의정부지방법원 2025타경64772. 파주시 탄현면 법흥리 1681-5 토지와 고추잠자리길 22 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 분류는 연립·다세대와 토지이지만 감정평가상 현재 이용상태는 단독주택이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 2층 건물입니다. 제시외 옥탑의 철근콘크리트구조 평스라브지붕 계단실 및 물탱크실 약 23.53㎡도 매각에 포함됩니다.
등기 흐름의 핵심은 2012.05.04.입니다. 김선영이 강제경매 매각으로 소유권을 취득하면서 기존 압류·경매개시결정과 일산신용협동조합·선도근의 과거 근저당권이 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 근해안강망수산업협동조합의 채권최고액 477,100,000원 근저당권이 현재 말소기준입니다. 그 뒤의 압류·가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64772 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 법흥리 1681-5 · 경기도 파주시 탄현면 고추잠자리길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트·평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 2층 |
| 소유자 | 김선영 (2012.05.04. 강제경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,205,118,960원 / 1,205,118,960원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태용 / 76,625,288원 |
| 매각기일 | 2026.06.17 |
| 매각 포함사항 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 옥탑 계단실 및 물탱크실 약 23.53㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 말소와 현재 말소기준을 분리해야 한다
말소기준 이후에는 파주시·국·국민건강보험공단의 압류, 정강식·아주캐피탈 주식회사·서울보증보험 주식회사의 가압류, 김종오·김태용의 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 부족액이 발생하더라도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 분석 — 8명 모두 말소기준 이후 전입
조사된 점유·임차인은 총 8명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2012.05.04. 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 김태용 외 7명은 보증금이 확인되지 않아 실제 임대차관계와 명도 조건은 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 점유·용도 | 보증금 / 차임 | 확정일자·배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김길희 | 2015.01.15 | 확인 필요 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기운 | 2025.03.24 | 확인 필요 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미옥 | 2013.03.07 | 확인 필요 | 보증금 미상 · 월 400,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다운 | 2025.10.14 | 확인 필요 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김귀상 | 2025.11.18 | 확인 필요 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AZAM MOAZZAM | 2025.10.01 | 확인 필요 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AHMED NAEEM | 2025.10.01 | 확인 필요 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태용 | 2015.03.31 | 건물 2층 중 별지도면 표시 · 주거(임차권등기) · 70.25㎡ | 60,000,000원 | 확정일자 2015.04.09 · 배당요구 2023.04.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·회차 시나리오 — 시세 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 감정가 1,205,118,960원과 최저가 1,205,118,960원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액 1,205,118,960원을 두고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,205,118,960원 | 1,190,667,770원 | 263,982,081원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 964,095,168원 | 952,054,216원 | 502,595,635원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 771,276,134원 | 761,163,373원 | 693,486,478원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,205,118,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,451,190원 |
| 을구 1번 근저당권 · 일산신용협동조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 이화에너지 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김삼분 | 23,200,000원 | 23,200,000원 |
| 을구 2번 전세권 · 신도근 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 선도근 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 정용철 | 23,000,000원 | 23,000,000원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 정양선 | 76,625,288원 | 76,625,288원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 일산신용협동조합 | 76,625,288원 | 76,625,288원 |
| 을구 6번 근저당권 · 근해안강망수산업협동조합 | 477,100,000원 | 385,217,194원 |
| 갑구 17번 가압류 · 정강식 | 4,815,036원 | 0원 |
| 갑구 27번 가압류 · 아주캐피탈 주식회사 | 6,949,060원 | 0원 |
| 갑구 29번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 7,084,603원 | 0원 |
| 갑구 36번 경매개시결정 · 김종오 | 76,625,288원 | 0원 |
| 갑구 39번 경매개시결정 · 김태용 | 76,625,288원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,454,649,851원 중 1,190,667,770원이 배당되고, 미배당액은 263,982,081원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 탄현면 법흥리 통일초등학교 북측 인근이며, 주위는 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 분류는 연립/다세대와 토지이나 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·주거용지이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 장릉 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 표준화된 아파트가 아니라 토지와 단독주택형 건물을 함께 평가해야 하는 물건이며, 비교 실거래가 없어 개별 건물상태·토지가치·임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2012년 말소 원본 확인. 2012.05.04. 강제경매 매각으로 말소된 과거 근저당권·전세권·압류·경매기입이 현재 등기에서 모두 정리됐는지 원본 등기사항을 대조하세요.
- 8명 점유 실태 확인. 각 인원의 실제 점유 공간, 세대 구성, 임대차계약서, 보증금 지급자료와 퇴거 의사를 확인해야 합니다.
- 김태용 관계 검증. 임차권자와 경매채권자의 동일성, 보증금 60,000,000원의 지급 경위, 채권 발생 원인과 관계인 여부를 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 14건의 체납액, 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당 부족액을 다시 계산하세요.
- 배당표 재산정. 2012년에 말소된 과거 권리가 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 현존 권리와 실제 배당요구 채권만으로 재작성해야 합니다.
- 가격 비교 확보. 실거래 비교 없이 신건 1,205,118,960원을 저렴하다고 판단하지 말고 토지·건물·임대수익별 가격 근거를 각각 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 옥탑 계단실 및 물탱크실 약 23.53㎡의 현황, 사용상태와 매각 포함 범위를 현장에서 확인하세요.
- 토지거래허가 검토. 2025.08.26.~2026.08.25. 허가구역 기재가 입찰자와 취득 방식에 적용되는지 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 점유와 가격이 더 어렵다
현재 권리관계만 보면 말소기준은 2012.05.04. 근해안강망수산업협동조합 근저당권이고, 이후의 임차권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김태용의 임차보증금 60,000,000원도 전입이 말소기준 이후여서 매수인이 승계하지 않으며, 회차별 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 이 사건의 실전 난도는 낮지 않습니다. 조사된 인원이 8명이고 그중 7명의 보증금이 확인되지 않았으며, 김태용은 임차권자와 경매채권자의 지위가 겹칩니다. 국세·지방세 압류 14건과 과거 말소권리가 포함된 배당 시뮬레이션도 재검증 대상입니다. 무엇보다 비교 실거래가 없으므로 신건 최저가 1,205,118,960원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 점유·배당·가격은 보류. 이 세 가지를 원본과 현장에서 풀기 전에는 신건 가격에 손을 들 근거가 부족합니다.
