의정부지방법원 2025타경64663. 고양시 덕양구 내유동 청도하늘채 1층 102호로, 공부상 용도는 공동주택(다세대주택)입니다. 말소기준권리는 2018.12.20. 설정된 한국양계축산업협동조합의 근저당권 146,400,000원입니다. 이후 2025.11.06. 임의경매개시결정과 2025.12.30. 현대카드 가압류 9,610,992원은 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 비교적 단순하지만 점유관계는 한 번 더 들여다봐야 합니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김원경이 2019.01.07. 전입한 것으로 조사됐는데, 이는 말소기준일인 2018.12.20.보다 늦어 대항력은 없습니다. 동시에 김원경은 2025.09.01. 상속을 원인으로 소유권을 취득한 현재 소유자와 같은 이름입니다. 따라서 통상적인 대항력 임차인보다 소유자 또는 관계인 점유 가능성을 우선 확인할 사안입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 471-7 청도하늘채 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1170번길 65-24 |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호 |
| 현재 소유자 | 김원경 (2025.09.01. 상속, 2025.12.09. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 107,432,915원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2018.12.20. 접수된 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 접수된 임의경매개시결정과 현대카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 107,432,915원이며, 현재 회차 예상배당에서는 집행비용을 제외한 137,930,200원이 근저당권에 배당되는 구조로 계산돼 신청채권자 청구액은 충족됩니다.
② 점유자 분석 — 후순위 전입이지만 신분 확인 필요
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김원경 | 2019.01.07. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 현재 소유자와 같은 이름 |
김원경의 전입일은 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 현재 소유자와 같은 이름이어서, 통상적인 임차인인지 소유자 또는 관계인 점유인지 현황조사 원문과 현장 확인을 통해 구분해야 합니다. 보증금이 미상이라는 사정만으로 선순위 대항력을 인정할 수는 없으며, 본건에서는 전입 순위상 매수인 인수로 연결되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 30% 낮아졌지만 시세 비교는 보류
감정가는 201,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 140,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 없어 최저가 기준 실질취득액도 140,700,000원입니다.
그러나 동일 지역·유사 다세대주택의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다. 감정가는 시장가격과 다를 수 있고, 다세대주택은 개별 건물의 도로 조건, 층, 관리 상태, 주차 여건과 거래 빈도에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 | - |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 146,400,000원 | 137,930,200원 | 8,469,800원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 | 9,610,992원 | 0원 | 9,610,992원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 156,010,992원 | 137,930,200원 | 18,080,792원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,769,800원을 제외한 매각대금이 근저당권에 배당되고, 현대카드 가압류에는 배당되지 않습니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 140,700,000원 | 137,930,200원 | 18,080,792원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 59,693,812원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 88,708,966원 | 0원 |
유찰이 반복되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 제공된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권자 청구액 107,432,915원은 현재 회차에서는 충족되지만 2회 유찰 가격부터는 예상배당 96,317,180원으로 청구액에 미달합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태 기준)
- 용도. 공부상 공동주택인 다세대주택으로, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호입니다.
- 주위환경. 내유초등학교 북측 인근이며 다세대주택, 소규모 공장과 창고, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 두 필지가 일단으로 이용되며 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사시설 제한보호구역, 과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택이며 주거·공장·창고·농경지가 혼재한 입지이므로, 아파트처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 평가하지 말고 실제 거래 빈도와 유사 물건 매매사례를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 신분 확인. 김원경이 현재 소유자와 동일인인지, 가족 또는 별도 임차인인지 전입세대와 점유 현황을 대조하세요.
- 임대차 서류 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원문과 임대차계약서 존재 여부를 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으면 인도명령과 이사 협의가 필요할 수 있습니다.
- 시세 조사. 동일 건물 또는 내유동 유사 다세대의 최근 실거래, 현재 매물, 전세가와 거래 기간을 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 1층 상태 확인. 외벽·창호·누수·채광·사생활·결로와 내부 수리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 도로·주차 확인. 남측 약 6m 도로의 실제 진입 여건과 건물 주차 가능 대수를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 점유와 가격은 확인”
본건은 2018.12.20. 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정과 현대카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 점유자 김원경의 전입일도 말소기준일보다 뒤이므로 매수인이 인수할 임차보증금은 0원입니다.
하지만 점유자는 현재 소유자와 같은 이름이고 보증금과 임대차 세부 내용이 확인되지 않았습니다. 권리 인수 위험과 별개로 실제 점유 원인과 명도 상대방을 확인해야 합니다. 또한 최저가 140,700,000원은 감정가의 70%이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 없지만, 관계인 점유와 현장 시세를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 다세대주택입니다.