의정부지방법원 2025타경64961. 파주시 동패동 웨스턴파크2 201동 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 253,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 123,970,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현 소유자는 이기광이고, 2022.09.19. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 285,000,000원입니다. 이번 강제경매는 주택도시보증공사가 신청했고 청구액은 300,150,192원입니다.
이 사건의 핵심은 표면적인 최저가가 아니라 임차권 인수 여부입니다. 김영조는 2022.07.18. 전입·점유를 시작했고 2022.05.30. 확정일자를 받아 보증금 280,000,000원의 대항력 있는 임차인으로 등기돼 있습니다. 현재 회차 배당 계산만 보면 121,434,420원을 배당받고 158,565,580원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 2026.05.11.자 인수조건변경확약서에서 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로, 김영조에게 한정해 실질 인수는 0원으로 처리하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64961 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 10-19 웨스턴파크2 201동 3층301호 |
| 물건종류 / 비교면적 | 다세대 · 공동주택-다세대주택 · 55.56㎡ · 지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 이기광 (2022.09.19. 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 123,970,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,150,192원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 확약
등기상 2018년 은곡신용협동조합·농협은행, 2020년 하나은행의 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준으로 선언된 권리는 2025.12.02. 강제경매개시결정이며, 그보다 앞서 2024.07.25. 등기된 김영조의 주택임차권은 전입일이 2022.07.18.이어서 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생깁니다. 다만 2026.05.11. 확약으로 김영조는 대항력을 포기하고 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다.
② 임차인 분석 — 한 명은 확약, 한 명은 미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영조 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | — | 대항력 有 확약으로 포기 | 우선변제 有 확정 2022.05.30. | 해당 없음 |
| 주영순 | 301호 · 주거 | 1,000,000원 | 800,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 싸졌지만 시장은 하락 중
웨스턴파크Ⅱ201동의 확인 거래는 4건이고, 동일 비교면적은 55.56㎡입니다. 전체 평균은 208,750,000원이지만 2022.09. 거래 285,000,000원이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09.의 180,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 55.56㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2024.08 | 57.53㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2024.01 | 55.56㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.09 | 55.56㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저가 123,970,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 180,000,000원의 68.9%입니다. 확약 적용 후 김영조 인수액을 실질 0원으로 보면, 주영순의 미상 위험을 별도로 제외한 기본 실질취득액 역시 123,970,000원으로 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -17.6%로 하락 중입니다. 따라서 전체 평균 208,750,000원을 기준으로 과도하게 할인 폭을 평가하기보다 최근 180,000,000원과 하락 추세를 함께 보는 것이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,535,580원 |
| 1. 임차인 김영조 보증금 | 280,000,000원 | 121,434,420원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,150,192원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 계산상 김영조 보증금 미배당액은 158,565,580원이지만, 2026.05.11.자 확약으로 김영조에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 주영순에게 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 기준 공동주택-다세대주택이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 제3층 제301호입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·E/V 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 소재 토지는 북측 및 동측으로 노폭 약 4~5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거 Zone)·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 521.0㎡, 공시지가 838,700원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 깊이. 웨스턴파크Ⅱ201동은 8세대이며 확인 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.11.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 범위와 효력을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 주영순 점유 확인. 보증금 1,000,000원·월세 800,000원 점유자의 실제 전입일과 주민등록 여부를 확인해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -17.6%이므로 과거 전체 평균 208,750,000원보다 최신 거래 180,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 이력. 이미 2회 유찰됐고 해당 물건군 평균 유찰횟수도 2.0회입니다. 낮은 최저가 자체보다 실제 수요와 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 주된 인수를 없앴지만, 완전한 무위험은 아니다”
이 사건은 처음 숫자만 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 123,970,000원에 낙찰받아도 미배당액 158,565,580원을 떠안는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.05.11.자 확약으로 김영조가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 김영조 인수는 실질 0원입니다. 그 결과 기본 실질취득액은 현재 최저가 123,970,000원 수준으로 내려가 최근 거래 180,000,000원의 68.9%라는 가격 여유가 생깁니다.
다만 확약 밖의 주영순 점유자는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 시장도 최근 거래 추세가 -17.6%로 하락 중입니다. 8세대 다세대에 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 따라서 결론은 “주된 인수 위험은 확약으로 해소됐고 가격은 낮아졌지만, 미상 임차인 확인과 하락장 보정이 필요한 물건”입니다. 권리 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 합니다.
