의정부지방법원 2025타경65296. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 에이동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 249,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 174,300,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 220,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 보증금 220,000,000원의 대항력 임차권입니다. 이순애는 2020.09.16. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2023.01.11. 전유부 전부에 관해 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2021.03.15. 국세 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 조리읍 만선골길 25-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상4층 중 4층 일부 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 외벽 석재붙임 · 알루미늄새시창 |
| 소유자 | 박연숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2021.03.15. 남인천세무서 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 안산세무서·동안산세무서·파주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이순애의 임차권등기는 2023.01.11. 이루어졌지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유일은 2020.09.16.로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·특이사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이순애 | 전유부 전부 · 주거 임차권등기 | 220,000,000원 월세 없음 | 2020.09.16. 2020.09.16. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.01.11. | 확약 적용 HUG 대항력 포기·말소 동의 |
| 강인호 | 점유 부분 미상 | 1,000,000원 월 950,000원 | 2025.10.14. 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 말소기준 이후 전입 |
이순애의 보증금은 최저가보다 크고 대항력도 있으므로, 확약을 적용하지 않을 경우 현재 회차에서 배당받지 못하는 48,940,200원을 매수인이 인수하게 됩니다. 입찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 미배당액이 커져, 최저가만 낮아질 뿐 매수인의 부담이 함께 증가합니다.
* 배당 시뮬레이션상 이순애 보증금의 미배당액은 현재 회차 48,940,200원이지만, 2026.05.21. 확약의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 전제로 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 확약의 원본, 제출 주체, 적용 범위와 매각조건 반영 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 강인호는 말소기준 이후 전입하여 확약과 무관하게 대항력이 없습니다.
③ 가격 판단 — 할인율만으로는 부족하다
최저가는 174,300,000원으로 감정가 249,000,000원의 70%입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 유사 다세대의 최근 12개월 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,240,200원 |
| 1. 임차인 이순애 보증금 | 220,000,000원 | 171,059,800원 |
| 2. 광진자양새마을금고 근저당 | 1,184,300,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 신청채권 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 이순애 보증금에 배당되고, 미배당액은 48,940,200원입니다. 다만 확약 적용 시 해당 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다. 광진자양 새마을금고 근저당은 2020.09.16. 일부포기 말소 이력이 있어 원본 등기로 현존 범위를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 조리읍 대원리 대원1리마을회관 남측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 주변 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상4층 건물의 4층 일부입니다. 기본적인 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 계획관리지역입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 외국인 등의 다가구주택·아파트·연립주택· 다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부 세부내역은 미상입니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교자료가 없어 실제 거래 속도와 적정 가격은 인근 유사 다세대 거래를 통해 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 문구와 매각조건 반영 여부를 확인하세요.
- 세금 압류. 남인천세무서·안산세무서·동안산세무서·파주시 압류의 현재 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 근저당 말소 범위. 광진자양새마을금고 근저당의 2020.09.16. 일부포기 말소가 이 전유부분 전체에 적용됐는지 등기 원문을 대조하세요.
- 강인호 점유. 보증금 1,000,000원·월세 950,000원 계약의 점유 부분과 계약 상태, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 이순애 임차권. 낙찰대금 완납 뒤 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차를 주택도시보증공사 및 법원 기록으로 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 인근 동일 용도 다세대의 최근 거래와 현재 매물 가격을 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약으로 0원*”
이 물건은 대항력 임차권만 놓고 보면 단순한 소멸형이 아닙니다. 이순애의 보증금 220,000,000원은 현재 최저가보다 크고, 확약이 없다면 48,940,200원이 매수인에게 인수됩니다. 입찰가가 더 내려가면 미배당액이 증가하므로 최저가만 보고 싸다고 판단해서도 안 됩니다.
다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 조건이 매각절차에 유효하게 반영된다면 이순애에 대한 실질 인수는 0원*이고, 말소기준 이후 전입한 강인호도 대항력이 없습니다. 따라서 권리의 결론은 확약 확인을 전제로 한 인수 0원입니다.
그러나 가격 결론은 다릅니다. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 174,300,000원이 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 세금 압류의 당해세 여부와 과거 근저당의 말소 범위도 확인해야 합니다. 권리는 확약 원본 확인 후 통과, 가격은 시세 조사 전까지 보류. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 확약의 효력과 원본 서류의 일치 여부입니다.