의정부지방법원 2025타경64999. 일산서구 주엽동 일산시대프라자 지하1층 비101호의 근린시설입니다. 현재 이용상태는 여성전용 24시간 목욕장으로, 한증막 2, 냉탕 1, 온탕 2, 건식사우나시설, 락카룸, 휴게실, 매점, 식당, 화장실, 경락실, 부황실, 수면실 등을 갖추고 있습니다. 말소기준권리는 2024.12.18. 설정된 국민은행 근저당권 984,000,000원이며, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
다만 등기상 권리 소멸과 별개로 임차인 인수가 남습니다. 한기훈은 2024.11.01. 전입으로 말소기준보다 앞서고 보증금 130,000,000원, 허은미는 2020.05.29. 전입에 보증금 5,000,000원으로 각각 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 배당모델에서는 두 보증금 전액인 135,000,000원을 매수인 인수로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64999 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽동 115-1 일산시대프라자 지하1층 비101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 여성전용 24시간 목욕장 |
| 건물 | 철근콘크리트 평스라브지붕 지상9층/지하4층 중 지하1층 비101호 |
| 소유자 | 한기훈 · 2024.12.18. 소유권이전 · 거래가액 1,500,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,719,000,000원 / 589,617,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 843,813,828원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도
2024.12.18. 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.03.26. 박노진 근저당권 200,000,000원, 서울보증보험·제이비우리캐피탈· 한국스탠다드차타드은행·중소벤처기업진흥공단·하나카드의 가압류, 고양시 압류, 2025.12.05. 임의경매개시결정은 제공된 권리분석에서 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한기훈 | 2024.11.01 | 130,000,000원 | 20,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 130,000,000원 |
| 박노진 | 2025.03.26 | 200,000,000원 | 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 허은미 | 2020.05.29 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 5,000,000원 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 3명으로 집계됩니다. 한기훈과 허은미는 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판정됐고, 박노진은 2025.03.26. 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 박노진은 2026.02.27. 배당요구를 했습니다.
② 가격 구조 — 최저가 589,617,000원만 보면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 589,617,000원으로 감정가 1,719,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 매수인 인수액 135,000,000원을 합치면 현재 회차의 실질취득 부담은 724,617,000원입니다. 감정가와 비교하면 약 42.2% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 589,617,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,296,170원 |
| 인수 · 한기훈 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 허은미 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 국민은행 근저당권 | 984,000,000원 | 581,320,830원 |
| 3. 박노진 근저당권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 78,100,000원 | 0원 |
| 5. 제이비우리캐피탈 가압류 | 219,337,378원 | 0원 |
| 6. 한국스탠다드차타드은행 가압류 | 6,726,847원 | 0원 |
| 7. 중소벤처기업진흥공단 가압류 | 202,504,579원 | 0원 |
| 8. 제이비우리캐피탈 가압류 | 55,343,012원 | 0원 |
| 9. 하나카드 가압류 | 9,223,963원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,755,235,779원 중 배당액은 581,320,830원, 미배당액은 1,173,914,949원으로 계산됩니다. 한기훈·허은미 보증금 합계 135,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당모델에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주엽역(지하철3호선) 서측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량진입이 용이하고 인근에 버스정류장과 주엽역이 있어 대중교통편익은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 현재 용도. 지하1층 비101호를 여성전용 24시간 목욕장으로 이용 중이며, 한증막·냉탕·온탕·건식사우나·락카룸·휴게실·매점·식당·경락실·부황실·수면실 등이 설치돼 있습니다.
- 감정 범위. 매각물건명세서 비고상 목욕장 시설비와 인테리어비용 등을 포함해 평가됐습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 남서측 약 20미터, 북서측 약 30미터 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉되고, 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 589,617,000원에 대항력 임차보증금 인수 135,000,000원을 더한 724,617,000원을 자금계획의 출발점으로 보세요.
- 한기훈 임대차 실체. 임차인 한기훈과 등기부상 소유자·채무자 한기훈이 동일 이름으로 기재돼 있습니다. 임대차 성립 경위와 실제 점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 박노진 관계. 임차인 박노진과 후순위 근저당권자 박노진이 동일 이름입니다. 박노진 임차인의 전입은 말소기준 이후이고 배당요구일은 2026.02.27.입니다.
- 허은미 인수. 허은미는 2020.05.29. 전입으로 대항력이 있는 것으로 정리돼 있고, 보증금 5,000,000원이 매수인 인수에 포함됩니다.
- 특수 시설 가치. 감정가에는 목욕장 시설비와 인테리어비가 포함돼 있으므로, 기존 시설을 계속 활용할지 다른 용도로 전환할지에 따라 실질 가치 판단이 달라질 수 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권총액 1,755,235,779원 대비 미배당액이 1,173,914,949원으로 계산되며 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서의 임대차·점유·시설 현황을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “34.3% 최저가”보다 “724,617,000원 실질취득”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 1,719,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 589,617,000원까지 내려온 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 숫자는 대항력 임차인 보증금 135,000,000원을 더한 실질취득 724,617,000원입니다.
말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 한기훈·허은미 보증금 인수 문제는 남습니다. 특히 한기훈은 현재 소유자·채무자와 동일 이름이고 박노진 역시 후순위 근저당권자와 동일 이름으로 기재돼 있어 임대차의 실체와 관계를 확인하는 과정이 중요합니다. 여기에 지하 1층 여성전용 24시간 목욕장이라는 특수한 이용상태까지 감안하면, 감정가 대비 유찰폭만으로 가격 메리트를 판단하기보다 권리 인수액과 시설 활용성을 함께 검토해야 하는 사건입니다.
