의정부지방법원 2025타경64772. 파주시 탄현면 법흥리 1681-5, 도로명 고추잠자리길 22의 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정 이용상태는 단독주택으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트·평스라브지붕 지1층/2층이며, 옥탑의 철근콘크리트구조 평스라브지붕 계단실 및 물탱크실 약 23.53㎡도 매각에 포함됩니다.
현재 소유자는 김선영입니다. 2012.05.04 강제경매 매각으로 소유권을 취득한 날 같은 날 근해안강망수산업협동조합이 채권최고액 477,100,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 매각의 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64772 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 법흥리 1681-5 · 경기도 파주시 탄현면 고추잠자리길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트·평스라브지붕 지1층 / 2층 |
| 소유자 | 김선영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,205,118,960원 / 590,508,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 76,625,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 옥탑소재 철근콘크리트구조 평스라브지붕 계단실 및 물탱크실 약 23.53㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2012.05.04 설정된 근해안강망수산업협동조합 근저당 477,100,000원입니다. 이후 아주캐피탈 주식회사 가압류 6,949,060원, 서울보증보험 주식회사 가압류 7,084,603원, 국·파주시·국민건강보험공단의 압류, 김태용의 주택임차권, 현재 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입 / 점유기준 | 확정일자 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제·배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김길희 | 2015.01.15 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
| 김기운 | 2025.03.24 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
| 박미옥 | 2013.03.07 | 미상 | 보증금 미상 · 월 400,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
| 정다운 | 2025.10.14 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
| 김귀상 | 2025.11.18 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
| AZAM MOAZZAM | 2025.10.01 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
| AHMED NAEEM | 2025.10.01 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
| 김태용 | 2015.03.31 | 2015.04.09 | 60,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 · 2023.04.27 |
8명의 전입·임차관계인은 모두 2012.05.04 말소기준권리보다 뒤에 들어왔습니다. 따라서 확인된 전입관계만 놓고 보면 낙찰자가 보증금을 인수하는 대항력 임차인은 없습니다. 다만 김태용을 제외한 여러 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 인수 문제와 별개로 배당·명도관계 확인은 필요합니다.
③ 가격 — 감정가 49%, 그러나 실거래 기준은 없다
현재 최저매각가는 590,508,000원으로 감정가 1,205,118,960원의 49%입니다. 2회 유찰됐다는 사실만 보면 감정가 대비 할인폭은 크지만, 동일 유형의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 이 49%를 곧바로 시세 할인율로 해석할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 590,508,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,305,080원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 477,100,000원 | 477,100,000원 |
| 2. 가압류 · 아주캐피탈 주식회사 | 6,949,060원 | 6,949,060원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 7,084,603원 | 7,084,603원 |
| 4. 경매개시결정 · 김태용 | 76,625,288원 | 76,625,288원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,443,969원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 567,758,951원이 전액 배당되고 소유자 잔여 14,443,969원이 계산되어 있습니다. 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 파주시 탄현면 법흥리 소재 통일초등학교 북측 인근. 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 대상물건은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트·평스라브지붕 지1층/2층, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·주거용지이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 및 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 주변 단독주택·연립/다세대·토지의 최근 거래와 직접 비교하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 임차관계 원본 대조. 김태용 외 점유자의 보증금·확정일자 및 실제 점유부분을 매각물건명세서·현황조사 원본과 맞춰 보세요.
- 김태용 채권관계. 임차권자 김태용과 경매개시결정 채권자 김태용의 관계, 보증금 60,000,000원과 청구액 76,625,288원의 법률관계를 원본에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 옥탑 계단실 및 물탱크실 약 23.53㎡가 일괄매각 대상임을 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 토지이용 규제의 적용 여부와 매수 후 이용계획을 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 인수와 원본 확인
이 사건은 감정가 1,205,118,960원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 590,508,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차·점유관계인도 모두 기준권리 이후 전입이라 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않았고 국세·지방세 압류가 있으며, 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 ‘낮아진 최저가’ 자체보다 세금 우선순위·임차관계·실제 시세를 얼마나 정확히 대조하느냐에 있습니다.
