전입으로 말소기준 2023.03.27보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사의 최신 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다. 이 확인사항은 안승남에게 제출된 확약서와는 별개입니다.

③ 시세 비교 — 59.7%지만 ‘하락 추세’를 같이 봐야 한다

아이비힐D동 전용 53.05㎡의 확인된 실거래는 아래와 같습니다. 전체 평균은 275,000,000원이지만 2022년 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 그대로 사용하기 어렵습니다. 최신 거래인 2025.05 210,000,000원과 최근 12개월 평균 210,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 맞습니다.

확약서 적용 후 현재 회차 실질취득 125,440,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 59.7%입니다. 가격만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -29.2%로 하락하고 있습니다. 전체 평균 275,000,000원 대비 현재 최저가가 45.6%라는 숫자를 근거로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단은 최신 거래 210,000,000원과 하락 추세를 함께 보는 것이 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)

배당 계산 원자료에는 안승남 보증금 228,000,000원이 선순위 인수 구조로 표시되지만, 2026.04.27 확약서가 제출되어 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 확인됩니다. 따라서 이 미배당액을 매수인이 추가로 부담하는 것으로 계산하지 않고, 안승남 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 평스라브지붕 지상4층 건물 내 제1층 제102호입니다.
• 입지. 동국대학교 바이오메디캠퍼스 북서측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·중소형 공장·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
• 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 501.0㎡, 공시지가 857,800원/㎡, 평지의 부정형 토지이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 아이비힐D동은 8세대이며 준공일은 2017.07.19입니다. 확인된 거래는 4건이고, 최근 거래는 2025.05 210,000,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.27 주택도시보증공사 확약서에 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있는지 원문을 다시 확인해야 합니다.
• 안승남 임차권 말소 절차 확인. 등기상 보증금 228,000,000원의 선순위 주택임차권이므로 확약서가 실제 매각 후 말소까지 연결되는지를 확인해야 합니다.
• 구 원 점유관계 확인. 2025.08.18 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 최신 내용을 대조해야 합니다.
• D1동 표시 확인. 매각물건명세서상 건물 외벽과 공동현관출입구에 ‘D1동’으로 표시되어 있으므로 현장과 등기상 제1동을 대조해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최신 거래 210,000,000원과 최근 추세 -29.2%를 기준으로 응찰가를 판단하고, 전체 평균 275,000,000원만을 시세 기준으로 삼지 않아야 합니다.
• 3회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 125,440,000원까지 내려왔습니다. 권리 외에도 물건 상태·점유·환금성 등 유찰 원인을 현장에서 점검해야 합니다.

맺으며 — “228,000,000원 인수형”에서 “확약 확인형”으로 바뀐 사건

등기만 보면 이 물건은 간단히 접근할 수 없는 사건입니다. 안승남의 전입·점유는 2020.07.10, 임차권등기는 2022.07.22로 말소기준 2023.03.27보다 앞서고 보증금도 228,000,000원입니다. 현재 최저가 125,440,000원보다 보증금이 훨씬 크므로 확약이 없다면 최저가가 내려가도 총 취득부담이 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다.

그러나 이 사건에는 2026.04.27 주택도시보증공사 확약서가 있습니다. 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 정확도 규칙상 안승남 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 125,440,000원이고 최근 거래 210,000,000원의 59.7%입니다.

다만 ‘59.7%’만 보고 결론을 내리면 또 다른 함정이 있습니다. 최근 거래 추세가 -29.2%이고 이미 3회 유찰됐으며, 별도 점유자 구 원의 보증금도 확인되지 않았습니다. 주된 인수 리스크는 확약으로 해소됐지만, 확약의 실제 적용과 점유관계 확인이 입찰의 전제입니다. 가격은 최근 거래보다 낮지만, 하락 중인 소규모 다세대의 환금성까지 확인한 뒤 판단할 물건입니다.

* 안승남 임차보증금의 등기상 금액은 228,000,000원입니다. 본 리포트의 ‘실질 인수 0원’은 2026.04.27 주택도시보증공사가 제출한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 적용한 판단입니다.