165,200,000원
의정부지방법원 2025타경65162. 파주시 야당동 자연에가3차 302동 301호, 전용 65.34㎡ 다세대주택입니다. 이 물건은 최저가만 보면 감정가 236,000,000원에서 한 차례 유찰돼 165,200,000원까지 내려온 할인형 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 보증금 278,000,000원의 선순위 임차권입니다.
임차인 송로사는 2022.03.15. 확정일자를 받고 2022.03.30. 전입·점유를 시작했습니다. 데이터상 말소기준권리는 2022.07.15. 국민건강보험공단 압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하게 되고, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 실질취득 총액은 약 278,000,000원과 집행비용 부근에서 유지됩니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 이 확약이 매각조건에 유효하게 반영되는 전제에서 송로사 관련 인수는 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65162 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 153-52 자연에가3차 제302동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 탄현로 144-49 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 65.34㎡ · 지하1층/지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 송인규 (2022.04.20. 소유권이전 · 거래가액 278,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 165,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
2017.03.13. 설정됐던 남서울농업협동조합 근저당권 171,600,000원은 2022.03.30. 해지로 말소됐습니다. 과거 현대캐피탈의 2022년·2023년 강제경매개시결정 역시 각각 취소기각결정으로 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.07.15. 국민건강보험공단 압류이며, 그 이후의 압류와 현재 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 판정 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송로사 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 278,000,000원 | 전입·점유 2022.03.30 확정일자 2022.03.15 임차권등기 2024.04.17 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 중복 없음 | 실질 0원* 룰상 115,912,800원 |
임차인은 배당요구를 했고 확정일자와 선순위 전입을 갖춰 우선변제권과 대항력을 모두 행사할 수 있습니다. 보증기관의 중복 임차인 신고로 표시된 내역은 없으므로 실제 임차인은 송로사 1명입니다. 확약은 이 임차인에게만 적용됩니다. 이 사건에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않지만, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 추가 점유자가 없는지 다시 대조해야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 | 확약 없을 때 인수 | 확약 미반영 실질취득 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 165,200,000원 | 115,912,800원 | 281,112,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 115,640,000원 | 164,778,960원 | 280,418,960원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 80,948,000원 | 198,909,064원 | 279,857,064원 | 0원* |
* 확약 반영 인수 0원은 주택도시보증공사의 2026.05.21.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 매각조건으로 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약은 송로사 임차권에만 적용됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 평균의 68.6%
자연에가3차 301동·302동·303동·304동은 총 29세대이며 2016.12.16. 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 4건으로 표본이 많지 않고, 최신 거래는 2023.03입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 71.83㎡ | 1층 | 217,000,000원 |
| 2022.04 | 65.34㎡ | 3층 | 278,000,000원 |
| 2022.04 | 70.50㎡ | 2층 | 227,900,000원 |
| 2021.10 | 71.38㎡ | 3층 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 233,225,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 240,966,666원 |
가격 메리트는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다. 확약 반영 실질취득 165,200,000원은 최근 12개월 평균 240,966,666원의 68.6%이며, 최신 거래 217,000,000원보다도 낮습니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +14.7%로 집계돼 하락 추세로 볼 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,112,800원 |
| 1. 임차인 송로사 보증금(우선변제) | 278,000,000원 | 162,087,200원 |
| 2. 근저당권 · 남서울농업협동조합 | 171,600,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 현대캐피탈 | 278,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 현대캐피탈 | 278,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 소진됩니다. 임차인 미배당액 115,912,800원은 일반 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 실질 인수 0원*을 전제로 분석했습니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지하1층·지상4층 건물 내 3층 301호입니다.
- 주위환경. 파주시 야당동 야당5리 마을회관 북동측 인근으로 주변은 다세대주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상태는 보통입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·소화·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 유사사다리형 평지의 다세대주택 부지이며 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)이며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 주택에 관한 토지거래계약 허가구역으로 표시돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 29세대의 소규모 다세대이고 확인된 실거래가 4건에 그쳐 대단지 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 매각물건명세서와 매각조건에 반영돼 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰·대금납부 후 송로사 임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 제출서류를 집행법원에 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 체납액과 당해세 여부를 확인해 임차인 배당액 및 말소 범위를 점검하세요.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 설정돼 있더라도 현재 실제 점유·퇴거 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 최신화. 최신 확인 거래가 2023.03이므로 2026년 현지 매도호가와 내부 수리비를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비 확인. 관리 주체를 통해 공용부분 관리비와 기타 체납 여부를 확인하세요.
- 허가구역 적용 확인. 외국인 등에 해당하는 입찰자는 토지거래계약 허가구역 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 최종 대조하세요.
맺으며 — “확약이 가격을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 278,000,000원의 선순위 임차인이 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 최저가 165,200,000원에 낙찰받아도 115,912,800원을 추가로 인수해 실질취득이 281,112,800원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 총액은 보증금과 집행비용 부근에 머뭅니다.
그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.21.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용되면 결론은 반대로 바뀝니다. 인수는 실질 0원*, 실질취득은 165,200,000원이며 최근 12개월 평균 240,966,666원의 68.6%입니다. 가격 완충폭은 충분하지만 29세대 소규모 다세대, 실거래 4건, 최신 거래 2023.03, 세금 압류 5건이라는 한계가 있습니다. 확약은 합격, 가격도 합격, 환금성과 원본 확인은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약서가 실제 매각조건으로 끝까지 작동하는지에 있습니다.