의정부지방법원 2025타경64737. 파주시 아동동 정원팰리스 103동 202호로, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 소유자 황정현은 2016.07.10 매매를 원인으로 2018.06.15 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 경서농업협동조합 앞으로 채권최고액 118,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 점유자 류기형입니다. 류기형은 202호를 주거로 사용하고 있고 2018.07.25 전입했으며 2018.07.09 확정일자를 갖췄습니다. 배당요구도 2026.01.22에 했지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당에서 보증금 전액을 받지 못하더라도 그 부족액이 낙찰자에게 넘어가지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64737 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 357-10 정원팰리스 103동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 원앙길 56 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 202호 · 사용승인일 2016.07.25 |
| 소유자 | 황정현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 161,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 88,551,252원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준
2016년에는 신탁과 신탁재산 귀속에 따른 소유권 변동이 있었고, 2018.06.15 황정현 앞으로 소유권이 이전된 직후 경서농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 2020.12.02 파주세무서장의 압류가 있었지만 2021.03.12 해제를 원인으로 2021.03.17 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준 이후 남아 있는 핵심 등기는 2025.11.13 임의경매개시결정이며, 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류기형 · 202호 · 주거 | 전입 2018.07.25 확정 2018.07.09 | 미상 | 2026.01.22 | 없음 | 금액 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 류기형 1명입니다. 보증기관 대위나 승계에 따른 중복 신고는 없습니다. 전입일이 말소기준 근저당보다 늦어 대항력은 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지만 보증금이 밝혀지지 않아 우선변제 범위와 배당액을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,063,800원 |
| 2. 근저당 · 경서농업협동조합 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,836,200원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정한 금액입니다. 현재 회차에서는 근저당 채권최고액 118,800,000원이 전액 배당되고 39,836,200원이 남는 구조입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제·우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 교부액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 161,700,000원 | 118,800,000원 | 0원 | 39,836,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 113,190,000원 | 110,805,340원 | 7,994,660원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 79,233,000원 | 77,406,806원 | 41,393,194원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 경의중앙선 금촌역 남동측 인근으로, 주변은 연립주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 2층 202호이며, 사용승인일은 2016.07.25입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·CCTV·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 등고평탄한 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 이용계획. 도시지역·제1종일반주거지역·소로1류 접합·가축사육 전부제한구역·토지구획정리사업지구입니다.
- 허가구역. 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 류기형의 보증금·월세를 확인하고 실제 배당 순위와 금액을 다시 계산해야 합니다.
- 대항력 기준일 대조. 말소기준 2018.06.15과 전입일 2018.07.25를 주민등록 전입세대확인서 등 원본으로 재확인하세요.
- 점유·명도. 대항력은 없지만 현재 점유자가 있으므로 인도명령과 명도 협의 기간·비용을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 정원팰리스와 인근 연립주택의 실제 거래가격을 대조하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 여부에 따라 실제 비용과 배당표가 달라질 수 있으므로 관계기관에 확인하세요.
- 허가구역 확인. 매각기일 2026.07.22는 기재된 토지거래계약 허가구역 기간 안에 있으므로 적용 대상과 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.06.15 경서농업협동조합 근저당이고, 임차인 류기형은 그 이후인 2018.07.25 전입했으므로 대항력이 없습니다. 보증금이 얼마인지와 실제 배당액은 확인이 필요하지만, 미배당 금액을 낙찰자가 인수할 위험은 없어 실질취득액은 현재 최저가와 같은 161,700,000원입니다.
다만 감정가 231,000,000원에서 한 차례 유찰돼 70%까지 내려왔다는 사실만으로 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만 가격은 실제 거래사례 확인 전까지 판단을 유보해야 합니다. 결론은 권리상 입찰 가능, 가격은 별도 검증입니다.