의정부지방법원 2025타경65162. 파주시 야당동 자연에가3차 302동 3층 301호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 49%”라는 숫자가 아닙니다. 임차인 송로사의 전입일은 2022.03.30으로 말소기준인 국민건강보험공단 압류 2022.07.15보다 앞서고, 확정일자도 2022.03.15이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
보증금은 278,000,000원입니다. 현재 회차 배당 계산상 임차인에게 113,221,040원이 배당되고, 룰상 부족분 164,778,960원이 남습니다. 다만 이 사건에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65162 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 153-52 자연에가3차 302동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 전용 65.34㎡ · 지하1층/지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 송인규 · 2022.04.20 소유권이전 · 거래가액 278,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 핵심
등기부상 2017년 남서울농업협동조합 근저당은 2022.03.30 해지로 이미 말소됐습니다. 현 권리관계의 말소기준은 2022.07.15 국민건강보험공단 압류이고, 이후의 파주시 압류·울산광역시중구 압류· 주택도시보증공사 강제경매개시결정·국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차인 송로사는 말소기준보다 앞선 2022.03.30 전입·점유를 갖고 있어 원래는 매수인 인수 가능성이 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2024.04.17에 됐고 보증금은 278,000,000원입니다. 이 때문에 확약이 없었다면 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되지만, 이 사건은 2026.05.21 확약으로 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼 실질 인수가 0원으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송로사 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.30 | 2022.03.15 | 278,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
확약 적용 후 실질취득이 최저가와 동일한 115,640,000원이므로, 이 금액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 동일 면적권 실거래 전체 평균은 233,225,000원, 최근 12개월 평균은 240,966,666원, 최신 거래는 2023.03 · 217,000,000원입니다. 현재 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 48.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 71.83㎡ | 1 | 217,000,000원 |
| 2022.04 | 65.34㎡ | 3 | 278,000,000원 |
| 2022.04 | 70.5㎡ | 2 | 227,900,000원 |
| 2021.10 | 71.38㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 233,225,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 240,966,666원 |
최근 구간과 이전 구간의 추세는 +14.7%입니다. 따라서 제공 수치상 하락 추세로 볼 근거는 없습니다. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 48.0%이므로 가격 숫자만 보면 최근 시세보다 낮은 구간입니다. 다만 이 단지는 29세대이고 확인된 거래는 4건이라 아파트 대단지처럼 시세 표본이 두껍지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,418,960원 |
| 1. 임차인 송로사 보증금(우선변제) | 278,000,000원 | 113,221,040원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 부족분은 164,778,960원이지만, 2026.05.21 확약으로 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 ‘야당5리 마을회관’ 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상태는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 건물의 3층 301호이며, 기본 위생·급배수·소화·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 유사사다리형 평지의 다세대주택 부지이며 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 감정자료에는 토지거래계약에관한허가구역이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있고, 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 자연에가3차 301동·302동·303동·304동은 29세대이며 확인된 실거래는 4건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.21 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 범위를 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리. 송로사 명의 주택임차권등기와 확약에 따른 말소 절차가 실제 매각조건과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 세금 교부청구. 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당이 달라질 수 있으므로 세금 관련 교부청구를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 이 사건은 확약 적용 후 실질취득 115,640,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 최근 12개월 평균은 240,966,666원, 최신 거래는 217,000,000원입니다.
- 거래 표본. 전체 확인 거래가 4건이고 29세대 규모이므로 개별 층·상태에 따른 가격 편차를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 점유. 임차권등기 사건인 만큼 현장 점유·인도 상태와 열쇠 인수 가능 여부를 매각 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유”보다 확약의 효력을 먼저 본다
이 물건은 감정가 236,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 115,640,000원까지 내려왔습니다. 원래 구조만 보면 보증금 278,000,000원의 대항력 임차인이 있어 최저가 하락이 곧 실질취득 하락으로 이어지지 않는 전형적인 인수형 위험이 존재합니다. 하지만 2026.05.21 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 해당 임차인의 실질 인수가 0원으로 정리됩니다.
그 전제에서 실질취득은 115,640,000원이고 최근 12개월 평균 240,966,666원의 48.0%입니다. 가격상 여유는 크지만, 실제 임차인 1명의 권리가 확약에 의해 해소되는 사건이므로 확약서 원문·매각조건·임차권등기 말소 처리 확인이 핵심입니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건의 배당 영향과 29세대 규모의 환금성까지 함께 점검해야 합니다.
