494,263,000원
대전지방법원 2025타경502535. 세종특별자치시 해밀동 메종블룸 A동 제지1층·1층·2층·3층 제102호로 등기된 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사이룩이며, 2023.08.04. 소유권보존과 동시에 남세종농업협동조합 명의의 채권최고액 3,240,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
근저당권은 세종강남농업협동조합으로 명칭이 변경된 뒤 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 농업협동조합자산관리회사가 청구액 2,942,708,627원으로 경매를 신청했습니다. 다만 채권최고액 3,240,000,000원은 제101호·제102호·제103호를 함께 담보하는 공동담보입니다. 따라서 이 금액 전체가 제102호 한 호실의 독립 채무액이라고 단정할 수 없고, 다른 공동담보 물건의 매각·배당 결과와 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502535 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 해밀동 701 메종블룸 제에이동 제지1,1,2,3층 제102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하 1층, 지상 3층 · 사용승인일 2023.07.12. |
| 소유자 | 주식회사이룩 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,441,000,000원 / 494,263,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,942,708,627원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
| 등기 발급 | 2026.07.24. · 대전지방법원 세종등기소 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2023.08.04. 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 북대전세무서 압류, 세종특별자치시 압류, 임의경매개시결정, 대전광역시 압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.02.03. 세종특별자치시 압류는 2025.06.30. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 ‘임대관계 미상’
현재 확인된 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 거주자 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했고, 임대관계는 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이 절대 없다고 확정해서는 안 됩니다.
보증금·전입일·확정일자·배당요구 여부가 확인된 임차인이 없으므로 대항력이나 우선변제권을 구체적으로 판정할 수 있는 대상도 없습니다. 입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서와 현장 점유상태를 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 494,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,342,630원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남세종농업협동조합 | 3,240,000,000원 | 486,920,370원 | 2,753,079,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용 7,342,630원을 제외한 486,920,370원이 근저당권 배당에 사용되고, 채권최고액 기준 2,753,079,630원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제금은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 판단은 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 494,263,000원 | 486,920,370원 | 2,753,079,630원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 395,410,400원 | 389,074,654원 | 2,850,925,346원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 316,328,320원 | 311,099,724원 | 2,928,900,276원 | 0원 |
현재 최저가 494,263,000원은 감정가 1,441,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 물건이나 인근 유사 다세대주택의 최근 거래자료가 없어 시세 대비 할인율은 계산할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내리면 안 됩니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 해밀동 소재 해밀고등학교 남동측 인근으로, 연립주택·다세대형 타운하우스 등 공동주택과 단독주택이 혼재된 행정중심복합도시 내 성숙 중인 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2023.07.12.이며 외벽은 치장벽돌·몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지와 일부 타일, 창호는 하이샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지는 폭 8미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 제1종전용주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 664,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 예정지역에 해당하며 소로2류와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 거주자 부재로 내부상태를 직접 확인하지 못해 도면과 표준적 이용상황을 기준으로 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세조사 우선. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 수치만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 인근 다세대·타운하우스의 현재 매물과 최근 계약사례를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 3,240,000,000원은 제101호·제102호·제103호 공동담보입니다. 각 호의 경매 진행과 배당 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 북대전세무서·세종특별자치시·대전광역시 관련 압류 중 당해세가 있는지 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류로 대조해야 합니다.
- 임차·전입 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서와 현장 점유자를 확인하고 대항력 가능성을 배제해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부를 직접 확인하지 못한 감정이므로 누수·마감·설비·장기 공실 여부와 보수비를 현장에서 점검해야 합니다.
- 층별 이용 확인. 제지1층·1층·2층·3층으로 구성된 제102호의 실제 출입동선, 독립 사용 여부와 공부상 구조를 현장 및 건축물대장으로 대조해야 합니다.
- 명도 계획. 인수액 0원이어도 점유자가 확인되면 명도협의나 인도명령 절차가 필요할 수 있으므로 비용과 기간을 별도로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.04. 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 실질취득액은 현재 최저가와 같은 494,263,000원입니다.
그러나 권리 소멸형이라는 사실이 가격 적정성을 보장하지는 않습니다. 4회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없고, 임대관계와 내부상태도 확인되지 않았습니다. 여기에 공동담보 근저당권과 국세·지방세 압류의 배당순서 확인까지 필요합니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 시세·점유·내부상태는 보수적으로 재검증”입니다.