183,400,000원
의정부지방법원 2025타경65247. 파주시 야당동 로얄클래스 102동 1층 102호, 전용 49.68㎡ 다세대주택입니다. 등기부의 현재 소유자는 최교식으로, 2022.07.22. 거래가 286,000,000원에 취득했습니다. 과거 경서농업협동조합 근저당과 양성농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2024년 국민행복기금의 강제경매도 2025.12.10. 취소기각결정으로 말소됐습니다.
현재 경매의 말소기준은 2025.12.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 박성훈의 임차권등기는 2024.07.05. 접수됐고, 전입·점유는 2022.07.01.로 더 빠릅니다. 원칙대로라면 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 선순위 임차권입니다. 이 사건의 핵심은 그 원칙을 바꾸는 2026.05.21. 인수조건변경확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65247 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 200-32 로얄클래스 제102동 제1층 제102호 도로명: 경기도 파주시 하우고개길 205-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.68㎡ · 지상 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 최교식 (2022.07.22. 거래가 286,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 183,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 조건 변경
과거 근저당권 두 건과 국민행복기금의 종전 경매개시결정은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서는 2025.12.26. 강제경매개시결정이 말소기준이므로, 그보다 앞선 박성훈의 임차권과 유광오의 전입은 반드시 별도 검토해야 합니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성훈 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2022.07.01 2022.06.09 | 286,000,000원 | 2024.07.05 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 룰상 105,967,600원 확약 반영 0원* |
| 유광오 | 점유 부분·용도 미상 | 2025.01.06 확정일자 미상 | 미상 | 2026.01.28 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 위험 |
* 인수 0원은 2026.05.21. 확약서가 적용되는 박성훈 임차권에 한합니다. 유광오의 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되면 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세·표본 부족
로얄클래스 102동은 2019.10.25. 사용승인된 8세대 다세대주택입니다. 대상과 같은 전용 49.68㎡·1층 거래는 2건이며, 확인된 최신 거래는 2024.07.의 263,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래의 69.7%로, 금액만 비교하면 79,600,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 49.68㎡ | 1 | 263,000,000원 |
| 2022.07 | 49.68㎡ | 1 | 286,000,000원 |
| 평균 | 49.68㎡ | 2건 | 274,500,000원 |
다만 가격 방향은 상승이 아니라 -8.0% 하락 추세입니다. 2022.07. 286,000,000원에서 2024.07. 263,000,000원으로 낮아졌고, 거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 전체 평균 274,500,000원보다 최신 거래 263,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,367,600원 |
| 1. 임차인 박성훈 보증금(우선변제) | 286,000,000원 | 180,032,400원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 286,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산만 적용하면 박성훈 보증금 중 105,967,600원이 미배당되고, 매수인이 이를 인수합니다. 따라서 확약 전 계산상 총 부담은 최저가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어나는 구조입니다. 현재 회차는 인수 105,967,600원, 2회 유찰 시 160,217,321원, 3회 유찰 시 198,151,589원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 박성훈 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 183,400,000원 | 105,967,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 49% | 128,379,999원 | 160,217,321원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 34% | 89,865,999원 | 198,151,589원 | 실질 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 동측 인근이며, 주변은 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 야당역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 다세대주택 중 1층 102호입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터·CCTV·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 현황 확인 한계. 폐문부재로 내부 출입이 불가능해 집합건축물대장, 현황도면과 표준적인 이용상황을 기준으로 내부구조가 표시됐습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설돼 있고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 943,200원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 허가구역. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택을 대상으로 하는 토지거래계약허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 확인된 거래가 2건에 그쳐, 거래가격은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 인수조건변경확약서의 제출 주체, 적용 대상, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 유광오 임대차 조사. 보증금, 확정일자, 계약일자, 점유 부분, 실제 거주 여부를 반드시 확인해야 실질취득가의 α를 계산할 수 있습니다.
- 임차권등기 말소 절차. 대금납부 후 박성훈 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
- 배당순위 재검토. 집행비용 3,367,600원과 박성훈 예상배당 180,032,400원은 추정치이므로 당해세·최우선변제 등 선순위 항목의 존재를 원본에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 누수·결로·수리비와 실제 구조를 현장 조사하세요.
- 하락 추세 반영. 거래가격은 286,000,000원에서 263,000,000원으로 -8.0% 하락했습니다. 평균가보다 최신 거래를 우선해 응찰 상한을 정하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대·1층 물건이며 단지 경매 낙찰률이 0.0%로 표시됩니다. 매도기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 잡으세요.
맺으며 — “큰 인수는 확약으로 걷혔지만, 인수 0원은 아직 아니다”
이 물건은 표면적으로는 보증금 286,000,000원의 선순위 임차권 때문에 최저가보다 더 큰 부담을 떠안는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 기준 룰상 미배당 인수액은 105,967,600원이고, 유찰될수록 매각가는 내려가지만 그만큼 인수가 커지는 구조입니다.
다만 주택도시보증공사의 2026.05.21. 확약으로 박성훈 임차권은 대항력 포기와 말소 동의가 예정돼, 그 부분의 인수는 실질 0원*으로 전환됐습니다. 이 조건만 보면 최저가 183,400,000원은 최신 거래 263,000,000원의 69.7%로 가격 차이가 큽니다.
그러나 확약 밖에 있는 유광오가 남습니다. 전입은 말소기준보다 빠르고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 박성훈 인수 0원, 유광오 인수 미상입니다. 거래 추세도 -8.0%이고 8세대 다세대의 환금성도 낮으므로, 이 물건의 적정 평가는 “가격은 매력적일 수 있으나 권리확정 전에는 보류”입니다.