의정부지방법원 2025타경65247. 파주시 야당동 로얄클래스 102동 1층 102호, 전용 49.68㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 최교식이며 2022.07.22. 매매로 286,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 과거 근저당권들은 모두 이미 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 2025.12.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차관계입니다. 박성훈은 2022.07.01. 전입·점유를 시작하고 2022.06.09. 확정일자를 갖췄으며, 임차보증금은 286,000,000원입니다. 등기부에도 2024.07.05. 주택임차권이 등기돼 있습니다. 원칙적으로는 말소기준보다 앞선 선순위 임차권이어서 배당 부족분 인수 문제가 생길 구조지만, 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.05.21. 인수조건변경확약서를 제출해 박성훈 보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다.
따라서 박성훈의 배당 부족분은 계산상 발생해도 매수인이 실질적으로 인수할 금액은 0원*으로 봐야 합니다. 다만 이 확약은 박성훈에게만 적용됩니다. 별도 임차인 유광오는 2025.01.06. 전입했고 배당요구도 했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 때문에 유광오는 대항력 가능·미상으로 남고, 실제 인수액도 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65247 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 200-32 로얄클래스 102동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 49.68㎡ · 지상4층 건물 내 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 최교식 (2022.07.22. 매매 · 거래가액 286,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 128,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 주된 선순위 임차권은 확약, 별도 임차인은 미상
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성훈 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.01 2022.06.09 | 286,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 · 실질 0원* |
| 유광오 | 2025.01.06 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 박성훈은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 모두 확인되지만, 2026.05.21. 확약으로 대항력을 포기하고 미배당이 남더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 반면 유광오는 전입일과 배당요구 사실만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 이 임차인의 인수 가능성을 별도로 남겨 두어야 합니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 ‘확정된 실질취득가’는 아니다
로얄클래스102동 동일 면적 49.68㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024.07. 263,000,000원, 이전 거래는 2022.07. 286,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 263,000,000원이고, 최근 거래가 과거 거래보다 -8.0%인 하락 추세로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 49.68㎡ | 1 | 263,000,000원 |
| 2022.07 | 49.68㎡ | 1 | 286,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.68㎡ | 1건 | 263,000,000원 |
현재 최저매각가 128,380,000원은 최근 12개월 평균의 48.8%입니다. 표면 가격만 놓고 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 유광오의 보증금이 미상이라 최저가 128,380,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수는 없습니다. 특히 최근 거래 추세가 -8.0%이므로 과거 전체 평균 274,500,000원만 근거로 가격 메리트를 크게 평가하는 것도 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,597,320원 |
| 1. 임차인 박성훈 보증금(우선변제) | 286,000,000원 | 125,782,680원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 286,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박성훈 보증금의 부족분은 160,217,320원입니다. 다만 2026.05.21. 확약에 따라 박성훈에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 확약은 유광오에게 적용되지 않으며, 유광오의 보증금은 확인되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 박성훈 룰상 부족분 | 박성훈 실질 인수 | 유광오 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 128,380,000원 | 160,217,320원 | 0원* | 보증금 미상 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 89,866,000원 | 198,151,588원 | 0원* | 보증금 미상 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 62,906,199원 | 224,626,113원 | 0원* | 보증금 미상 |
* 박성훈의 “룰상 부족분”은 대항력 있는 임차인의 미배당액을 기계적으로 계산한 값입니다. 그러나 이 사건에서는 박성훈에 대해 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 동측 인근이며, 주변은 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있습니다. 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 다세대주택의 1층 102호입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터·CCTV·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 943,200원/㎡, 토지면적은 479.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 로얄클래스102동은 8세대이며 2019-10-25 준공입니다. 확인 거래는 2건이고 최근 거래 추세는 -8.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유광오 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이라 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 박성훈 확약 원문 확인. 2026.05.21.자 확약서의 대항력 포기, 미배당 시 임차권등기 말소 동의 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 실질취득가 판단 금지. 128,380,000원은 최근 12개월 거래 263,000,000원의 48.8%지만, 유광오 인수액이 미상입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 -8.0%로 집계돼 과거 전체 평균 274,500,000원을 그대로 현재 시세로 보지 않는 것이 안전합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 출입이 불가했고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 미상 임차인
이 사건은 겉으로 보면 감정가 262,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 128,380,000원까지 내려온 큰 폭 할인 물건입니다. 최신 거래 263,000,000원과 비교해도 48.8% 수준입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다.
박성훈의 286,000,000원 임차보증금은 원칙적으로 큰 인수위험이지만, 2026.05.21. 확약 덕분에 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 문제는 확약 밖의 유광오입니다. 전입은 말소기준보다 앞서고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “주된 임차권은 해소됐지만, 별도 선순위 임차인 위험은 아직 미확정”입니다. 가격 자체는 크게 내려왔어도, 유광오의 보증금이 확인되기 전에는 최저가를 곧바로 실질취득가로 보고 가격 메리트를 확정해선 안 됩니다.
