의정부지방법원 2025타경65174. 고양시 덕양구 내유동 ‘아이하우스’ 1동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 강금순은 2022.06.09. 소유권을 이전받았고 등기부에 기재된 거래가액은 310,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이나 압류 자체가 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 김호성의 임차보증금 310,000,000원입니다.
김호성은 임대차계약일 2022.03.14., 확정일자 2022.03.21., 점유개시 2022.04.28., 주민등록일 2022.04.29.로 확인되고, 2024.05.03. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 이 사건에서 선언된 말소기준권리는 2025.05.14. 이천세무서장의 압류입니다. 따라서 확약이 없었다면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65174 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 272-18 아이하우스 1동 4층402호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 내유길 49 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 사용승인일 | 2016.07.29. |
| 소유자 | 강금순 (2022.06.09. 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 127,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 대비 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27. |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약이 구조를 바꾼다
이 확약의 효력은 김호성 관련 임차보증금에 한정해 해석해야 합니다. 다른 임차인이 별도로 존재한다면 그 사람의 권리까지 자동으로 포기되는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 김호성 1명이며, 신청채권자 주택도시보증공사는 명세서 비고상 ‘양도전: 주택임차권자 김호성’ 관계로 기재되어 있으므로 동일한 310,000,000원을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 관계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김호성 건물전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2022.04.28. 전입 2022.04.29. 확정 2022.03.21. | 310,000,000원 | 등기상 有 확약으로 포기 | 행사 배당요구 있음 | HUG 관련 신청채권자 · 양도전 김호성 |
② 가격 구조 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 127,400,000원으로 감정가 260,000,000원의 49%입니다. 다만 이 사건에서 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 경매 회차 가격입니다. 동일 물건 또는 유사 다세대의 최근 실거래 가격을 확인하지 않은 상태에서 ‘감정가의 절반이니 시세보다 싸다’고 결론내릴 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 룰상 미배당 인수액* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 127,400,000원 | 185,183,600원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 89,180,000원 | 222,825,240원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 62,425,999원 | 249,097,669원 |
* 위 미배당 인수액은 일반적인 대항력 유지 가정의 계산값입니다. 이 사건은 2026.05.21. 확약이 적용되므로 김호성 관련 실질 인수액은 각 회차에서 0원으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,583,600원 |
| 1. 임차인 김호성 보증금(우선변제) | 310,000,000원 | 124,816,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당액은 185,183,600원입니다. 다만 해당 임차인에 대해서는 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 포함된 2026.05.21. 확약이 있어 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 내유초등학교 북동측 인근으로, 주위에는 공동주택·농경지·임야 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물의 4층 402호이며, 외벽은 치장벽돌붙임 마감, 샷시창호, 급·배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지의 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남동측 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업zone)·가축사육제한구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.05.21. 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구가 그대로 유지되는지 매각기일 전 원본으로 확인하세요.
- 확약 적용 범위. 확약은 김호성 관련 권리에 한정됩니다. 별도 임차인이나 점유자가 확인될 경우 그 사람의 대항력·보증금·배당요구를 별도로 분석해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 127,400,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 주변 다세대의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 2회 유찰된 상태이므로 가격뿐 아니라 물건 상태·점유관계·입지·다세대 환금성 등을 함께 확인하세요.
- 세금·관리비. 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세와 체납 관리비, 공용부분 부담 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 기준 최신 권리변동을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소, 가격은 별도 검증”
이 사건은 표면만 보면 꽤 위험해 보입니다. 보증금 310,000,000원의 김호성이 말소기준보다 먼저 전입했고 임차권등기까지 해, 현재 최저가 기준으로는 185,183,600원의 미배당 인수 위험이 계산되기 때문입니다. 그러나 2026.05.21. 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약하면서 김호성 관련 실질 인수액은 0원으로 바뀝니다.
따라서 현재 회차의 실질취득금액은 최저가와 같은 127,400,000원으로 판단할 수 있습니다. 다만 이 숫자가 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아닙니다. 260,000,000원 감정가 대비 49%, 2회 유찰이라는 숫자는 경매 회차 정보일 뿐입니다. 권리상 가장 큰 장애물은 확약으로 해소됐지만, 가격 경쟁력은 주변 실거래를 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
