154,000,000원
의정부지방법원 2025타경65271. 고양시 일산동구 풍동 ‘숲빌리지105동’ 2층 201호, 전용 53.44㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 2022년 8월 2일 국세 압류보다 앞서 전입과 점유를 갖춘 임차권자 유기철의 보증금 280,000,000원입니다. 현재 최저가 154,000,000원에서 단순 배당 산식을 적용하면 집행비용 2,956,000원을 제외한 151,044,000원만 배당되고, 부족액 128,956,000원이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 3월 10일 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 이 확약이 매각조건에 그대로 반영되는 경우 유기철 관련 인수액은 실질 0원*이고, 실질취득액은 154,000,000원입니다. 다만 확약은 유기철 임차권에만 적용되므로, 별도 점유자인 우경원의 점유 상태와 보증금은 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 225-35 숲빌리지105동 제2층 제201호 도로명: 경기도 고양시 일산동구 숲속마을2로 51-67 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 53.44㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2016.07.07 · 숲Village105동106동 16세대 |
| 소유자 | 최은경 (2022.06.17. 거래가 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
등기부에 나타난 2016년 명륜새마을금고 근저당권은 2020년 1월 23일, 2020년 하나은행 근저당권은 2022년 2월 15일 각각 말소됐습니다. 2022년 2월과 3월의 경기신용보증재단·신용보증기금 가압류도 각각 해제돼 현재 효력이 없습니다. 따라서 현존 권리의 말소기준은 2022.08.02. 국세 압류입니다.
유기철은 2022년 4월 14일 전입하고 2022년 5월 17일 점유를 개시해 말소기준보다 앞선 대항력을 갖추었으며, 2022년 4월 29일 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지만, 이 사건에서는 2026년 3월 10일 확약서로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출됐습니다. 확약서의 매각조건 반영 여부와 원문 내용 확인이 인수 0원의 전제입니다.
임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유기철 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.04.14 점유 2022.05.17 확정 2022.04.29 | 280,000,000원 | 대항력 있음 2026.03.10. 포기 확약 | 우선변제 있음 배당요구 2024.06.12 | 실질 0원* 확약 미적용 시 128,956,000원 |
| 우경원 점유 부분·용도 미상 | 전입 2022.10.21 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 인수 대상 아님 확약 대상과 별개로 점유 확인 필요 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.54억, 최근 시세의 70%
가격 판단은 2022년 고가 거래가 포함된 전체 평균 247,200,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 이 물건과 면적이 일치하는 최신 거래는 2026년 3월 220,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 1건 기준 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 53.44㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 53.44㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 2022.08 | 56.71㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 2022.06 | 53.44㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.02 | 56.71㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.44㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
확약을 적용한 실질취득액 154,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 220,000,000원의 70.0%로, 금액 차이는 66,000,000원입니다. 가격만 보면 할인 구간입니다. 다만 최근 거래가 과거 거래군보다 13.4% 하락했으므로, 2022년 거래가를 포함한 전체 평균 247,200,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,956,000원 |
| 1. 유기철 임차보증금 우선변제 | 280,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 명륜새마을금고 근저당 | 197,600,000원 | 0원 |
| 3. 하나은행 근저당 | 158,400,000원 | 0원 |
| 4. 경기신용보증재단 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 19,000,000원 | 0원 |
| 6. 국민행복기금 가압류 | 6,607,430원 | 0원 |
| 7. 주택도시보증공사 신청채권 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 유기철 보증금 부족액은 128,956,000원입니다. 다만 2026.03.10. 인수조건변경확약서가 매각조건대로 적용되면 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의로 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다솜초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택·근린생활시설·각급 학교가 소재합니다. 감정평가상 제반 입지 여건은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 2016.07.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 다세대주택으로, 기본적인 급·배수·위생·난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남서측 도로에 접합니다. 토지면적은 983.0㎡, 공시지가는 989,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택이며 확인된 거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 표본이 얇고, 최근 가격 추세도 -13.4%여서 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.10.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 원본으로 확인해야 합니다.
- 매각조건 대조. 매각물건명세서에 유기철 임차권의 인수 배제와 말소 조건이 명확히 반영됐는지 확인하세요. 이 확인이 빠지면 산식상 인수액은 128,956,000원입니다.
- 우경원 점유 확인. 우경원은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 현황조사 원문과 현장 방문으로 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 실제 임차인 2명의 퇴거 여부, 열쇠 인도와 이사 협의 가능성을 확인하고 인도명령·명도에 필요한 시간과 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 220,000,000원이 2024년 258,000,000원과 2022년 280,000,000원보다 낮습니다. 전체 평균보다 최신 거래를 기준으로 보수적인 매도가를 잡아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대·최근 12개월 거래 1건이라는 특성을 고려해 대단지 아파트와 같은 매각 속도를 전제하지 마세요.
- 세금·관리비 확인. 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부는 실제 배당 및 추가 부담에 영향을 줄 수 있으므로 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인은 확약이 완성해야 성립한다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가 154,000,000원을 압도하는 전형적인 인수형 사건입니다. 확약이 없다면 매수인은 배당 부족액 128,956,000원을 더해 총 282,956,000원을 투입하게 되고, 최신 거래 220,000,000원보다 비싸집니다.
하지만 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 매각조건대로 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 154,000,000원으로 내려갑니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균의 70.0%라는 할인 폭은 분명합니다. 그럼에도 최근 가격 추세 -13.4%, 16세대 소규모 다세대의 제한된 거래량, 확약 대상이 아닌 우경원의 점유 확인을 함께 봐야 합니다. 확약 원문과 매각조건이 확인되면 가격은 매력적이지만, 확인 전에는 1.28956억원의 인수 위험이 되살아나는 사건입니다.