최저가는 감정가의 34%지만, 실질취득액은 아직 확정할 수 없다 — 둔산동 건국타워 803호

대전지방법원 2025타경502519. 등기상 물건은 대전 서구 둔산동 건국타워 8층 803호 집합건물입니다. 감정평가 이용상태에는 같은 층 801호부터 806호까지가 열거돼 있고, 801·802호는 벽체 구분 없이 공실, 803·804호는 사무실, 805·806호는 벽체 구분 없이 사무실 상태로 조사됐습니다. 따라서 등기상 주소만 볼 것이 아니라 매각목록상 일괄매각 범위와 각 호실의 점유관계를 함께 대조해야 합니다.

현재 소유자는 주식회사메이커팩토리로, 2020년 1월 20일 매매를 원인으로 거래가액 185,110,000원에 취득했습니다. 같은 날 회덕농업협동조합 명의로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준은 2020년 2월 20일 회덕농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 2020년 3월 10일 설정된 2순위 근저당권 120,000,000원과 이후 이호선 명의 가압류 2건, 대전광역시 서구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1·2순위 근저당권은 2025년 4월 21일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

등기부만 보면 선순위 용익권이나 소유권 관련 인수사항은 확인되지 않습니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기와 별도로 판단해야 합니다. 특히 805호의 주식회사 엘디케이에쿼티는 2019년 3월 26일 전입으로 말소기준보다 빠르고, 보증금이 확인되지 않아 해당 호실이 매각대상이라면 매수인 인수액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

② 점유·임차인 분석

이호선은 806호 점유자로 조사된 동시에 등기부상 가압류권자이기도 합니다. 점유자와 채권자가 동일해 가장임차인 또는 관계인 가능성을 별도로 점검할 필요가 있습니다. 다만 전입일은 2024년 10월 8일로 말소기준보다 늦어, 확인된 날짜만 기준으로는 대항력이 없습니다.

③ 가격 판단 — 34% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

최저가는 감정가 372,000,000원의 34.3%인 127,596,000원입니다. 감정가 대비로는 큰 폭으로 내려왔지만, 동일 호실 또는 유사 사무실의 최근 거래가격과 직접 비교할 근거가 확인되지 않은 상태입니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 미상이라면 실제 매수비용은 낙찰가 127,596,000원에 인수되는 미배당 보증금을 더한 금액이 됩니다.

따라서 이 사건에서 가격 메리트를 판단할 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라, ① 매각대상 호실 범위, ② 805호와 호실 미상 신고의 실제 임대차 존재 여부, ③ 보증금과 배당요구 여부, ④ 인수될 미배당액입니다. 이 금액들이 확정되기 전까지 실질취득액은 미확정입니다.

④ 예상배당표 (매각가 127,596,000원 가정)

총 채권액 1,805,817,055원 중 125,009,656원이 배당되고, 1,680,807,399원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 보증금 미상 점유자의 실제 인수 가능성까지 확정한 금액은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전을지대학교병원 남서측 인근으로 관공서·상업시설·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 중심 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
• 이용상태. 803호와 804호는 사무실 상태이며, 801·802호는 벽체 구분 없이 공실, 805·806호는 벽체 구분 없이 사무실로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 11층, 2018년 11월 26일 사용승인. 승강기·소방·공용 위생 및 급배수 시설을 갖추고 있습니다.
• 토지. 중심상업지역·둔산지구 지구단위계획구역이며, 토지면적은 1,055㎡, 공시지가는 ㎡당 5,701,000원입니다.
• 도로. 서측 약 50m, 남측 약 15m, 동측 약 20m 포장도로에 접하고 보행자전용도로와도 접합니다.
• 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 중심상업지역의 업무용 사무실로 입지와 교통은 양호하지만, 4회 유찰과 복수 호실 점유관계를 고려하면 매수층과 명도 난도에 따른 환금성 편차가 클 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각범위 원문 확인. 803호 단독인지, 감정평가 기호 1~6의 801~806호가 함께 매각되는지 매각목록과 물건번호를 대조하세요.
• 805호 임대차 확인. 주식회사 엘디케이에쿼티의 임대차계약서·사업자등록 신청일·점유 개시일·보증금·배당요구 여부를 확인하세요.
• 호실 미상 신고 확인. 엘디케이와 제이비 신고가 기존 법인명의의 약칭인지 별도 임차인인지, 어느 호실을 점유하는지 확인하세요.
• 부존재 결정 원문 대조. 대전지방법원 2025가합201041 화해권고결정의 당사자·대상 호실·확정 범위를 확인하세요.
• 이호선 관계 확인. 806호 점유자와 가압류권자가 동일하므로 실제 임대차인지 채권관계인의 점유인지 조사하세요.
• 실질취득액 재계산. 선순위 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액과 명도·체납 관리비를 더해 총비용을 산출하세요.
• 공실·벽체 상태 확인. 801·802호 공실 여부와 805·806호 벽체 미구분 상태가 현재도 유지되는지 현장 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·화해권고결정 원문을 직접 확인하세요.

맺으며 — “34% 할인보다 먼저 볼 것은 인수 범위”

이 사건의 등기상 구조는 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 803호에 신고된 주식회사 엘디케이파트너스의 임차권도 존재하지 않는 것으로 확정됐습니다. 그러나 감정평가와 점유조사에는 801호부터 806호까지 여러 호실과 점유자가 함께 등장하며, 805호에는 말소기준보다 앞선 점유 신고가 남아 있습니다.

보증금이 확인되지 않은 선순위 임차인은 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액을 끌어올릴 수 있습니다. 따라서 감정가 372,000,000원 대비 최저가 127,596,000원이라는 숫자는 출발점일 뿐, 가격 결론이 아닙니다. 803호 임차권 해소는 긍정적이지만, 일괄매각 범위와 805호·호실 미상 점유관계가 확정되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.