의정부지방법원 2025타경64663. 고양시 덕양구 내유동 청도하늘채 1층 102호, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2018.12.20 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당 146,400,000원입니다. 2025.11.06 같은 조합이 임의경매를 신청했고, 이후 2025.12.30 현대카드의 가압류 9,610,992원이 추가됐습니다. 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 201,000,000원에서 현재 최저가 68,943,000원까지 3회 유찰됐습니다. 다만 유찰폭이 크다는 사실만으로 시장 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건에서 가격 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율 자체보다 실제 매매가격과의 대조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64663 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 471-7 청도하늘채 1층 102호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1170번길 65-24 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) · 4층 건물 내 1층 102호 |
| 현재 소유자 | 김원경 · 2025.09.01 상속 · 2025.12.09 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 68,943,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 107,432,915원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2018.12.20 한국양계축산업협동조합 근저당입니다. 이 근저당을 실행하기 위한 2025.11.06 임의경매개시결정과 2025.12.30 현대카드 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 소유권은 2025.09.01 상속을 원인으로 김원경에게 이전됐으며, 2025.12.09 등기됐습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김원경 | 2019.01.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김원경의 전입신고는 말소기준권리인 2018.12.20 근저당보다 늦은 2019.01.07이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 또한 임차인으로 조사된 김원경은 현재 등기부상 소유자 김원경과 동일 이름으로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있어 점유관계와 임대차 실체를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰, 그러나 시세 단정은 금물
감정가는 201,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 68,943,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 48,260,100원, 5회 유찰 시 33,782,070원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 총 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 88,708,966원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,260,100원 | 46,991,418원 | 109,019,574원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 33,782,070원 | 32,773,993원 | 123,236,999원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 68,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,640,974원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 146,400,000원 | 67,302,026원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,610,992원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 68,943,000원 가정 시 집행비용 1,640,974원을 제외한 67,302,026원이 근저당권자에게 배당되고, 현대카드와 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당은 88,708,966원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 북측 인근이며, 다세대주택·소규모 공장·창고·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 4층 건물 내 1층 102호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 실체 확인. 김원경의 전입일은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·우선변제 여부와 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조합니다.
- 소유자와 임차인 관계 확인. 임차인으로 조사된 김원경과 현재 소유자 김원경의 이름이 동일하므로 가장임차인 여부 또는 관계인 가능성을 확인합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 201,000,000원에서 68,943,000원까지 내려왔다는 사실과 실제 시세 대비 저렴한지는 별개로 판단합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차에서도 채권자 총 미배당이 88,708,966원이고 신청채권자의 청구액 107,432,915원도 전액 충족되지 않습니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 관련 내용을 입찰 전 확인합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 가격과 점유 확인
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.12.20 근저당이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 김원경의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 소유자와 임차인 이름이 동일하고 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 점은 점유관계 확인 대상으로 남습니다. 가격은 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 실거래 기준이 확인되지 않은 상태에서는 낮아진 숫자만 보고 싸다고 판단하지 않는 것이 중요합니다. 이 물건은 권리 인수보다 임대차 실체 확인과 실제 시세 대조가 최종 판단의 핵심입니다.
