의정부지방법원 2025타경65271. 고양시 일산동구 풍동 숲빌리지105동 2층 201호, 전용 53.44㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 “감정가 2.20억이 1.078억까지 내려왔다”는 유찰 물건으로 보면 안 됩니다. 등기된 임차권자 유기철은 주민등록일 2022.04.14., 확정일자 2022.04.29.로 말소기준인 2022.08.02. 압류보다 앞서며, 보증금은 280,000,000원입니다. 즉 원칙적으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 내용의 2026.03.10.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차보증금의 미배당액은 산식상 남더라도 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 확약이 없었다면 현재 회차 기준 실질취득은 282,309,200원으로 최신 실거래 220,000,000원을 오히려 크게 웃돌았을 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 225-35 숲빌리지105동 2층 201호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 숲속마을2로 51-67 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 53.44㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2016.07.07. |
| 소유자 | 최은경 · 2022.06.17. 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.08.02. 갑구 11번 압류 · 권리자 국 · 처분청 남양주세무서장 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
실제 임차인은 2명입니다. 유기철은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 있고 임차권등기도 마쳤으므로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 우경원은 전입일이 2022.10.21.로 말소기준 2022.08.02.보다 늦어 대항력이 없습니다. 우경원의 보증금은 미상이나, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 대항력 보증금으로 보지는 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유기철 | 2022.04.14. / 2022.04.29. | 280,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 |
| 우경원 | 2022.10.21. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 49%
동일 면적 53.44㎡의 가장 최근 거래는 2026.03. 220,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 1건 기준 220,000,000원입니다. 전체 5건 평균은 247,200,000원이지만 2022년 280,000,000원, 2024년 258,000,000원 같은 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 구간은 과거 대비 -13.4%로 내려와 있어 하락 추세 역시 명확합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 53.44㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 53.44㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 2022.08 | 56.71㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 2022.06 | 53.44㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.02 | 56.71㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.44㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차 실질취득은 107,800,000원으로 최근 12개월 평균과 최신 거래 220,000,000원의 49.0%입니다. 따라서 가격 메리트는 분명합니다. 다만 이 결론은 최저가가 낮아서가 아니라 인수액이 확약으로 0원이기 때문에 성립합니다. 확약이 없다면 실질취득은 282,309,200원으로 최신 거래 220,000,000원보다 높아져 정반대 결론이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 임차인 유기철 보증금 | 280,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 6,607,430원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식만 보면 유기철 보증금 중 174,509,200원이 미배당되어 매수인에게 인수될 구조입니다. 하지만 2026.03.10.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 확약이 없다면 현재 회차의 실질취득은 107,800,000원 + 174,509,200원 = 282,309,200원 수준입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 2016.07.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 고양시 일산동구 풍동 다솜초등학교 북측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·각급학교가 혼재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 토지·도로. 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남서측 도로에 접합니다. 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 숲Village105동106동은 16세대 규모의 소규모 다세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 사건도 2회 유찰돼 있어 환금성은 가격과 권리확인에 민감한 구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.03.10.자 인수조건변경확약서에 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 그대로 기재돼 있는지 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 유기철 보증금 280,000,000원과 확약의 적용관계가 매각조건에 정확히 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 우경원 점유. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 실제 점유 상태와 명도 상대방은 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세는 과거 대비 -13.4%입니다. 과거 2.58억·2.80억 거래보다 최신 2.20억 거래를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 말소기준 자체가 국의 압류이고 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본에서 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰이 2.0회인 만큼, 취득가격뿐 아니라 향후 매도 시 거래기간과 가격 민감도를 함께 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 스위치는 ‘확약’ 하나다
표면만 보면 감정가 2.20억이 1.078억까지 내려온 2회 유찰 다세대입니다. 그러나 본질은 가격표가 아니라 2.80억 대항력 보증금입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서도 174,509,200원을 추가 인수해 실질취득 282,309,200원, 즉 최신 실거래 220,000,000원보다 비싼 구조가 됩니다.
반대로 2026.03.10.자 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 그대로 적용하면 매수인 인수는 0원, 실질취득은 107,800,000원으로 내려갑니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 220,000,000원의 49.0%입니다. 다만 최근 시세가 -13.4% 하락 중이고 소규모 다세대라는 환금성 특성이 있으므로, 이 물건은 최저가 숫자보다 확약 원문과 명도 상태를 확인한 뒤 가격 메리트를 판단해야 하는 사건입니다.
