170,100,000원
의정부지방법원 2025타경65173. 파주시 아동동 신안실크밸리 111동 1001호로, 사건 용도는 다세대로 표기되어 있으나 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 박경순은 2013.05.03. 매매를 원인으로 거래가액 180,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사의 신청으로 2025.12.18. 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
등기상 과거 근저당은 여러 건이 나타나지만 현재 부담으로 단순 합산하면 안 됩니다. 하나은행 근저당은 2013.05.14., 임명숙 근저당은 2022.04.06., 국민은행 근저당은 2022.05.23. 각각 말소등기가 이루어졌습니다. 현재 분석의 핵심은 이들 말소된 근저당이 아니라, 2024.06.14. 등기된 이태훈의 주택임차권 260,000,000원과 이에 대한 2026.05.21. 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 897 파주아동동신안실크밸리 제111동 제10층 제1001호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 시청로 123 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 아파트 이용 · 지상 15층 중 10층 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 박경순 (2013.05.03. 매매 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 조건을 바꾼다
권리분석 기준일은 2025.12.18. 강제경매개시결정입니다. 임차인 이태훈은 2022.05.24. 점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2022.05.26. 주민등록을 마쳤습니다. 따라서 기준일보다 앞선 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
현재 최저가 170,100,000원에서 집행비용 3,181,400원을 빼면 임차보증금에 배당되는 금액은 166,918,600원입니다. 보증금 260,000,000원 중 93,081,400원이 남으므로, 확약이 없다면 매수인이 이 부족분을 인수하고 총부담은 263,181,400원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘어, 총부담이 보증금 부근에 머무는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.6억, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이태훈 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 260,000,000원 | 전입 2022.05.26 점유 2022.05.24 확정 2022.05.24 배당요구 2024.06.14 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 확약 적용 |
보증금과 신청채권자 청구액이 각각 260,000,000원으로 표시되지만, 실제 임차보증금은 이태훈 1건 260,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 청구를 별도의 두 번째 임차보증금으로 더해 520,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 70%지만 ‘싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 170,100,000원으로 감정가 243,000,000원의 70%입니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
④ 회차별 총부담 — 확약 유무가 결론을 뒤집는다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 없을 때 총부담 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 170,100,000원 | 93,081,400원 | 263,181,400원 | 170,100,000원* |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 119,069,999원 | 143,396,981원 | 262,466,980원 | 119,069,999원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 83,348,999원 | 178,551,283원 | 261,900,282원 | 83,348,999원* |
확약이 없다면 낙찰가가 170,100,000원에서 83,348,999원으로 내려가도 인수액이 93,081,400원에서 178,551,283원으로 증가해 총부담은 계속 약 2.62억~2.63억원에 머뭅니다. 반대로 확약이 최종 매각조건으로 유효하면 해당 인수액은 실질 0원이므로, 회차별 실질취득액은 각 최저가와 같아집니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 | 우선 공제 |
| 1. 임차인 이태훈 보증금 | 260,000,000원 | 166,918,600원 | 미배당 93,081,400원 확약 적용 인수 0원* |
| 2. 하나은행 근저당 | 165,600,000원 | 0원 | 2013.05.14. 말소등기 |
| 3. 국민은행 근저당 | 156,000,000원 | 0원 | 2022.05.23. 말소등기 |
| 4. 임명숙 근저당 | 50,000,000원 | 0원 | 2022.04.06. 말소등기 |
| 5. 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 | 신청채권자 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 부족분은 93,081,400원입니다. 다만 2026.05.21. 확약서에 따라 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시청 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·임야 등이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 건물. 지상 15층 건물의 10층 1001호이며, 기본 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접 필지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로 아파트 건물부지로 이용 중이며, 외곽 공도와 접해 단지 차량 진출입이 원활한 편입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 제한보호구역과 2025.08.26.~2026.08.25. 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.05.21. 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상 부동산을 직접 확인하세요.
- 매각물건명세서. 최종 명세서에 매수인 인수 없음 또는 확약에 따른 변경 조건이 명확히 반영됐는지 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류 제출 주체와 시점을 주택도시보증공사에 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고 동일 단지·동일 면적의 최근 거래와 현재 매물을 별도로 조사하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 퇴거 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 말소 근저당. 하나은행·국민은행·임명숙 근저당의 말소등기가 현재 등기부에도 그대로 유지되는지 원본을 재확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 체납관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”
표면만 보면 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 회차에서 93,081,400원이 미배당되는 고위험 인수형 물건입니다. 이 경우 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 260,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.21. 확약서가 있습니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로 해당 임차권의 인수는 실질 0원*입니다. 따라서 권리 결론은 확약 확인을 전제로 조건부 합격입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 근거가 없으므로 싸다고 단정할 수 없습니다. 확약 원본·최종 명세서·말소 절차가 확인되면 권리상 검토 가능, 시세조사 전에는 응찰가 판단 보류. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 확약의 최종 효력입니다.
* 배당 시뮬레이션상 룰상 인수액은 93,081,400원이지만, 신청채권자인 주택도시보증공사의 2026.05.21. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 따라 매수인 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 확약서 원본과 최종 매각물건명세서 확인을 전제로 합니다.