2.8억 선순위 임차권은 확약으로 0원*, 그러나 미상 임차인과 하락 추세가 남는다 — 파주 웨스턴파크2 301호

의정부지방법원 2025타경64961. 파주시 동패동 웨스턴파크2 제201동 3층 301호, 전용 55.56㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이기광은 2022년 9월 16일 매매를 원인으로 거래가 285,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 청구액 300,150,192원으로 강제경매를 신청했습니다.

현재 등기부에 남은 핵심 권리는 2024년 7월 25일 등기된 김영조의 주택임차권입니다. 보증금은 280,000,000원, 주민등록과 점유 개시는 2022년 7월 18일, 확정일자는 2022년 5월 30일입니다. 경매개시결정일인 2025년 12월 2일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차권입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 충돌

과거 은곡신용협동조합·농협은행·하나은행의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 남아 있는 등기 중 경매의 말소기준은 2025년 12월 2일 강제경매개시결정입니다. 김영조의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.

실제 임차인은 김영조·주영순 2명입니다. 주택도시보증공사는 김영조의 보증금 채권을 양수한 신청채권자로, 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.

위 회차별 인수액은 확약을 적용하지 않은 권리 원칙상 수치입니다. 확약이 인정되면 김영조 관련 인수는 실질 0원*이나, 주영순의 권리는 별도 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 1.6% 낮을 뿐

웨스턴파크Ⅱ 201동의 전용 55.56㎡ 안팎 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 208,750,000원이지만, 여기에는 2022년 9월의 285,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 180,000,000원을 우선해야 합니다.

최저가 177,100,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 180,000,000원의 98.4%로, 차이는 2,900,000원에 불과합니다. 김영조 확약이 온전히 반영돼도 가격 할인 폭은 1.6%뿐입니다. 더구나 최근 가격은 과거 거래 대비 -17.6% 하락 추세입니다. 전체 평균 208,750,000원 대비 싸 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 177,100,000원 가정)

김영조 보증금과 주택도시보증공사의 청구는 승계 관계이므로 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 배당표상 김영조 미배당액은 106,179,400원이지만, 2026.05.11. 확약에 따라 김영조 관련 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장 기준 공동주택인 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 3층 301호입니다.
• 주위환경. 감정요항에는 덕이중학교 북서측 인근으로, 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통이라고 기재돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 토지는 북측과 동측의 폭 약 4~5m 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 838,700원/㎡입니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 실거래도 4건으로 표본이 적습니다. 최근 가격 추세는 -17.6%이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
• 원본 위치 확인. 등기상 소재지는 파주시 동패동이지만 감정요항의 위치 설명은 덕이중학교 북서측 인근으로 기재돼 있으므로 현장 위치와 감정서 원문을 대조해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.11. 인수조건변경확약서의 제출 여부, 적용 대상, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
• 주영순 전입세대 확인. 전입세대열람·주민등록·점유개시 시점과 임대차계약서를 확인해 대항력 및 소액임차인 최우선변제 여부를 확정해야 합니다.
• 중복 채권 합산 금지. 주택도시보증공사는 김영조 보증금 채권의 승계자입니다. 김영조 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 별도 임차보증금처럼 더하지 마세요.
• 가격 상한 보수적 설정. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 180,000,000원이고, 현재 최저가는 그 98.4%입니다. 하락 추세와 미상 임차 위험을 반영한 추가 안전마진이 필요합니다.
• 현장 점유·명도. 김영조 임차권등기 외에 주영순이 실제 점유자로 조사됐으므로 현재 점유자, 인도 협의 가능성, 명도 기간을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제채권은 실제 부담과 배당순위를 바꿀 수 있으므로 입찰 전 별도 조회하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 직접 대조하세요.

맺으며 — “큰 인수는 풀렸지만, 안전마진은 얇다”

이 물건의 핵심은 보증금 280,000,000원의 선순위 임차권입니다. 확약이 없으면 현재 회차의 실질취득은 283,279,400원으로 올라가 최근 시세를 크게 초과하지만, 주택도시보증공사의 2026.05.11. 확약으로 김영조 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

그렇다고 곧바로 안전한 저가 물건이 되는 것은 아닙니다. 확약 밖 점유자 주영순의 전입일과 확정일자는 미상이고, 현재 최저가는 최근 시세보다 불과 2,900,000원 낮습니다. 최근 거래 추세도 -17.6%로 하락 중이며 8세대 소규모 다세대라는 환금성 한계도 있습니다. 주된 권리는 확약으로 해소, 남은 임차 위험은 미확정, 가격 메리트는 제한적. 확약서와 주영순의 대항력 여부가 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.