의정부지방법원 2025타경64966. 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 4층 다세대주택의 3층 301호입니다. 현재 소유자는 이유진이며 2022.08.16. 증여로 소유권을 취득했습니다. 경매의 기준이 되는 권리는 2024.01.29. 접수된 고양축산업협동조합 근저당권 48,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김대연 근저당권 65,000,000원, 케이비국민카드 가압류 25,454,926원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리 쪽에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 임차인도 없으므로 대항력 있는 임차보증금을 떠안을 구조는 나타나지 않습니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 138,000,000원에서 2회 유찰돼 67,620,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교할 최신 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실과 시세 대비 저평가라는 판단을 같은 뜻으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64966 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 사리현동 439 3층301호 · 경기도 고양시 일산동구 성현로513번길 57 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인 | 2013.05.01 |
| 소유자 | 이유진 · 2022.08.16. 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양축산업협동조합 / 42,387,296원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 매수인 인수액도 0원입니다. 2024.01.29. 고양축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 김대연 근저당권, 케이비국민카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 롯데카드 가압류 12,609,091원은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 49%’는 다르다
현재 최저매각가는 67,620,000원으로 감정가 138,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액과 최근 12개월 평균, 최신 거래값이 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 산정할 수 없습니다. 감정가에서 많이 내려왔다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 표현하는 것은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 67,620,000원 | 66,002,840원 | 72,452,086원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 47,334,000원 | 46,081,988원 | 92,372,938원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 33,133,799원 | 32,137,391원 | 106,317,535원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,617,160원 |
| 1. 근저당 · 고양축산업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김대연 | 65,000,000원 | 18,002,840원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 25,454,926원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 67,620,000원 기준 채권자 총 배당액은 66,002,840원, 미배당은 72,452,086원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 벽제초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·소규모 공장·창고·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로 사용승인일은 2013.05.01입니다. 기본 위생·급배수·난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며, 토지면적은 363.0㎡, 공시지가는 487,300원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 호수 표기. 건축물현황도상 301호는 현관문패 기준 302호, 현황도상 302호는 현관문패 기준 301호로 서로 바뀌어 표기된 상태입니다.
- 규모. 해오름A(439-0)는 8세대이며 준공일은 2013.05.01, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 49% 할인 착시 경계. 최저가 67,620,000원은 감정가 138,000,000원의 49%지만, 실거래 비교값 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 호수 현장 대조. 건축물현황도와 현관문패의 301호·302호 표기가 서로 뒤바뀌어 있으므로 실제 경매 목적물이 어느 현관문인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준권리는 2024.01.29. 고양축산업협동조합 근저당권 48,000,000원이며, 후순위 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 72,452,086원이 발생하지만 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 현장·규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등 해당 규제와 실제 이용상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 가격 근거와 호수 확인
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 말소기준권리 뒤의 근저당·가압류· 경매개시결정은 매각으로 정리되며 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 138,000,000원에서 67,620,000원까지 내려왔습니다.
다만 이 숫자가 곧 ‘싼 가격’을 뜻하지는 않습니다. 실거래 비교값이 없어 시세 할인 여부를 확인할 수 없고, 이미 2회 유찰된 다세대 물건이며, 무엇보다 건축물현황도와 현관문패의 301호·302호 표기가 서로 뒤바뀐 상태입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수액보다 가격 검증과 현장 호수 대조가 승부처입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다, 실제 목적물 식별과 시세 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 편이 데이터에 맞는 판단입니다.
