🏷️ 감정가 49% 👤 실제 임차인 1명 💰 매수인 인수 0원 ⚠️ 미배당 7,994,660원
의정부지방법원 2025타경64737. 파주시 아동동 정원팰리스 103동 2층 202호입니다. 사건상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 231,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 113,190,000원까지 내려왔습니다. 소유자는 황정현이며, 등기상 말소기준권리는 2018년 경서농업협동조합의 채권최고액 118,800,000원 근저당권입니다.
임차인 류기형은 202호를 주거용으로 점유하고 있고 전입일은 2018.07.25., 확정일자는 2018.07.09.입니다. 다만 전입이 말소기준권리인 2018.06.15.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.01.22. 접수됐습니다. 보증금은 확인되지 않아 배당액 자체는 확정적으로 산정할 수 없지만, 제공된 배당가정에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64737 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 357-10 정원팰리스 103동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 · 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 202호 |
| 사용승인일 | 2016.07.25. |
| 소유자 | 황정현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 113,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 88,551,252원 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인이라 대항력 없음
등기 흐름에서 핵심은 2018.06.15. 경서농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 118,800,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2020년 국세 압류는 2021.03.12. 해제돼 2021.03.17. 말소됐으며, 2025.11.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류기형 | 202호 · 주거 | 2018.07.25. | 2018.07.09. | 2026.01.22. | 대항력 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교 자료가 없다
현재 최저매각가는 113,190,000원으로 감정가 231,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 79,233,000원, 4회 유찰 시 55,463,100원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 유형의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 근거는 부족합니다. 실제 응찰 전에는 인근 정원팰리스 및 유사 연립·다세대의 최근 실거래와 현재 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,384,660원 |
| 1. 근저당 · 경서농업협동조합 | 118,800,000원 | 110,805,340원 |
| 미배당 | - | 7,994,660원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 2,384,660원과 근저당권자 배당 110,805,340원으로 매각대금이 소진되고, 근저당 채권최고액 기준 7,994,660원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 경의중앙선 금촌역 남동측 인근이며, 주변은 연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 2층 202호이며, 사용승인일은 2016.07.25.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·CCTV·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역·토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택 관련 토지거래계약 허가구역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 류기형은 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 원본에서 보증금 및 배당관계를 재확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 정원팰리스 및 인근 유사 연립·다세대의 최근 거래가를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도. 주거 임차인 류기형이 점유 중이므로 낙찰 후 인도 및 명도 절차를 별도로 고려해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 2018.06.15. 근저당을 말소기준으로 한 소멸관계와 2025.11.13. 경매개시결정을 등기부 원본에서 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.06.15. 경서농업협동조합 근저당이고, 임차인 류기형의 전입은 그 뒤인 2018.07.25.이므로 대항력은 없습니다. 현재 배당가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 231,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 113,190,000원까지 떨어졌다는 사실만으로 이 가격이 시세보다 싼지는 알 수 없습니다. 최근 실거래 자료가 없는 만큼 이 사건은 “권리는 정리됐지만 적정가격은 별도 검증이 필요한 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 응찰 전에는 임차인 보증금과 최근 시세를 함께 확인해야 합니다.
