의정부지방법원 2025타경64851. 수팰리스 101동 4층 402호는 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 236,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 80,948,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 단순히 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 을구 3번에 임차보증금 235,000,000원의 김성렬 임차권이 있고, 전입·점유 개시는 2022.05.06., 확정일자는 2022.04.19.로 강제경매개시결정 2025.11.24.보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 이어지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,857,064원을 제외한 79,090,936원이 임차인 보증금에 배당되고, 룰상 부족분은 155,909,064원입니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 총 부담은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.03.19.자 인수조건변경확약서를 제출해 임차보증금에 관하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 이 확약이 적용되는 김성렬 임차권은 정확도 규칙상 실질 인수 0원으로 처리하므로, 실질취득액은 현재 최저매각가와 같은 80,948,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64851 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 959-23 수팰리스 101동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 50.84㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김재윤 · 2022.05.19. 매매 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 80,948,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
현재 말소기준권리는 2025.11.24. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.08.20. 김성렬의 주택임차권등기가 존재하고, 임대차계약일은 2022.03.14., 주민등록·점유개시는 2022.05.06., 확정일자는 2022.04.19.입니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
2025.12.04. 국민건강보험공단 압류와 2025.12.05. 고양시 압류는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 이전에 존재했던 한국양봉농업협동조합 근저당권 159,600,000원은 2022.05.06. 이미 말소됐고, 2020년·2021년 압류 역시 각각 해제·말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성렬 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.06. / 2022.04.19. | 235,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
김성렬은 실제 임차인 1명이며 보증기관 중복신고 대상이 아닙니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사의 2026.03.19.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 적용됩니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
수팰리스(101동)는 8세대이고, 비교 면적은 50.84㎡입니다. 확인되는 거래는 2022.05. 4층 235,000,000원 1건이며, 전체 평균·최고·최저 및 시장 비교값도 모두 235,000,000원입니다. 현재 최저매각가 80,948,000원은 이 값의 34.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 50.84㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 시장 비교값 | 50.84㎡ | 1건 | 235,000,000원 |
다만 거래 표본이 1건뿐이고 그 거래월이 2022.05.이므로, 235,000,000원을 현재 시점의 촘촘한 시세로 단정하기보다는 제한적인 비교 기준으로 보는 것이 맞습니다. 특히 이 사건은 3회 유찰됐고 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,948,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,857,064원 |
| 1. 임차인 김성렬 보증금 | 235,000,000원 | 79,090,936원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김성렬 보증금의 미배당액은 155,909,064원입니다. 원칙만 적용하면 매수인 인수 대상이나, 주택도시보증공사의 2026.03.19.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가면
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 80,948,000원 | 155,909,064원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 56,663,600원 | 179,756,345원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 39,664,520원 | 196,449,441원 | 0원 |
확약을 배제한 원칙 계산에서는 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 반대로 이 사건처럼 확약을 유효하게 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 각 회차에서 0원이므로 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양예술고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 다세대주택·중소규모 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 부정형, 공시지가 745,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 수팰리스(101동)는 8세대이고 확인되는 동일 면적 거래가 1건뿐이어서 가격 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.19.자 인수조건변경확약서의 원문과 적용 대상, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 김성렬의 을구 3번 주택임차권이 매각 후 확약 취지대로 말소되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 표본 한계. 비교 거래는 2022.05. 235,000,000원 1건입니다. 34.4%라는 비율만으로 현재 시세를 단정하면 안 됩니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재까지 3회 유찰됐고 건물 경매 통계 평균도 3.0회입니다. 현장 상태와 수요를 함께 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 제한을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘싼 최저가’보다 확약서가 먼저다
현재 최저가는 80,948,000원으로 감정가 236,000,000원에서 3회 유찰된 상태입니다. 하지만 이 숫자만 보고 접근하면 사건의 핵심을 놓칩니다. 선순위 김성렬 임차권의 보증금은 235,000,000원이고, 원칙 계산상 현재 회차 미배당액은 155,909,064원입니다. 보통이라면 낙찰가가 아무리 내려가도 그만큼 인수액이 커져 실질취득 부담이 보증금 수준에서 고정됩니다.
이 사건이 다른 이유는 2026.03.19.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 김성렬 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리되므로, 현재 회차 실질취득액은 80,948,000원입니다. 다만 시장 비교 자료는 2022.05. 거래 1건뿐입니다. 따라서 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 확약서 원문과 임차권 말소 조건을 확인한 뒤 판단할 사건”으로 정리됩니다.
