83,840,000원
서울남부지방법원 2025타경11249. 강서구 화곡동 양지샤인빌 7층 701호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로, 방1·욕실겸화장실·발코니 등의 구조이며 철근콘크리트구조 지하2층/지상12층 건물의 7층입니다. 사용승인일은 2019.07.31.입니다. 소유자는 김연희·김영식·신운철 3명으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 “2회 유찰돼 64%까지 내려왔다”로 끝나지 않습니다. 안기홍의 임대차계약은 2019.08.19., 확정일자는 2019.08.21., 점유개시는 2019.08.31., 주민등록은 2019.09.02.이고, 2023.09.27. 주택임차권등기가 설정됐습니다. 보증금은 178,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득이 보증금 부근에 묶이는 인수형 구조입니다. 이 사건은 그 구조를 특별매각조건이 해소한다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11249 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제7층 제701호 · 강서로7길 73 |
| 물건종류 | 아파트 · 공부상 도시형생활주택(원룸형 아파트) · 방1·욕실겸화장실·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상12층 중 7층 · 사용승인 2019.07.31. |
| 소유자 | 김연희 3분의 1 · 김영식 3분의 1 · 신운철 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 83,840,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.11.15. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.09.27. 안기홍의 주택임차권등기가 존재하고, 주민등록일도 2019.09.02.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 통상적인 권리순서만 보면 대항력 있는 선순위 임차권으로 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안기홍 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 2019.09.02 | 2019.08.21 | 178,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
안기홍은 보증금 178,000,000원, 전입 2019.09.02., 확정일자 2019.08.21.로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 배당요구도 2023.09.27.에 이루어졌습니다. 주택도시보증공사 명의의 별도 보증기관 승계 임차인 신고는 없어, 이 표에서 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 83,840,000원으로 감정가 131,000,000원의 64%입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
단지 정보상 양지샤인빌은 32세대, 사용승인일은 2019.07.31.이며, 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.5회, 낙찰률은 6.25%로 집계돼 있습니다. 현재 물건은 2회 유찰 상태이므로, “64%까지 내려왔으니 충분히 싸다”는 접근보다는 작은 세대수와 반복 유찰 지표를 함께 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,909,120원 |
| 1. 임차인 안기홍 보증금 | 178,000,000원 | 81,930,880원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,220,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 안기홍에게 81,930,880원이 배당되고 96,069,120원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 주택도시공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선·5호선 환승역인 까치산역에서 남서측 직선거리 약 400m, 신강초등학교에서 북동측 약 350m 지점입니다. 주변은 아파트·다세대주택·다가구주택·공원· 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 까치산역 약 400m, 곰달래로 약 130m 거리로 대중교통 접근성이 확보돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상12층, 사용승인일 2019.07.31. 위생·급배수·급탕·개별난방·도시가스보일러·승강기·소방·주차설비가 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 양지샤인빌은 32세대이며, 경매 통계상 평균 4.5회 유찰·낙찰률 6.25%입니다. 현재 2회 유찰만으로 가격 메리트를 확정하기보다는 응찰 수요와 재매각 가능성을 함께 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 실제로 포함돼 있는지 입찰 당일 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 구조 확인. 안기홍의 보증금 178,000,000원, 전입 2019.09.02., 확정일자 2019.08.21., 임차권등기 2023.09.27.을 등기부와 명세서에서 대조하세요.
- 룰상 미배당액 착시 주의. 현재 회차 96,069,120원, 3회 유찰 시 112,535,296원, 4회 유찰 시 125,708,237원으로 낙찰가 하락과 반대로 미배당액이 커집니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 131,000,000원 대비 최저가가 64%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 원룸형 아파트의 실거래를 직접 대조해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가해, 집합건축물대장 현황도·외관·탐문조사 등을 토대로 평가됐습니다.
- 환금성 확인. 32세대 규모, 평균 4.5회 유찰, 낙찰률 6.25%라는 경매 지표를 감안해 낙찰 후 매도·임대 수요를 함께 점검하세요.
맺으며 — “64%”보다 중요한 것은 특별매각조건
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 131,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가 83,840,000원, 즉 64%까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 178,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 통상 구조라면 현재 회차에서도 96,069,120원이 미배당으로 남아 매수인 인수 문제가 발생하고, 유찰이 더 진행될수록 그 금액은 증가합니다.
다만 이 사건에는 주택도시공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 이를 적용하면 실질 인수 0원*으로 바뀝니다. 즉 권리 리스크의 본체는 특별매각조건으로 해소되는 구조입니다. 반대로 가격은 실거래 금액과 직접 비교할 근거가 부족하고, 32세대·평균 4.5회 유찰·낙찰률 6.25%라는 환금성 지표도 가볍지 않습니다. 결론은 “권리는 조건부 해소, 가격과 환금성은 보수적으로.”입니다.
