대항력 임차권은 있지만 확약으로 인수 0원 — 최근 시세의 87%인 고양 아이비힐디 202호

의정부지방법원 2025타경64633. 고양시 일산동구 식사동 아이비힐디 제1동 2층 202호, 전용 53.05㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 261,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 182,700,000원입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 보증금 230,000,000원의 임차권입니다. 임차인 황이슬은 2020.06.23. 확정일자를 받고 2020.07.08. 전입·점유를 시작했으며, 2022.08.17. 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2023.03.27. 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.

현재 회차의 배당 시뮬레이션대로라면 매각대금에서 집행비용 3,357,800원을 먼저 빼고 임차인에게 179,342,200원이 배당됩니다. 보증금 전액에는 50,657,800원이 부족하므로 확약이 없다면 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 이 경우 단순 최저가만 보면 안 되고 낙찰가와 인수액을 함께 계산해야 합니다.

다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.04.27. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 황이슬 임차권과 관련한 매수인 인수는 실질 0원*으로 보며, 실질취득도 182,700,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 결합

2017.09.11. 설정된 농협은행 근저당권 198,000,000원은 2020.07.08. 해지로 말소됐습니다. 2022.03.15. 안산세무서의 압류도 2022.03.24. 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.03.27. 동안산세무서 압류이며, 2024.06.13. 고양시 압류와 2025.11.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.

문제는 말소기준보다 앞선 황이슬의 전입·점유입니다. 실제 임차인은 1명이며, 임차보증금은 230,000,000원입니다. 전입과 점유가 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 보증기관 명의의 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다.

② 실질취득 — 낙찰가가 그대로 총취득액

선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정됩니다. 이 사건도 확약이 없다면 현재 회차에서 최저가 182,700,000원 외에 50,657,800원의 인수 위험이 발생합니다.

하지만 황이슬 임차권에 대한 대항력 포기와 말소 확약이 있으므로 각 회차의 룰상 미배당액은 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 것으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 182,700,000원입니다. 추가 유찰이 발생한다면 확약 반영 실질취득도 각 회차의 최저가와 같아집니다.

③ 시세 비교 — 2.75억 평균보다 2.10억 최신 거래를 우선

아이비힐D동 전용 53.05㎡의 실거래 표본은 4건입니다. 전체 평균은 275,000,000원이지만 2022년의 295,000,000원·300,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 데이터상 최근 12개월 평균과 최신 거래인 210,000,000원을 우선하는 것이 타당합니다.

확약 반영 실질취득 182,700,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 210,000,000원보다 27,300,000원 낮고, 비율로는 87.0%입니다. 현재 회차 가격만 놓고 보면 최근 거래 대비 할인 구간입니다. 반면 최근 가격이 이전 거래군보다 29.2% 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건에 불과합니다. 따라서 전체 평균 275,000,000원 대비 66.4%라는 수치만으로 큰 시세차익을 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,700,000원 가정)

매각대금 182,700,000원에서 집행비용 3,357,800원을 공제한 179,342,200원이 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 배당표상 보증금 부족분은 50,657,800원이지만, 확약 반영 시 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있다면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 평스라브지붕 지상 4층 건물의 2층입니다.
• 입지. 동국대학교 바이오메디캠퍼스 북서측 인근으로, 다세대주택·창고시설·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형이며, 북측과 동측으로 폭 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역에 포함되며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 실거래 표본은 4건, 데이터상 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 빈도와 매도 기간을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.27. 대항력 포기확약서의 제출 주체, 임차보증금 범위, 임차권등기 말소 조건과 매수인에 대한 효력을 원문으로 대조하세요.
• 실질 인수 재확인. 확약이 유효하게 적용되지 않으면 현재 회차 기준 50,657,800원의 인수액이 다시 발생합니다.
• 세금 교부청구 확인. 국세·지방세 압류 이력 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 배당 부족분이 변동할 수 있습니다.
• 가격 기준. 전체 평균 275,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 210,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -29.2%이므로 최신 거래가 210,000,000원을 고정 시세로 단정하지 말고 추가 하락 가능성을 반영하세요.
• 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 최근 거래 표본이 적어 아파트보다 매도 기간과 금융 조건이 불리할 수 있습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부, 잔존 물품을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 교부청구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약이 권리구조를 바꾼다”

이 물건은 표면적으로만 보면 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 인수형 경매입니다. 현재 최저가 182,700,000원에서 배당으로 회수하지 못하는 50,657,800원을 매수인이 떠안을 수 있기 때문입니다. 그러나 2026.04.27. 제출된 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*이 되고, 실질취득은 최저가와 같은 182,700,000원으로 내려갑니다.

가격은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 210,000,000원의 87.0%로 낮지만, 가격 추세가 -29.2%이고 최근 표본이 1건뿐입니다. 2022년의 295,000,000원·300,000,000원 거래를 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다. 또한 8세대 소규모 다세대라는 환금성 한계와 세금 배당 변수를 함께 봐야 합니다. 결론은 확약 유효성 확인 시 권리 인수는 해소, 가격은 최근 거래 대비 할인 구간, 다만 하락 추세와 소규모 다세대 환금성 때문에 보수적 접근이 필요한 B등급 물건입니다.