다만 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.04.27.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 확약의 효력이 해당 임차권 전체에 미치는 것으로 확인된다면 실질 인수액은 0원*입니다.
반대로 등기상 임차권자 황이슬에게 남는 독립적인 권리가 있다면 미배당 보증금 인수위험이 해소되지 않습니다. 확약의 적용 범위 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
* 확약이 해당 임차권 전체에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 일반적인 배당 계산에 따른 미배당 보증금은 104,700,460원이며, 황이슬의 잔존 권리까지 해소되는지는 원문 및 권리승계관계 확인이 필요합니다.
의정부지방법원 2025타경64633. 고양시 일산동구 식사동 아이비힐디 1동 202호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용되고 있으며, 지상 4층 건물의 2층에 위치합니다.
소유자는 주식회사마니주택입니다. 2020.07.29. 거래가액 230,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 세금 관련 압류가 설정됐고, 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청했습니다.
이 물건의 핵심은 2022년에 등기된 선순위 임차권입니다. 현재 말소기준으로 지정된 2023년 국세 압류보다 임차인의 전입과 임차권등기가 앞섭니다. 따라서 단순히 경매로 모든 권리가 소멸한다고 볼 수 없습니다.
다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력 포기확약서를 제출했다는 점이 중요한 예외입니다. 확약에 의해 실제로 소멸하는 권리의 범위를 확인해야 최종 취득비용을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 752-3 아이비힐디 1동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 동국로 109-41 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 면적 | 실거래 비교 대상 전용 53.05㎡ · 경매 대상 전유면적은 원본 확인 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상 4층 중 2층 · 승강기 및 개별난방 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.07.29. 매매, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 | 261,000,000원 |
| 최저매각가 | 127,890,000원 · 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 (기재된 기일, 현재 경과) |
| 실제 임차인 | 황이슬 1명 |
| 등기상 임차보증금 | 230,000,000원 |
| 매수인 인수 | 확약의 유효한 적용 시 0원* / 미적용 시 104,700,460원(현재 회차 추정) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
등기상 말소기준으로 지정된 권리는 2023.03.27. 접수된 국의 압류입니다. 해당 압류와 그 이후 고양시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
그러나 황이슬의 임차권등기는 2022.08.17. 접수됐습니다. 전입신고와 점유개시일은 2020.07.08., 확정일자는 2020.06.23.으로, 말소기준보다 빠릅니다.
2017년에 설정됐던 농협은행 근저당권은 2020.07.08. 이미 말소됐습니다. 2022년 국의 압류 역시 2022.03.24. 말소돼 현재 인수할 선순위 근저당으로 취급하지 않습니다.
현재 최저가 127,890,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,590,460원을 제외한 125,299,540원이 임차보증금에 배당됩니다.
나머지 104,700,460원은 통상적인 대항력 인수 구조에서 매수인의 부담이 됩니다.
그러나 이 사건에는 대항력 포기확약서가 있으므로 위 금액을 최종 확정 인수액으로 표시해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황이슬 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 | 230,000,000원 | 전입 2020.07.08. 확정 2020.06.23. 임차권등기 2022.08.17. | 있음 | 있음 배당요구 | 확약 확인 원칙상 미배당분 인수 확약 적용 시 0원* |
황이슬은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 배당요구가 있으며, 등기된 임차보증금은 230,000,000원입니다.
주택도시보증공사는 경매 신청채권자입니다. 보증금 관련 채권을 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 황이슬 1명으로 계산합니다.
“임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.”
이 확약이 황이슬의 등기상 임차권 전체에 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원*으로 처리합니다.
확약서의 핵심 효과는 배당액이 부족하더라도 확약 적용 대상 권리에 기초한 추가 보증금 부담을 매수인에게 넘기지 않는다는 점입니다.
두 주체 사이의 권리승계 범위와 확약의 효력이 황이슬 명의 임차권 전체에 미치는지는 확약서 원문 및 관련 권리관계로 확인해야 합니다.
주택도시보증공사가 포기한 권리만 해소되고 황이슬에게 별도의 대항력이나 잔존 보증금채권이 남는다면, 해당 위험은 별도로 존속할 수 있습니다.
따라서 확약서를 근거로 모든 인수위험이 확정적으로 소멸했다고 단정하지 않습니다. 현재 확인 대상인 위험액은 원칙상 미배당 보증금 104,700,460원이며, 이를 주택도시보증공사 채권과 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인과 실제 취득비용을 분리
실거래 비교 대상은 아이비힐D동 전용 53.05㎡입니다. 전체 거래는 4건이며, 전체 평균은 275,000,000원입니다.
그러나 최근 거래가격은 과거와 상당히 다릅니다. 2022년 거래는 295,000,000~300,000,000원이었지만, 2025.05. 거래는 210,000,000원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래가격은 모두 210,000,000원이며, 최근 거래의 과거 대비 추세는 -29.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 53.05㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.08 | 53.05㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.07 | 53.05㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2022.07 | 53.05㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 전체 평균 | 53.05㎡ | 4건 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 | 53.05㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
현재 최저가 127,890,000원은 최근 12개월 평균의 60.9%입니다. 하지만 이 비율은 확약이 유효하게 적용돼 보증금 추가 인수가 없을 때에만 취득가격 비교에 의미가 있습니다.
최근 표본은 1건뿐이고 거래가격 추세도 -29.2%로 하락했습니다. 실거래 유동성과 개별 호수의 상태를 함께 고려해야 합니다.
④ 실질취득 시나리오 — 확약 하나로 결과가 달라진다
| 구분 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득비용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 확약 유효 적용 | 127,890,000원 | 0원* | 127,890,000원* |
| 현재 회차 · 확약 미적용 | 127,890,000원 | 104,700,460원 | 232,590,460원 |
| 3회 유찰 · 미적용 | 89,523,000원 | 142,488,414원 | 232,011,414원 |
| 4회 유찰 · 미적용 | 62,666,099원 | 168,861,891원 | 231,527,990원 |
* 취득가격은 낙찰가와 보증금 인수액의 합계입니다. 집행비용은 배당금에서 차감됩니다. 취득세·명도비·기타 매수인 부담 비용은 별도입니다. 확약 미적용 시 금액은 제시된 회차별 예상 인수액을 사용한 계산입니다.
확약이 유효하게 적용된다면 현재 회차의 실질취득가격은 127,890,000원으로, 최근 거래가격 210,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래 표본이 적고 하락 추세이므로 할인율만으로 낙찰가의 적정성을 확정할 수 없습니다.
반대로 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차의 실질취득가격은 232,590,460원입니다. 최근 거래가격 210,000,000원보다 높습니다.
3회, 4회 유찰 시에도 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질취득비용은 약 2.3억원에 머무릅니다.
현재 회차에서 확약이 적용되지 않을 경우 실질취득가격은 약 2.33억원으로, 최근 거래가격 2.1억원보다 높습니다.
확약의 적용 범위가 불확실한 상태에서는 최저가 1.28억원을 기준으로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 127,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,590,460원 |
| 1. 임차인 황이슬 · 우선변제 | 230,000,000원 | 125,299,540원 |
| 2. 경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,590,460원, 임차보증금 배당 125,299,540원으로 매각대금 전액이 배분됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 별도 표시 배당액은 0원입니다. 보증금 관련 채권은 중복된 경제적 부담으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정 배당표이며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
다만 확약에 기초한 임차권등기 말소가 실제로 가능한지, 임차인의 별도 권리가 남지 않는지 확인해야 합니다. 또한 거래 표본이 적고 가격 하락 추세가 뚜렷하므로 시세 할인만으로 안전성을 판단할 수는 없습니다.
낙찰가와 합친 실질취득가격은 232,590,460원으로 최근 거래가격을 초과합니다.
추가 유찰로 매각가격이 내려가더라도 보증금 인수액이 증가하므로 가격 메리트가 자동으로 발생하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 바이오메디캠퍼스 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·창고시설·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조의 지상 4층 다세대주택입니다. 승강기·개별난방·위생 및 급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 각각 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역, 제한보호구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정사항이 있습니다. 실제 매수인의 적용 여부와 허가 필요성은 확인해야 합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시돼 있습니다.
- 규모. 비교 대상 아이비힐D동은 8세대로, 대규모 아파트 단지와 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다.
- 시세 추세. 최근 거래가격은 과거 대비 -29.2% 하락했습니다. 2025.05. 거래 이후의 최신 가격을 확인할 필요가 있습니다.
- 경매 이력. 관련 경매 통계상 평균 유찰은 2.7회, 매각률은 11.11%입니다. 현재 물건도 2회 유찰된 상태입니다. 매각률이 낮은 편이며, 표본과 집계기간 확인 없이 향후 낙찰 가능성을 단정할 수는 없습니다.
2022년 거래가격과 2025년 거래가격 사이의 차이가 크며 최근 추세도 하락하고 있습니다. 동일 면적이라도 층·향·내부 상태에 따라 실제 매도 가능 가격이 달라질 수 있습니다.
현재 최저가 할인율만으로 향후 매도차익이나 원활한 환금을 전제해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.04.27.자 대항력 포기확약서의 제출 주체·적용 대상·법적 효력을 확인합니다. 황이슬 명의 임차권 전체에 효력이 미치는지가 핵심입니다.
- 권리승계관계. 주택도시보증공사가 취득한 권리의 범위와 황이슬에게 남아 있는 보증금채권 및 대항력의 존재 여부를 대조합니다.
- 임차권등기 말소. 보증금 전액이 배당되지 않아도 임차권등기가 말소되는 조건과 실제 말소 절차를 확인합니다.
- 실질취득가격. 확약 적용 시 127,890,000원, 미적용 시 232,590,460원이라는 두 가지 결과를 구분해 판단합니다.
- 중복채권 방지. 황이슬의 임차보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 서로 독립된 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
- 세금 관련 압류. 국 및 고양시 압류의 매각에 따른 소멸 여부와 실제 조세채권의 배당순위, 당해세 관련 사항을 별도로 확인합니다.
- 최근 거래 검증. 전체 평균 275,000,000원보다 최근 거래 210,000,000원과 하락 추세를 우선합니다. 실거래 표본이 1건뿐인 점도 고려합니다.
- 점유·명도. 등기상 임차인 존재와 실제 현재 점유 상태는 구분해야 합니다. 현장 점유자 및 인도 가능성을 직접 확인합니다.
- 관리비·건축물. 체납 관리비, 공용부분 비용, 현장 상태와 위반건축 여부를 최신 자료로 확인합니다.
- 매각 진행상태. 기재된 2026.08.26. 매각기일은 경과했으므로 낙찰 결과와 후속 매각조건을 법원 원본으로 확인합니다.
맺으며 — “1.28억이냐, 실질 2.3억이냐”
이 물건은 감정가 261,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 127,890,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래가격 210,000,000원과 비교하면 표면적으로 할인폭이 큽니다.
그러나 선순위 임차인 황이슬의 보증금은 230,000,000원입니다. 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차의 미배당 보증금 104,700,460원이 인수 대상이 될 수 있고, 실질취득가격은 232,590,460원이 됩니다. 이는 최근 거래가격보다 높습니다.
반대로 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기확약서가 해당 임차권 전체에 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원으로 해소됩니다. 그 경우 취득가격은 낙찰가 중심으로 판단할 수 있습니다.
다만 확약 제출자는 주택도시보증공사이고 등기상 임차권자는 황이슬이므로, 권리승계 범위와 잔존 권리를 원문으로 확인하는 절차가 필수입니다.
여기에 최근 시세의 -29.2% 하락 추세, 8세대 소규모 건물, 최근 거래 표본 부족, 낮은 경매 매각률이 겹칩니다.
결론적으로 가격 할인 여부는 확약의 완전한 적용을 확인한 뒤에야 평가할 수 있습니다. 확약의 효력과 임차인의 잔존 권리가 불확실한 상태에서는 최저가만을 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
