의정부지방법원 2025타경64851. 고양시 일산서구 덕이동 수팰리스 101동 402호, 전용 50.84㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김재윤은 2022.05.19. 매매를 원인으로 2022.05.26. 소유권을 취득했고, 등기부 기재 거래가액은 235,000,000원입니다. 이후 임차인 김성렬 명의의 주택임차권이 2024.08.20. 등기됐고, 주택도시보증공사가 2025.11.24. 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 대항력 있는 임차보증금의 인수 여부입니다. 김성렬은 2022.05.06. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.19.입니다. 경매개시결정일인 2025.11.24.보다 앞서 대항력을 갖췄으므로, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당액은 72,912,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64851 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 959-23 수팰리스 제101동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 송산로 527-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.84㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 4층 |
| 소유자 | 김재윤 (2022.05.19. 매매, 2022.05.26. 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 165,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 확약이 인수를 해소
과거 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2022.05.06. 해지로 말소됐고, 중부지방고용노동청고양지청 압류와 고양세무서 압류 역시 각각 2021.01.26.과 2022.03.15. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 2025.11.24. 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2024.08.20. 주택임차권등기입니다. 임차인 김성렬은 보증금 235,000,000원, 전입·점유 2022.05.06., 확정일자 2022.04.19.로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명입니다. 원칙적으로 배당 부족분은 매수인이 인수하지만, 2026.03.19. 제출된 대항력 포기·말소 확약에 의해 이 사건에서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 룰상 인수와 실질 인수를 분리
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 기준일 | 권리 판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김성렬 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 235,000,000원 | 전입·점유 2022.05.06. 확정일자 2022.04.19. 배당요구 2024.08.20. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 | 실질 0원* 확약 없으면 72,912,800원 |
현재 최저가 165,200,000원에서 집행비용 3,112,800원을 먼저 차감하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 162,087,200원입니다. 보증금 235,000,000원 중 72,912,800원이 미배당되므로 확약이 없다면 매수인이 이를 떠안습니다.
③ 시세 비교 — 70.3%지만 거래 표본은 1건
수팰리스 101동 전용 50.84㎡로 확인되는 실거래는 2022.05. 4층 235,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 165,200,000원은 이 거래금액의 70.3%입니다. 확약을 적용해 실질 인수액을 0원으로 보면 실질취득액 역시 165,200,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 50.84㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 확인 표본 | 50.84㎡ | 1건 | 235,000,000원 |
감정가 236,000,000원은 확인 거래가와 거의 같은 수준이고, 최저가는 70,800,000원 낮습니다. 다만 수팰리스 101동은 총 8세대이며, 가격 비교에 사용할 수 있는 거래도 1건뿐입니다. 따라서 70.3%라는 비율은 분명한 할인 신호지만, 다수의 최신 거래로 검증된 시세라고 보기는 어렵습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 룰상 총액은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 165,200,000원 | 72,912,800원 | 238,112,800원 | 165,200,000원* |
| 2회 유찰 시 49% | 115,640,000원 | 121,778,960원 | 237,418,960원 | 115,640,000원* |
| 3회 유찰 시 34.3% | 80,948,000원 | 155,909,064원 | 236,857,064원 | 80,948,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 165,200,000원에서 115,640,000원, 80,948,000원으로 낮아져도 인수액이 72,912,800원에서 121,778,960원, 155,909,064원으로 늘어납니다. 룰상 실질취득액은 각 회차에서 238,112,800원, 237,418,960원, 236,857,064원으로 보증금 235,000,000원 부근에 머뭅니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 인수액은 실질 0원이므로 유찰에 따른 가격 하락이 그대로 취득원가 감소로 이어집니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,112,800원 |
| 1. 임차인 김성렬 보증금 | 235,000,000원 | 162,087,200원 |
| 2. 한국양봉농업협동조합 근저당 | 159,600,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국양봉농업협동조합 근저당권은 2022.05.06. 말소등기가 완료돼 있으며, 위 금액은 채권최고액 기준 표시입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 중 402호입니다.
- 입지. 고양예술고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한이 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·연립·다세대주택·아파트 용도 토지의 거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 전체 토지면적은 472.0㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 745,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 수팰리스 101동은 총 8세대로 거래 표본이 적어 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 검증 범위가 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.19.자 인수조건변경확약서의 제출 여부, 적용 대상, 대항력 포기와 임차권등기 말소 문구가 매각물건명세서에 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 계산 금지. 확약이 유효하면 김성렬 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 확약 적용 후에도 72,912,800원을 취득원가에 다시 더하면 중복 계산입니다.
- 확약 미적용 시 상한 재산정. 확약이 인정되지 않는 경우 현재 회차 실질취득액은 238,112,800원이므로, 최저가만 기준으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단과 고양시 압류는 경매개시결정 후 등기돼 매각으로 소멸하지만, 별도의 당해세가 있으면 배당금이 먼저 차감될 수 있습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 열쇠 인도 가능 시점, 말소 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 거래 표본 보완. 확인 실거래가 1건뿐이므로 인근 다세대주택, 동일 연식·면적의 매매·전세 사례를 추가 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분 확인. 관리비 체납액과 공용부분 승계 가능 금액을 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구서와 최신 등기 변동을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 확약이 가격을 만든다”
이 물건은 표면적으로 감정가 236,000,000원에서 한 차례 유찰돼 165,200,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 대항력 임차보증금 235,000,000원이 있어, 확약이 없다면 현재 회차의 실질취득액은 238,112,800원으로 확인 실거래 235,000,000원보다 높아집니다. 최저가만 보면 70.3% 할인처럼 보이지만 실제로는 싸지 않은 구조입니다.
반전은 2026.03.19.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 이 확약이 유효하게 매각조건에 반영되면 매수인의 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 165,200,000원으로 낮아집니다. 다만 시세 근거가 2022.05. 거래 1건이고 총 8세대의 소규모 다세대주택이라는 점을 감안하면, 결론은 “권리조건은 개선됐지만 가격 검증은 추가로 필요하다”입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서의 정확한 효력과 제한된 시세 표본의 보완입니다.