의정부지방법원 2025타경65142. 고양시 덕양구 내유동 아람누리빌 제1동 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현 소유자 이복순은 2021.07.05. 거래가액 159,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2021.12.21. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 등기 순위만 보고 “모두 소멸하니 깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 조소담의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021.06.10.으로 말소기준일보다 빠릅니다. 확정일자도 2021.05.12.에 갖췄고 배당요구까지 했으므로, 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 함께 행사할 수 있습니다. 현재 최저가로는 보증금을 전액 배당하지 못해 64,538,800원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65142 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 730 아람누리빌 제1동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 명봉산로6번길 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 4층 건물의 2층 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 2016.07.15. |
| 소유자 | 이복순 (2021.07.05. 매매, 거래가액 159,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
| 표시상 차이 | 공부상 ‘제1동’, 현황상 ‘가동’으로 표시 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2021.12.21. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤에 설정된 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단·고양시·국의 압류, 경매개시결정과 2023.07.06. 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 접수일이 늦더라도 조소담의 실제 주민등록·점유개시는 2021.06.10.이므로 대항력 판단의 기준은 임차권등기일이 아니라 이 선행 점유일입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|
| 조소담 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 159,000,000원 | 계약 2021.04.20. 확정 2021.05.12. 전입·점유 2021.06.10. 배당요구 2023.07.06. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 확약 적용 |
확인된 실제 임차인은 조소담 1명입니다. 보증금은 159,000,000원이며 주민등록과 점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인으로 합산하지 않고, 이 사건의 신청채권자이자 확약서 제출자로 구분해 봐야 합니다.
③ 가격·실질취득 — 최저가보다 확약 적용 여부가 먼저다
현재 최저매각가는 96,600,000원으로 감정가 138,000,000원의 70%입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가만 내려간다고 총부담이 함께 내려가지 않습니다. 확약을 적용하지 않으면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어, 총부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 96,600,000원 | 64,538,800원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 67,620,000원 | 92,997,160원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 47,334,000원 | 112,918,012원 | 실질 인수 0원* |
즉 확약이 없다면 현재 회차의 실질 부담은 단순 최저가 96,600,000원이 아니며, 추가 인수액 64,538,800원을 함께 봐야 합니다. 반대로 확약이 매각조건에 유효하게 반영되면 권리상 실질취득은 낙찰가 96,600,000원으로 정리됩니다. 다만 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 별도의 거래사례와 현장 상태를 확인하기 전까지 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,138,800원 |
| 1. 임차인 조소담 보증금(우선변제) | 159,000,000원 | 94,461,200원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,556,401원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 159,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 2,138,800원을 제외한 94,461,200원이 임차보증금에 배당되고, 룰상 미배당액은 64,538,800원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 실제 집행비용에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 확약이 매각조건에 유효하게 반영되면 미배당액이 있더라도 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 2016.07.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 2층 201호입니다.
- 주위환경. 내유동문화공원 서측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설· 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수시설과 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 제한보호구역, 과밀억제권역이며 외국인 등을 대상으로 한 주택용 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 건축물 표시. 공부상 ‘제1동’이지만 현황상 ‘가동’으로 표시돼 있어 현장 위치와 출입구, 건축물 표지를 반드시 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 공부와 제시목록을 통해 물건을 확인했습니다. 내부 상태와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.05.11.자 인수조건변경확약서의 제출 여부, 대상 임차보증금, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조하세요.
- 매각조건 반영. 확약이 단순 제출에 그치지 않고 매각물건명세서와 특별매각조건에 반영됐는지 법원 기록을 확인하세요.
- 세금 법정기일. 국민건강보험공단·고양시·국 압류의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해 실제 배당표 변동 가능성을 계산하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 조소담 1명이지만 현장조사가 폐문부재였으므로 전입세대확인, 현장 방문과 우편함·계량기 등을 통해 별도 점유자가 없는지 확인하세요.
- 표시 불일치. 공부상 제1동과 현황상 가동의 동일성, 201호 위치, 공용 출입구와 현관 표기를 현장에서 대조하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 내유동 인근 유사 다세대의 최근 거래, 매물가격, 내부 상태와 도로 조건을 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 9,660만원”보다 중요한 것은 확약이다
이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 159,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 배당받지 못하는 64,538,800원을 매수인이 인수할 수 있고, 추가 유찰 때는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커집니다. 따라서 최저가만 보고 저가 매물로 평가해서는 안 됩니다.
다만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 내용이 매각조건에 유효하게 반영된다는 전제에서는 해당 임차인의 인수액은 실질 0원*, 권리상 실질취득은 낙찰가와 같아집니다. 결론은 권리 조건부 통과, 가격 판단은 별도입니다. 확약서 원본·세금 법정기일·현장 점유와 제1동/가동 표시를 모두 확인한 뒤에만 입찰 판단이 가능합니다.
* 실질 인수 0원은 2026.05.11.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 해당 임차보증금에 적용되고 실제 매각조건에 유효하게 반영된다는 전제입니다. 확약을 적용하지 않은 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 64,538,800원입니다.
