의정부지방법원 2025타경64706. 고양시 덕양구 관산동 엠케이명가빌리지 제107동 제1층 제102호 다세대주택입니다. 감정가는 159,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 54,537,000원까지 내려왔습니다. 가격표만 보면 상당히 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 경매에서는 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율을 구분해야 합니다.
권리관계는 비교적 단순한 편입니다. 2006년 기존 경매를 통해 윤혜진이 소유권을 취득했고, 이후 설정된 근저당권들이 정리된 뒤 2010년 가락신용협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 2026년에는 같은 근저당권의 이전 등기가 이루어졌습니다. 기존 권리의 이전일 뿐 별도의 선순위 근저당이 새로 생겼다는 의미는 아니지만, 최종 근저당권자와 배당받을 채권자의 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 고양지원 2025타경64706 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 193-23 엠케이명가빌리지 제107동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로771번길 42 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 윤혜진 (2006.05.04. 매각으로 취득 · 단독소유) |
| 감정가 | 159,000,000원 |
| 최저매각가 | 54,537,000원 (3회 유찰 · 감정가 약 34.3%) |
| 경매신청채권자 | 가락신용협동조합 |
| 청구금액 | 95,124,400원 |
| 근저당권 채권최고액 | 143,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.01.15. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 근저당
이번 사건에서 먼저 볼 부분은 기존에 말소된 권리와 현재 효력이 남아 있는 권리를 구분하는 것입니다. 2002년 옹진농업협동조합 근저당과 2003년 국민은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 2004년 가등기·가압류와 2005년 경매개시결정 역시 2006년 매각 과정에서 정리됐습니다.
윤혜진이 2006년 매각으로 소유권을 취득한 뒤 근해안강망수산업협동조합 근저당이 여러 건 설정됐으나, 이들도 2010.03.18. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 을구 9번 가락신용협동조합 근저당권 143,000,000원이 이번 경매의 말소기준입니다.
② 임차인·점유 — 등기상 권리 소멸과 명도는 별개
현재 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가 관련 기재에는 임대관계 미상으로 표시되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 없다고 확정하거나 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수 없습니다.
- 확인된 임차인. 0명. 실제 점유 및 임대차 관계는 별도 확인 대상입니다.
- 대항력. 확인된 임차인에 관한 판정 대상은 없지만, 미확인 점유자의 대항력은 미상입니다.
- 보증금·확정일자. 실제 점유자가 확인되면 개별적으로 조사해야 합니다.
- 명도. 소유자 점유인지 임차인 점유인지 확인한 뒤 인도 절차와 비용을 검토해야 합니다.
특히 낙찰가가 낮은 사건에서는 보증금을 받지 못한 대항력 있는 임차인이 실제로 존재하는지에 따라 매수인의 실질취득비용이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 확인된 권리관계를 기준으로 한 값이며, 확인되지 않은 임대차의 안전성까지 보장하는 금액은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%지만 시세 할인율은 미확인
감정가는 159,000,000원입니다. 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 54,537,000원으로 감정가의 약 34.3% 수준입니다. 감정가에서 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이를 근거로 현재 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 가격 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 159,000,000원 | 100% |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 54,537,000원 | 34.3% |
| 4회 유찰 시 | 38,175,900원 | 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 26,723,130원 | 16.81% |
4회·5회 유찰 가격은 회차별 가정이며, 실제 유찰 여부나 향후 매각조건을 확정하는 값은 아닙니다.
이 물건의 가격 판단은 같은 관산동이라는 위치만으로 비교하기보다 동일 건물 또는 유사한 다세대주택의 면적, 층, 건물 상태와 거래 시점을 맞춘 실거래 확인이 우선입니다. 실거래가 확인 전에는 감정가 대비 할인 폭을 투자수익이나 가격 메리트로 환산하지 않는 것이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,381,666원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 가락신용협동조합 | 143,000,000원 | 53,155,334원 |
| 채권 미배당 | - | 89,844,666원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당권의 실제 배당수령권자는 2026년 권리이전 등기를 반영해 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며 실제 배당액과 잔여액은 변동할 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
최저가 54,537,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,381,666원을 제외한 53,155,334원이 근저당 채권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 143,000,000원 기준 미배당은 89,844,666원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
신청채권자의 청구금액도 95,124,400원이므로, 현재 회차의 예상배당액으로는 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 부족하게 배당되는 근저당 채권이 있다는 이유만으로 매수인이 그 부족액을 자동 승계하는 것은 아닙니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸할 예정이며, 별도의 인수 대상 권리 여부는 최종 명세서에서 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미회수
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 54,537,000원 | 53,155,334원 | 89,844,666원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 38,175,900원 | 37,088,734원 | 105,911,266원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 26,723,130원 | 25,842,114원 | 117,157,886원 | 0원 |
회차별 가정에 따르면 매각가가 내려갈수록 근저당 채권자의 회수액은 줄어들고, 미배당액은 증가합니다. 어느 시나리오에서도 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 관산동 소재 관산동행정복지센터 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 사이딩판넬 마감 등이며, 내벽은 벽지 도배와 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 난방설비 및 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다. 실제 작동 상태와 수리 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m의 도로와 접합니다. 토지는 부정형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도시계획. 제1종일반주거지역, 소로1류 접합, 과밀억제권역 및 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 사항도 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 이는 현장 하자나 불법 변경이 전혀 없다는 보증은 아닙니다.
- 환금성. 다세대주택은 동일 단지 아파트와 달리 개별 호실별 비교가 중요합니다. 현재 실거래 비교가격이 확인되지 않았고 이미 3회 유찰되어, 재매각 시 예상 매도가격과 소요기간을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 실거래가 검증. 동일 건물과 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격, 최신 거래, 거래량 및 가격 추세를 대조하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가격을 정하지 마세요.
- 점유자·임차인 조사. 현재 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금 및 점유 개시 시점을 확인하고 대항력과 인수 여부를 다시 판단해야 합니다.
- 근저당권 이전. 가락신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 채권양도·배당관계를 최신 등기부 및 법원 사건기록으로 대조하세요.
- 매각물건명세서. 말소기준권리, 매각으로 소멸하지 않는 권리, 임차인 및 특별매각조건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 현장 상태. 1층 호실의 채광, 습기, 누수, 결로, 방범 및 실내 수리 필요 여부를 직접 확인하세요. 현장 상태에 따라 실제 취득비용이 달라질 수 있습니다.
- 명도·관리비. 점유 형태에 따른 명도 절차를 확인하고 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 부담액을 별도로 조회하세요.
- 자금 계획. 최저매각가 외에 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비 및 금융비용을 합산해 실질취득비용을 산정하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.09.30. 매각기일의 진행 여부와 기일 변경, 취하, 정지 또는 매각조건 변경을 법원 공고로 확인하세요.
맺으며 — “감정가 34%는 시세 34%가 아니다”
이 물건은 3회 유찰 끝에 감정가 159,000,000원에서 최저매각가 54,537,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 기존 선순위 권리들이 이미 정리되었고, 2010년 근저당권과 이번 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 낮은 가격과 안전한 취득은 서로 다른 문제입니다. 실제 임대관계와 점유자가 확인되지 않았고, 2026년 근저당권 이전에 따른 현재 채권 귀속도 최종 점검해야 합니다. 무엇보다 최근 실거래와 시장 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 낮다는 결론을 낼 수 없습니다.
종합적으로 등기상 인수위험은 제한적으로 나타나지만, 점유·시세·환금성에 관한 미확인 사항이 남아 있습니다. 이미 3회 유찰된 다세대주택이라는 특성을 고려하면, 감정가 대비 큰 할인 폭만으로 가격 가점을 부여하기보다 실제 시장가치와 취득비용을 검증한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다.
