서울남부지방법원 2025타경11250. 강서구 화곡동 26-11, 제4층 제404호 오피스텔입니다. 소유자 이성재는 2019년 5월 30일 거래가액 64,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2025년 8월 4일 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 정유진의 주택임차권이 존재합니다. 정유진은 임대차계약일 2019년 6월 24일, 확정일자 2019년 6월 24일, 전입·점유개시일 2019년 7월 22일로 확인되고 보증금은 110,000,000원입니다.

매각물건명세서도 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있다고 명시하고 있으며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다. 따라서 이 물건은 최저매각가만으로 경제성을 판단할 수 없는 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준은 2025.08.04. 강제경매개시결정입니다. 그러나 정유진의 임대차는 2019년에 시작됐고, 2024.06.27.에는 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 권리는 말소기준보다 앞서며, 제공된 권리판정도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류하고 있습니다.

② 임차인 — 실제 점유관계와 인수 범위

확인되는 실제 임차·점유자는 3명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 정유진은 대항력 있는 임차권자이고, 김영관·최완은 2026.01.02. 전입으로 말소기준 이후라 제공 자료상 대항력이 없습니다. 다만 두 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 입찰 전 점유관계와 계약 내용을 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 최저가 착시 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

현 회차 최저가는 71,040,000원이고, 예상 배당에서 정유진에게 69,361,280원이 배당됩니다. 보증금 110,000,000원과의 차액 40,638,720원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현 회차 실질취득은 71,040,000원 + 40,638,720원 = 111,678,720원입니다.

낙찰가는 71,040,000원에서 56,832,000원, 다시 45,465,600원으로 내려가지만 미배당 임차보증금은 반대로 40,638,720원에서 54,590,976원, 65,752,781원으로 증가합니다. 즉 유찰이 더 진행돼도 총부담은 임차보증금 110,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 이 구조에서는 최저가가 더 낮아졌다는 사실 자체가 투자 메리트가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 71,040,000원 가정)

정유진 보증금의 미배당분 40,638,720원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 공부·현황과 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 건축물대장상 오피스텔이며, 현황은 방1·거실·주방·화장실 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 위치. 화곡본동주민센터 북서측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 4m 도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 4,750,000원/㎡입니다. 토지면적은 223.0㎡, 지목은 대입니다.
• 공부·현황. 감정 당시 건축물현황도의 호수와 현관문 표시가 서로 달랐으나, 관할구청에서 현황도를 수정했고 2026.02.27. 감정인의 사실조회회신에서 공부와 현황이 일치하는 것으로 회신됐습니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 현 회차는 최저가 71,040,000원이 아니라 인수액을 더한 111,678,720원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 정유진 임차권 원본 확인. 임대차계약일·전입·점유·확정일자·임차권등기 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 대조하세요.
• 동일인 관계 확인. 임차권자 정유진과 강제경매 채권자 정유진의 관계 및 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
• 김영관·최완 점유 확인. 두 사람은 제공 자료상 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현장점유와 계약관계를 확인하세요.
• 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가해 실질취득은 크게 낮아지지 않습니다.
• 호수 현황 재확인. 공부·현황 일치 회신은 존재하지만 입찰 전 현관문 표시와 건축물현황도를 다시 대조하는 것이 안전합니다.

맺으며 — “71,040,000원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가만 보면 감정가 111,000,000원에서 두 번 유찰돼 71,040,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 정유진의 보증금 110,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않기 때문에 현 회차에서는 40,638,720원을 추가 인수합니다. 실제 부담은 111,678,720원입니다.

더 유찰돼도 구조는 크게 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 떨어지는 만큼 임차보증금 미배당분이 늘어나 3회 유찰 시 실질취득 111,422,976원, 4회 유찰 시 111,218,381원으로 계산됩니다. 따라서 이 물건은 “유찰이 많이 됐으니 싸다”가 아니라 “보증금 인수 때문에 총부담이 사실상 고정된다”는 관점으로 봐야 합니다. 여기에 오피스텔이라는 용도, 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명, 임차권자와 강제경매 채권자의 동일인 관계 경고까지 확인해야 하므로 권리와 점유 원본 대조가 선행돼야 하는 사건입니다.