의정부지방법원 2025타경65174. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 김호성의 주택임차권입니다. 기존 수산업협동조합중앙회 근저당과 한국양봉농업협동조합 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2025.05.14. 이천세무서장 명의의 압류인데, 임차인 김호성의 전입일은 2022.04.29., 확정일자는 2022.03.21., 점유개시일은 2022.04.28.입니다. 임차권등기도 2024.05.03. 마쳐졌으므로 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다.
최저가 182,000,000원에서 집행비용 3,348,000원을 제외한 임차보증금 예상배당액은 178,652,000원이고, 보증금 310,000,000원 중 131,348,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 미배당 보증금은 매수인 인수 대상입니다. 낙찰가가 내려가면 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
다만 신청채권자인 주택도시보증공사는 양도 전 임차권자 김호성의 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 매각조건에 그대로 유지되고 원본 내용이 확인된다는 전제에서 김호성 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65174 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 272-18 아이하우스 제1동 제4층 제402호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 내유길 49 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 |
| 사용승인일 | 2016.07.29. |
| 소유자 | 강금순 (2022.06.09. 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 인수형에서 확약형으로
2016년 설정된 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유자 강금순은 2022.06.09. 거래가액 310,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 김호성의 임차권등기는 2024.05.03. 접수됐고, 말소기준인 2025.05.14. 압류보다 앞서므로 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않습니다. 2025.12.18. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했으며, 이후 제출된 확약이 이 선순위 임차권의 인수 여부를 바꾸는 핵심 문서입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용부분 | 보증금 | 전입·확정·배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김호성 건물전부 · 주거(임차권등기) | 310,000,000원 | 전입 2022.04.29. 확정 2022.03.21. 배당요구 2024.05.03. | 대항력 有 우선변제 HUG 양수 실질인수 0원* |
* 실질 인수 0원은 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 원본 내용, 제출 주체, 매각물건명세서 반영 상태 및 매각기일까지의 조건 유지가 확인되는 것을 전제로 합니다. 확약을 적용하지 않은 원래 배당규칙상 인수액은 131,348,000원입니다.
③ 회차별 구조 — 유찰돼도 원래 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 182,000,000원 | 131,348,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 127,399,999원 | 185,183,601원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 89,179,999원 | 222,825,241원 | 0원* |
확약을 제외한 원래 권리구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 따라서 2회·3회 유찰 가격만 보고 더 싸졌다고 평가할 수 없고, 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 합니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 인수액은 각 회차 모두 실질 0원*이므로, 실질취득액은 각 회차의 낙찰가가 됩니다.
④ 가격 판단 — 1.82억은 시세가 아니라 입찰 출발선
이 호실은 현 소유자가 2022년 거래가액 310,000,000원에 취득했고, 법원 감정가는 260,000,000원, 현재 최저가는 182,000,000원입니다. 최저가가 과거 거래가나 감정가보다 낮다는 사실은 확인되지만, 과거 취득가와 감정가는 현재의 실제 매매시세와 동일한 개념이 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,348,000원 |
| 1. 김호성 임차보증금 채권 주택도시보증공사 양수 · 우선변제 | 310,000,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 미배당액은 131,348,000원입니다. 다만 2026.05.21.자 확약을 적용하면 해당 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사는 양도 전 임차권자 김호성의 보증금 채권을 기초로 경매를 신청한 것으로, 보증금 310,000,000원을 별도 채권과 중복 합산하지 않습니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 402호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2016.07.29.입니다.
- 입지. 내유초등학교 북동측 인근이며, 주위에 공동주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 외벽은 치장벽돌붙임 마감 등이며, 급·배수설비·위생설비·난방설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지의 다세대주택 건부지이며 남동측 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업zone)·과밀억제권역이며, 가축사육제한구역과 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 공동주택과 농경지·임야가 혼재하고 입지 및 교통 평가가 모두 보통인 다세대입니다. 실제 환금성은 인근 유사 다세대의 최근 거래량과 가격을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21.자 확약서의 제출 주체, 사건번호, 대상 호실, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 확약 내용이 최종 매각조건에 그대로 반영돼 있는지, 매각기일까지 변경·철회된 사항은 없는지 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 전액 배당되지 않더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 조건이 실제 말소서류와 절차로 이어지는지 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기와 별개로 현재 점유자, 전입세대, 인도 대상과 내부상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 말소기준권리인 이천세무서장 압류와 관련해 조세채권의 법정기일, 당해세 및 배당순위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 대조. 2022년 거래가액 310,000,000원과 감정가 260,000,000원만으로 현재 가격 메리트를 판단하지 말고, 내유동 유사 다세대의 최근 실거래를 확인해야 합니다.
- 공용부분 비용. 관리비·공용전기·수선비 등 체납 여부와 매수인 부담 가능 범위를 관리 주체와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 살아 있으면 실질 인수는 0원*”
이 물건은 보증금 310,000,000원의 선순위 임차권이 존재해 원래대로라면 현재 회차에서 131,348,000원을 인수하는 물건입니다. 유찰돼 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나므로, 확약이 없다면 최저가 하락이 실질취득액의 하락으로 곧바로 이어지지 않습니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.05.21. 제출한 확약은 해당 임차보증금에 대한 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이 확약이 최종 매각조건에 유효하게 유지된다면 매수인 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득은 182,000,000원*입니다.
다만 권리위험이 해소되는 것과 가격이 저렴한 것은 별개의 문제입니다. 2022년 거래가액 310,000,000원과 감정가 260,000,000원은 참고자료일 뿐 현재 시세를 직접 증명하지 않습니다. 결론은 확약 원본 확인을 전제로 권리는 조건부 합격, 가격은 최근 실거래 확인 전까지 보류입니다.