85,407,000원
의정부지방법원 2025타경65296. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 에이동 4층 401호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준은 2021.03.15. 국의 압류이고, 임차인 이순애는 그보다 앞선 2020.09.16. 전입·점유와 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 보증금은 220,000,000원으로 현재 최저매각가 85,407,000원을 크게 웃돕니다.
그대로라면 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 배당계산상 이순애에게 83,469,674원이 배당되고, 남는 보증금 136,530,326원은 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 확약이 없다면 최저가만 보고 8,540만원에 취득한다고 판단해서는 안 되고, 최저가와 인수액을 합친 실질부담이 221,937,326원 수준이 됩니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 2026.05.21. 확약으로 이 구조가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 4층 중 4층 일부 |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 85,407,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 뒤집는다
말소기준은 2021.03.15. 국 압류입니다. 그보다 앞선 2020.09.16. 이순애의 전입·점유·확정일자가 있어 대항력과 우선변제권이 성립하는 구조이고, 2023.01.11. 임차보증금 220,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 강인호는 2025.10.14. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이순애 전유부 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.16 / 2020.09.16 | 220,000,000원 | - | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
| 강인호 | 2025.10.14 / 미확인 | 1,000,000원 | 950,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
② 가격 구조 — 최저가 34.3%지만 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 85,407,000원으로 감정가 249,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 직접 검증할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 85,407,000원 | 136,530,326원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 59,784,899원 | 161,691,229원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 41,849,429원 | 179,303,861원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인의 부담이 다시 늘어나는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 역시 낙찰가 85,407,000원과 룰상 인수 136,530,326원을 합쳐야 합니다. 그러나 이 사건은 확약 때문에 이순애 관련 실질 인수가 0원이므로, 실제 매수인 관점의 실질취득 기준금액은 현재 회차 85,407,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,407,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,326원 |
| 1. 임차인 이순애 보증금 · 우선변제 | 220,000,000원 | 83,469,674원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이순애의 보증금 미배당액은 136,530,326원입니다. 다만 2026.05.21. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 적용되므로 이 임차인과 관련한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감될 수 있어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 4층 중 4층 일부입니다.
- 입지. 파주시 조리읍 대원리 ‘대원1리마을회관’ 남측 인근으로, 주변은 동유형의 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 주변을 통과하는 대중교통 운행빈도 등을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 급배수설비·위생설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역이며 토지이용계획에는 외국인 등의 다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택 관련 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.26으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 다세대이고 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 실제 매수수요와 재매각 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 이순애 임차보증금 관계에만 적용됩니다. 다른 점유자나 새로 확인되는 권리는 별도 분석해야 합니다.
- 강인호 점유 확인. 보증금 1,000,000원·월세 950,000원, 2025.10.14. 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유와 명도 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 국세·지방세. 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당에서 선순위 차감될 수 있으므로 세금 관련 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고, 인근 다세대의 현재 매매·임대수요와 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 권리문제에 대한 경계 때문인지, 가격·입지·물건 상태·환금성 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 구조가 바뀐 물건”
이 사건은 표면적인 최저가보다 확약의 존재가 훨씬 중요합니다. 이순애는 2020.09.16. 전입·점유·확정일자를 갖춘 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이라, 확약이 없다면 현재 회차에서만 136,530,326원을 매수인이 승계하는 구조입니다. 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형이죠.
그러나 주택도시보증공사가 2026.05.21. 대항력을 포기하고 미배당이 남아도 임차권등기를 말소하겠다고 확약하면서, 이순애 관련 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 강인호도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인의 실질취득은 85,407,000원으로 보는 것이 일관됩니다.
다만 이것만으로 가격이 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 감정가 249,000,000원 대비 최저가가 34.3%까지 내려왔지만 이미 3회 유찰됐고, 실거래 비교자료도 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건의 배당 변동 가능성까지 있어, 권리 핵심은 확약으로 크게 정리됐지만 가격과 환금성 검증은 여전히 필요한 사건입니다.
