룰상 인수 93,865,400원, 확약 반영 실질 인수는 ‘0원*’ — 파주 야당동 102호

의정부지방법원 2025타경65192. 파주시 야당동 ‘들모시마을’ 내에 위치한 공동주택인 다세대주택으로, 제1·2·3·4층에 걸친 제102호입니다. 감정가는 323,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 226,100,000원입니다. 소유자 이우석은 2021.09.30. 이 부동산을 거래가 316,000,000원에 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권의 처리입니다. 임차권자 김아름의 주민등록일과 점유개시일은 2021.09.09., 확정일자는 2021.06.29.이며 보증금은 316,000,000원입니다. 데이터상 말소기준권리인 2025.02.05. 국민건강보험공단 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조라, 확약이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

다만 신청채권자인 주택도시보증공사는 양도 전 임차권자 김아름의 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 매각조건대로 유효하게 적용되는 전제에서 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

말소기준권리는 2025.02.05. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2023.10.18. 주택임차권등기입니다. 임차인의 대항력 발생 기준인 주민등록·점유가 2021.09.09.이고, 보증금 316,000,000원 전액을 배당받지 못하면 원칙적으로 부족분이 매수인에게 남을 수 있습니다.

* 룰상 미배당 보증금은 93,865,400원이지만, 확약서가 매각조건대로 유효하게 적용되고 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 김아름 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 추가 임차인이 아니라 김아름의 임차보증금 채권을 양수한 신청채권자이므로, 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 할인처럼 보이지만 면적 차이를 먼저 봐야 한다

도시농부2단지225동의 실거래 표본은 3건으로, 거래가는 315,000,000원부터 320,000,000원입니다. 전체 평균은 317,000,000원, 최근 12개월 평균은 317,500,000원, 최신 거래는 2023.05.의 320,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +0.5%입니다.

확약을 반영한 실질취득 226,100,000원은 최근 12개월 평균의 71.2%, 최신 거래 320,000,000원의 약 70.7%입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 큽니다. 그러나 분석대상 면적은 21.87㎡인 반면 거래 표본은 67.79~69.21㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 비율을 동일 면적의 확정 할인율로 해석하거나, 곧바로 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 226,100,000원 가정)

임차보증금 부족분은 룰상 93,865,400원이지만, 2026.05.21.자 확약에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 적용되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 야당동 들모시마을 내 공동주택 밀집지대로, 다세대주택과 일부 소규모 점포, 근린생활시설 및 공업용지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 용이하고 인근으로 하우안길 등 주요 도로가 지나며, 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 5~6m의 진입 포장도로에 한 면이 접하고 외곽 공도와 연결됩니다.
• 토지. 면적 319.0㎡의 평탄한 사다리형 토지로, 다세대주택단지 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약허가구역에 해당합니다.
• 건물. 2011.10.12. 사용승인, 총 4세대 규모이며 위반건축물 및 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 총 4세대의 소규모 다세대라는 점을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 제출인·대상 임차권·대항력 포기·말소 동의 문구를 확인하세요.
• 매각조건 반영. 매각물건명세서에 매수인 인수조건이 실제로 변경됐는지 확인해야 실질 인수 0원 판단을 유지할 수 있습니다.
• 중복 채권 주의. 실제 임차인은 김아름 1명이며, 주택도시보증공사는 양수 신청채권자입니다. 보증금 316,000,000원을 두 번 합산하지 마세요.
• 면적 재확인. 분석대상 면적 21.87㎡와 실거래 표본 67.79~69.21㎡가 달라 참고 평균 317,500,000원을 직접 시세로 적용하기 어렵습니다.
• 내부 구조. 제102호가 제1·2·3·4층에 걸쳐 등기된 구조이므로 실제 이용 형태와 각 층의 연결 및 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
• 토지거래허가. 토지거래계약허가구역의 적용 범위와 입찰·취득 관련 요건을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “위험한 선순위 권리가 확약으로 해소된 사건”

등기만 보면 이 사건은 보증금 316,000,000원의 선순위 임차권이 존재하고, 현재 최저가에서 93,865,400원이 미배당되어 매수인에게 남을 수 있는 물건입니다. 최저가가 더 내려가면 룰상 인수액은 160,745,780원, 207,562,046원으로 커집니다. 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 변화가 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 매각조건대로 적용되면 실질취득은 현재 최저가인 226,100,000원, 실질 인수는 0원*입니다.

가격은 참고 실거래 평균의 71.2%로 보이지만 비교 면적이 일치하지 않고, 총 4세대 소규모 다세대이며 단지 경매 통계의 낙찰률도 0.0%입니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 판단은 면적이 맞는 시세와 현장 확인이 있어야 완성되는 물건입니다.