인수 0원이지만, 과거 말소이력과 배당표 대조가 핵심 — 관산동 엠케이명가빌리지 107동 102호

의정부지방법원 2025타경64706. 고양시 덕양구 관산동 엠케이명가빌리지 107동 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 159,000,000원이고 1회 유찰되어 최저매각가는 111,300,000원입니다. 신청채권자의 청구금액은 95,124,400원이며, 등기상 소유자는 윤혜진입니다.

이 물건의 핵심은 등기부에 오래된 권리가 많다는 사실 자체가 아니라, 그 권리들이 언제 설정되고 언제 말소됐는지를 순서대로 정리하는 것입니다. 표면적으로는 2002년 근저당, 2004년 가등기와 가압류, 2006년 이후 복수의 근저당이 보이지만, 각 권리 뒤에 말소등기가 이어집니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2010년 가락신용협동조합 근저당권이며, 2025년 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 권리보다 ‘말소등기’가 중요하다

임차인 없음. 신고된 임차인은 없으며 예상배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 통해 실제 점유자와 점유 권원을 별도로 확인해야 합니다.

② 말소기준권리와 현재 경매

가락신용협동조합의 근저당권은 2025.11.19. 임의경매개시결정 이후 2026.01.15. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 근저당권 이전의 원인은 2025.11.24. 확정채권양도입니다. 권리의 실체와 배당수령권자는 채권양도 및 승계서류를 포함한 법원 기록으로 최종 확인해야 하지만, 매수인 입장에서는 말소기준권리 자체가 매각으로 소멸하는 구조입니다.

③ 시세 판단 — 거래자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 159,000,000원, 현재 최저매각가는 111,300,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 그러나 동일 단지 또는 인근 다세대의 최근 12개월 평균과 최신 실거래 자료가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)

예상 총배당액은 집행비용을 제외한 108,941,800원, 미배당액은 283,170,964원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 시나리오

현재 회차에서 신청채권자 청구금액은 95,124,400원이고 예상 배당액은 67,341,800원으로, 전액 만족되지 않는 시나리오입니다. 2회 유찰 시 신청채권자 배당액은 34,507,620원, 3회 유찰 시 11,555,334원으로 감소합니다. 다만 이 계산 역시 과거 말소권리를 포함한 배당 목록을 기반으로 하므로 실제 배당과 다를 수 있습니다.

⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 관산동행정복지센타 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 1층 102호이며, 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 벽지 도배와 타일 붙임, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 10m 도로와 접합니다.
• 토지. 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로1류와 접합니다.
• 제한. 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 갑구 4번 가등기 원본 확인. 2006.05.04. 말소등기와 정확히 연결되는지 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
• 과거 근저당 말소 확인. 을구 1·2번과 을구 5·6·7번은 각각의 말소등기가 존재합니다. 현재 유효권리 목록과 폐쇄·말소 부분을 구분해야 합니다.
• 배당표 재검증. 예상배당표가 말소된 과거 권리를 포함하므로 법원 채권신고서와 실제 배당순위를 대조하세요.
• 채권양도 확인. 2026.01.15. 근저당권 이전과 2025.11.19. 경매신청 사이의 승계관계를 법원 기록에서 확인하세요.
• 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 현장 방문으로 실제 점유자 및 점유 권원을 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 인근 동일 유형 다세대의 최신 거래와 매물을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 1층 상태 확인. 내부 상태, 채광, 습기, 누수, 방범 및 수리 필요 여부를 현장에서 점검하세요.
• 체납 확인. 관리비와 당해세, 공용부분 체납 여부를 관리주체와 관할기관에서 확인하세요.

맺으며 — “오래된 권리”와 “살아 있는 권리”를 구분하라

이 물건은 등기부의 행 수가 많아 처음 보면 복잡합니다. 그러나 2002년과 2003년 근저당, 2004년 가등기·가압류, 2006년부터 2009년 사이의 근저당은 뒤이어 기재된 말소등기로 정리됩니다. 현재 경매의 기준은 2010.03.18. 설정된 143,000,000원 근저당이며, 신고 임차인과 매수인 인수액은 없습니다.

다만 제공된 예상배당표가 이미 말소된 권리를 다시 배당 대상으로 포함하고 있다는 점은 그대로 넘길 수 없습니다. 이 물건의 최종 판단은 말소된 과거 권리를 현행 권리로 오인하지 않는 것, 동시에 배당 시뮬레이션을 실제 법원 배당표로 오인하지 않는 것에 달려 있습니다. 권리의 결론은 인수 0원이나, 원본 대조가 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.