의정부지방법원 2025타경64966. 고양시 일산동구 사리현동 439 소재 4층 다세대주택의 3층 301호입니다. 감정가는 138,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 96,600,000원입니다. 확인된 임차인은 없으며 제시된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
표면적으로는 감정가의 70%까지 내려온 인수 0원 물건이지만, 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아닙니다. 실거래 비교 자료가 없어 최저가의 시세 적정성을 판단하기 어렵고, 건축물현황도상 301호는 현관문패 기준 302호, 건축물현황도상 302호는 현관문패 기준 301호로 서로 바뀌어 표시되어 있습니다. 입찰 대상 호실의 실제 위치와 점유 공간을 특정하지 않은 채 가격만 보고 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64966 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 사리현동 439 3층301호 · 도로명주소 성현로513번길 57 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부상 공동주택(다세대주택) · 4층 건물 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2013.05.01 · 해오름A(439-0) · 8세대 |
| 소유자 | 이유진 (2022.08.16. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양축산업협동조합 / 42,387,296원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 호실 표기 | 건축물현황도상 301호와 302호가 현관문패 기준 서로 뒤바뀌어 표시 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수액은 0원
등기 연혁에는 2013년 설정된 근저당권들이 존재하지만, 이후 일부포기 또는 해지를 원인으로 한 말소등기가 이어집니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2024.01.29. 고양축산업협동조합 근저당권 48,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김대연 근저당권 65,000,000원, 카드사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 96,600,000원으로 감정가 138,000,000원의 70%입니다. 하지만 해오름A(439-0)의 최근 낙찰금액과 실거래 비교값은 확인되지 않았고, 단지 통계에도 최근 낙찰금액이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,138,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 해남군수산업협동조합 | 583,200,000원 | 94,461,200원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국투자저축은행 | 650,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 102,300,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 최봉래 | 11,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 고양축산업협동조합 | 48,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 김대연 | 65,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,609,091원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 25,454,926원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,497,564,017원 중 94,461,200원이 배당되고, 미배당액은 1,403,102,817원으로 계산됐습니다. 신청채권자 고양축산업협동조합의 청구액 42,387,296원은 제시된 현재 회차 시뮬레이션에서 배당 0원으로 산정됐습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 다른 개념이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 벽제초등학교 북서측 인근으로 아파트, 다세대주택, 소규모 공장·창고 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2013.05.01입니다. 기본 위생·급배수·난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며, 대체로 평탄한 부정형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대로 최근 낙찰금액과 실거래 비교값이 확인되지 않아, 가격 적정성과 재매각 유동성을 별도로 조사해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 특정. 건축물현황도상 301호·302호와 현관문패가 서로 바뀌어 있으므로 대상 호실의 위치, 출입문, 내부 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
- 등기 말소 범위. 2013년 근저당권의 일부포기·해지 말소가 이 호실에 어떻게 적용되는지 등기사항전부증명서 원문과 공동담보목록을 대조하세요.
- 배당표 검증. 말소등기된 권리와 예상배당표에 포함된 선순위 채권 사이의 차이를 배당요구종기 자료와 채권계산서로 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 전입세대, 점유자 신분과 실제 사용 관계를 다시 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 사리현동 인근 다세대 실거래와 동일 면적·연식 물건을 비교하세요.
- 관리비·하자. 체납 관리비, 누수, 난방 및 내부 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 먼저, 내가 사는 호실을 확인하라”
이 물건은 확인된 임차인이 없고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가 역시 96,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 자료가 없어 시세 대비 가격 메리트는 확인되지 않았고, 무엇보다 건축물현황도와 현관문패의 301호·302호 표시가 서로 뒤바뀌어 있습니다.
또한 등기 연혁에는 2013년 근저당권의 일부포기·해지 말소가 기재돼 있는 반면 예상배당 계산에는 해당 채권들이 선순위로 포함돼 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “1회 유찰·인수 0원”만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 호실 특정과 등기·배당 원본 대조는 필수. 현장과 서류가 일치한다는 것을 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있습니다.