의정부지방법원 2026타경60134. 식사동씨제이홈타운1차 2동 3층 302호, 전용 약 61.4㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 288,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 141,120,000원입니다. 가격만 보면 최근 12개월 같은 면적 실거래 평균 267,500,000원의 52.8% 수준입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 임차권자 문윤성은 보증금 285,000,000원, 전입 2022.09.26., 확정일자 2022.08.23.으로 말소기준권리인 2023.05.22. 국민건강보험공단 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득가가 쉽게 낮아지지 않습니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 취지의 2026.01.27.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 배당계산상 문윤성 보증금 부족액이 발생하더라도 그 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60134 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 730-1 식사동씨제이홈타운1차 2동 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 동국로 137-31 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 61.395㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 한재천 · 2022.10.18. 소유권이전 · 거래가액 288,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 141,120,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 동 표시 | 공부상 제2동 · 현황 건물 외벽 105 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 점유자는 별도
말소기준권리는 2023.05.22. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 문윤성 임차권등기, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 문윤성의 실제 전입일은 2022.09.26.으로 말소기준보다 앞서므로 원래는 대항력이 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문윤성 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.26. | 2022.08.23. | 285,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 인수 0원 |
| 한명희 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
② 시세 비교 — 확약 반영 가격은 실거래보다 크게 낮다
같은 단지의 대상 면적은 61.395㎡이며, 실거래 자료상 같은 61.4㎡ 거래가 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2건 평균 267,500,000원이고, 가장 최신 거래는 2026.01. 230,000,000원입니다. 현재 최저가 141,120,000원은 최근 12개월 평균의 52.8%로, 확약이 실제 적용되는 문윤성 임차권만 놓고 보면 가격 차이는 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 61.4㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2025.09 | 61.4㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2025.01 | 61.4㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2022.10 | 61.4㎡ | 3 | 288,000,000원 |
| 2021.08 | 61.4㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 61.4㎡ | 2건 | 267,500,000원 |
전체 5건 평균은 262,600,000원이지만 가격 판단은 더 최근인 267,500,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 최근 거래 평균은 이전 거래군 대비 3.1% 높은 흐름입니다. 따라서 이 사건은 “과거 고가 평균 때문에 싸 보이는” 경우가 아니라, 현재 최저가 자체가 최근 거래대보다 상당히 낮은 사례입니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,775,680원 |
| 1. 임차인 문윤성 보증금(우선변제) | 285,000,000원 | 138,344,320원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 문윤성 보증금에 146,655,680원의 부족분이 생기지만, 2026.01.27.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 문윤성 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 착시 — 확약 전 계산과 확약 후 실질을 분리
| 회차 | 최저가 | 배당계산상 문윤성 부족분 | 확약 반영 문윤성 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 141,120,000원 | 146,655,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 98,784,000원 | 188,394,112원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 69,148,800원 | 217,495,878원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 문윤성 보증금의 미배당액이 커져 “낙찰가가 싸질수록 실제 총부담도 같이 싸지는 구조”가 아니었습니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차권에 대한 대항력 포기와 말소 동의가 있어 문윤성의 미배당액을 매수인이 인수하지 않습니다. 다만 한명희 관련 금액은 산정할 자료가 없어 위 실질취득액에는 포함할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 북서측 인근이며 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 3층 302호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리지역(복합zone), 과밀억제권역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 부정형 토지이며 다세대주택 2개동의 건부지로 이용 중이고 공시지가는 810,800원/㎡입니다.
- 규모. 식사동CJ홈타운1차1동2동은 16세대, 사용승인일은 2017-07-27입니다.
- 표시 확인. 공부상 제2동이지만 현황 건물 외벽에는 105로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.27.자 인수조건변경확약서의 제출 주체·적용 임차권·말소 동의 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 한명희 권리 확인. 전입일, 점유 개시 시점, 보증금, 계약관계가 확인되기 전에는 대항력 없음으로 판단하지 마세요.
- 임차권 경정 확인. 문윤성 임차권의 임대차계약일자는 2025.02.03. 경정등기로 2022.08.21.로 정리돼 있습니다.
- 동 표시 대조. 등기·공부상 제2동과 현황 외벽 105 표시가 같은 목적물인지 현장과 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 실거래 기준. 최근 12개월 평균 267,500,000원과 최신 230,000,000원을 우선 기준으로 보고, 전체 평균 262,600,000원만으로 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸지만, 미상 임차인이 남아 있다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 285,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 최저가 141,120,000원이 아무리 내려가도 실질취득비용이 크게 낮아지지 않는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 하지만 주택도시보증공사의 2026.01.27.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 문윤성 임차권에 대해서는 그 결론이 뒤집힙니다. 배당계산상 부족액 146,655,680원이 있어도 문윤성 관련 실질 인수는 0원입니다.
그래서 현재 최저가 141,120,000원은 최근 12개월 실거래 평균 267,500,000원의 52.8%, 최신 거래 230,000,000원보다도 낮아 가격 측면의 차이는 큽니다. 다만 한명희의 전입·보증금이 확인되지 않아 확약 밖 인수위험이 아직 닫히지 않았습니다. 이 물건은 “선순위 임차권 때문에 비싼 물건”도, “인수 0원이라 완전히 깨끗한 물건”도 아닙니다. 주된 임차권은 해소됐지만 미상 임차인 확인이 끝나야 최종 판단이 가능한 다세대입니다.
