의정부지방법원 2025타경64999. 주엽역 서측 인근 일산시대프라자 지하 1층 비101호로, 감정평가상 현재 여성전용 24시간 목욕장으로 이용 중인 근린시설입니다. 한증막 2개, 냉탕 1개, 온탕 2개, 건식사우나, 락카룸, 휴게실, 매점, 식당, 화장실, 경락실, 부황실, 수면실 등이 설치돼 있고, 시설비와 인테리어 비용도 평가에 포함됐습니다.
표면적인 할인율은 감정가 1,719,000,000원 대비 최저가 1,203,300,000원으로 70%입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 135,000,000원이 별도로 인수되는 계산이므로, 실제 자금부담은 최저가가 아닌 1,338,300,000원을 기준으로 봐야 합니다. 확인 가능한 동일 물건 실거래 비교값은 없어, 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64999 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽동 115-1 일산시대프라자 지하1층 비101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 여성전용 24시간 목욕장 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 평스라브지붕 · 지상 9층/지하 4층 중 지하 1층 |
| 소유자 | 한기훈 · 2024.12.18 소유권이전 · 거래가액 1,500,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,719,000,000원 / 1,203,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 843,813,828원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2024년 국민은행 근저당
현재 사건의 말소기준권리는 2024.12.18 주식회사국민은행 근저당권 984,000,000원입니다. 2025.03.26 박노진 근저당권과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 경매개시 채권자는 더블유케이2509유동화전문 유한회사이며, 등기에는 변경 전 권리자가 주식회사국민은행으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 표시는 2명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한기훈 758.3600 | 130,000,000원 | 20,000,000원 | 2024.11.01 | 대항력 있음 우선변제 없음 130,000,000원 인수 |
| 박노진 758.0000 | 200,000,000원 | 10,000,000원 | 2025.03.26 | 대항력 없음 배당요구 2026.02.27 매수인 인수 없음 |
| 허은미 33.0000 | 5,000,000원 | 450,000원 | 2020.05.29 | 대항력 있음 우선변제 없음 5,000,000원 인수 |
한기훈과 허은미는 말소기준일보다 먼저 전입한 것으로 조사돼 대항력 있는 임차인으로 분류됐고, 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됐습니다. 따라서 현재 회차의 인수액은 135,000,000원입니다. 박노진은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 2026.02.27 배당요구를 했으므로 보증금은 매수인 인수액에 포함되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득가로 판단
| 현재 최저매각가 | 1,203,300,000원 |
|---|---|
| 매수인 인수보증금 | 135,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 1,338,300,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 70.0% |
| 감정가 대비 실질취득 | 77.9% |
입찰표에는 1,203,300,000원을 기준으로 쓰더라도 경제적 취득비용은 인수액을 더한 1,338,300,000원입니다. 감정가 대비 표면 할인은 30%지만, 인수액을 포함하면 실질 할인은 약 22.1%로 줄어듭니다. 동일 용도·규모의 실거래 비교값이 확인되지 않는 상황에서 지하 목욕장 시설과 인테리어가 감정가에 포함됐으므로, 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,203,300,000원 | 135,000,000원 | 1,338,300,000원 | 6,909,716,879원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 842,310,000원 | 135,000,000원 | 977,310,000원 | 7,267,096,979원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 589,617,000원 | 135,000,000원 | 724,617,000원 | 7,517,263,049원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,203,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 | - | 14,433,000원 | - |
| 임차인 한기훈 보증금 | 130,000,000원 | 0원 | 130,000,000원 |
| 임차인 허은미 보증금 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 2001년 국민은행 근저당 | 1,170,000,000원 | 1,170,000,000원 | - |
| 2001년 한국토지신탁 근저당 | 340,000,000원 | 18,867,000원 | - |
| 전체 채권 | 8,098,583,879원 | 1,188,867,000원 | 135,000,000원 |
| 총 미배당 | - | 6,909,716,879원 | - |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주엽역 서측 인근이며, 주변에는 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 소재해 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 주엽역이 있어 대중교통 편익은 양호한 편입니다.
- 현재 이용. 여성전용 24시간 목욕장으로 이용 중이며 한증막·냉온탕·건식사우나· 락카룸·휴게실·매점·식당·경락실·부황실·수면실 등을 갖추고 있습니다.
- 시설 평가. 목욕장 시설비와 인테리어 비용이 감정가에 포함돼 있습니다. 기존 영업을 이어가지 못하면 감정가에 반영된 시설가치가 실제 매각가치로 연결되지 않을 수 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 남서측 약 20미터, 북서측 약 30미터 도로에 접합니다. 토지는 평지의 정방형 상업용 부지입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함되며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 지하 1층 대형 목욕장이라는 특수한 구조와 설비는 일반 근린상가보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 재임대·업종전환 시 설비 철거와 인테리어 변경 부담을 함께 계산해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차 판단 기준은 최저가 1,203,300,000원이 아니라 인수액을 포함한 1,338,300,000원입니다.
- 한기훈 임대차. 현재 소유자와 임차인이 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 소유권 취득 당시 정산자료와 임차권 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 박노진 관계. 보증금 200,000,000원의 임차인이면서 같은 날짜에 채권최고액 200,000,000원의 근저당권자로 등기됐습니다. 채권 원인과 보증금의 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 허은미 점유. 33.0000 부분의 실제 위치, 독립 점유 여부, 영업장 내 구획과 보증금 지급자료를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 재산정. 과거 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 최신 등기부, 매각물건명세서와 채권계산서를 기준으로 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 7건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 시설 실사. 한증막·탕·급탕·급배수·냉난방·화재설비의 작동 상태와 수리비, 철거 및 원상복구 비용을 별도 견적해야 합니다.
- 영업·명도. 현재 여성전용 24시간 목욕장으로 이용 중이므로 운영주체, 종업원, 시설 소유권과 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용관리비와 수도·가스·전기 등 목욕장 운영 관련 미납액을 관리주체와 공급기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 1.35억 인수와 임대차 진정성
이 물건은 감정가 17.19억원에서 한 차례 유찰돼 12.033억원까지 내려왔지만, 대항력 임차인 보증금 1.35억원을 더하면 현재 실질취득가는 13.383억원입니다. 감정가 대비 77.9% 수준이지만 비교 가능한 실거래값이 없고, 지하 1층 목욕장이라는 저환금성 용도여서 감정가 할인만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.
권리 측면에서도 한기훈은 소유자와 임차인이 동일하고, 박노진은 임차인과 근저당권자가 동일합니다. 여기에 세금 압류와 배당 시뮬레이션의 과거 말소권리 혼입까지 있어 서류 원본 검증 없이는 인수액과 배당을 확정할 수 없습니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 내려왔지만 권리는 단순하지 않다. 현재 계산상 인수액 135,000,000원을 전액 반영하고, 관계인 임대차와 시설 환금성을 검증한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 고난도 근린시설입니다.