* 실질 인수 0원은 2026.05.21.자 인수조건변경확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 임차권등기 말소가 이행된다는 전제입니다. 다른 권리의 인수 여부나 매각대금 외 취득 부대비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.

의정부지방법원 2025타경65192. 파주시 야당동 243-23에 위치한 도시농부타운하우스 다세대주택으로, 지상 4층 건물의 제1·2·3·4층 102호입니다. 소유자는 이우석이며 2021.09.30. 거래가 316,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재는 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청한 상태입니다.

이 물건의 권리분석은 일반적인 근저당 말소형 경매와 다릅니다. 말소기준으로 지정된 권리는 2025.02.05. 국민건강보험공단 압류이지만, 실제 임차인 김아름은 그보다 앞선 2021.09.09. 전입과 점유를 갖추고 있습니다. 2023.10.18.에는 보증금 316,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 매수인이 배당 부족분을 인수할 수 있는 구조입니다.

그런데 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하면서 주된 보증금 인수위험이 해소되는 조건이 형성됐습니다. 경매의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라 이 확약의 실제 적용과 비교 가능한 현재 시세를 확인하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 인수조건변경확약서

과거 파주연천축산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 임차권등기와 국민건강보험공단 압류의 선후관계입니다. 김아름의 전입·점유 시점은 압류보다 앞서며, 확정일자와 배당요구 사실도 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 김아름의 임차보증금 채권을 양수한 신청채권자입니다. 김아름과 주택도시보증공사를 각각 독립된 임차인으로 계산해서는 안 되며, 보증금 316,000,000원도 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 실거래 비교의 한계부터 확인

도시농부2단지225동(243-23)의 실거래 지표에는 전체 평균 317,000,000원, 최근 평균 지표 317,500,000원, 최신 거래가 320,000,000원이 제시되어 있습니다.

하지만 비교 거래는 2021~2023년 자료이고, 조회된 대상 면적 21.87㎡와 거래 표본 면적 67.79~69.21㎡가 일치하지 않습니다. 따라서 이 평균을 현재 경매물건의 직접적인 시세로 확정하거나, 최저가가 평균의 34.9%라는 이유만으로 큰 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

최근 평균 지표는 317,500,000원으로 제시되어 있으나, 확인 가능한 거래 목록의 거래일은 2021~2023년입니다. 이 지표를 2026년의 실제 최근 12개월 거래 평균으로 검증할 수 없으므로 현재 시세로 확정하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,789,000원 가정 · 확약 미반영 기계적 모형)

위 표는 집행비용 2,351,046원과 임차인 우선배당 108,437,954원으로 매각대금 110,789,000원을 배분한 기계적 추정치입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 채권의 양수인이므로 별도의 보증금 채권을 추가 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영됐으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 여부가 총취득 부담을 바꾼다

확약이 없었다면 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금 인수액이 증가하는 구조입니다. 반면 확약이 유효하게 적용되는 경우에는 주된 보증금 인수액이 실질 0원이므로, 매각가 하락이 매수인의 취득대금 감소로 이어집니다.

유찰 시나리오는 가정이며 실제 추가 유찰이나 차기 매각조건을 보장하지 않습니다. 확약 미반영 인수액은 원래의 기계적 추정치일 뿐, 확약 적용 시 매수인이 부담하는 금액이 아닙니다. 기계적 모형의 총부담에는 추정 집행비용에 따른 차이가 발생할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 야당동 들모시마을 내 위치한 다세대주택입니다. 주변은 다세대주택 등 공동주택 밀집지역이며 일부 소규모 점포·근린생활시설·공업용지가 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 하우안길 등 주요 도로가 있습니다. 감정평가상 교통사정은 대체로 보통입니다.
• 건물. 2011.10.12. 준공된 4세대 규모의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 경사지붕 건물로 위생·급배수·난방·도시가스·주차장설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 5~6m의 진입포장도로에 접하며 외곽 공도와 연결됩니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 토지는 사다리형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 931,900원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약허가구역 등 지정사항이 있습니다. 적용 범위와 입찰 및 취득 시점의 규제 상태는 관할기관에 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 전체 4세대의 소규모 다세대주택입니다. 현재 시점의 직접 비교 가능한 실거래가 확인되지 않고 3회 유찰된 상태여서, 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 별도로 조사해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 확인하고 최종 매각조건에 반영됐는지 대조해야 합니다.
• 실제 인수액 확인. 김아름 임차권은 확약 적용 시 실질 인수 0원*입니다. 확약 미반영 기계적 추정액 207,562,046원을 별도의 매수인 채무로 더하지 않도록 주의해야 합니다.
• 신청채권자 중복 계산 방지. 주택도시보증공사는 임차보증금 채권을 양수한 채권자입니다. 김아름과 주택도시보증공사의 보증금 316,000,000원을 이중 합산하면 안 됩니다.
• 시세 재확인. 비교 거래는 2021~2023년 자료이며 면적도 일치하지 않습니다. 동일한 면적과 층별 구조를 가진 최근 거래, 현재 매도 호가 및 현장 상태를 확인해야 합니다.
• 건물 구조 확인. 제1·2·3·4층 102호의 실제 전유부분, 층별 구성, 출입구 및 이용상태를 감정평가서·건축물대장·현장에서 대조해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 확약만으로 현재 점유자의 실제 퇴거를 확인할 수는 없습니다. 현재 점유관계와 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 반복 유찰 점검. 이미 3회 유찰된 물건입니다. 가격 외에 물리적 하자, 권리관계, 수요 부족 등 유찰에 영향을 줄 수 있는 요인을 직접 조사해야 합니다.
• 세금·관리비. 배당 추정에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납과 별도 부담 여부도 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 변경된 매각조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 인수는 해소됐지만, 가격 검증은 끝나지 않았다”

이 물건의 가장 큰 권리상 변수는 316,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 원래의 기계적 배당 모형에서는 최저가 110,789,000원에 낙찰될 경우 매수인에게 207,562,046원이 인수되는 구조였습니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약하면서 해당 보증금의 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다.

그렇다고 최저가가 현재 시세에 비해 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래는 과거 자료이고 면적도 다릅니다. 더욱이 4세대 규모의 다세대주택이 이미 3회 유찰됐다는 점에서, 확약의 최종 적용 여부, 현재 시세, 실제 점유상태와 환금성을 확인해야 합니다.

권리의 핵심은 확약으로 해소되는 조건이며, 남은 판단의 중심은 현재 가격과 매각 가능성입니다. 확약이 유효하게 적용된다는 사실을 확인한 다음, 실제 전유면적에 맞는 시세와 현장 상태를 검증하는 것이 이 사건 분석의 핵심입니다.