201,600,000원
의정부지방법원 2026타경60134. 고양시 일산동구 식사동 씨제이홈타운1차의 전용 61.395㎡ 다세대주택입니다. 공부상 표시는 제2동 3층 302호이지만, 현황 건물 외벽에는 105동으로 표시되어 있습니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층이며 다세대주택 1개호로 이용 중입니다.
등기 흐름의 핵심은 2022년 이전의 근저당·가압류·경매등기가 이미 2022.05.30. 임의경매 매각으로 말소됐다는 점입니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.05.22. 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 문윤성의 전입·점유일은 2022.09.26.으로 그보다 빠르므로 선순위 대항력이 성립하는 구조입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가해 총 취득부담이 임차보증금 부근에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 730-1 식사동씨제이홈타운1차 제2동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 동국로 137-31 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 61.395㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 동 표시 | 공부상 제2동 · 현황 건물 외벽 105동 |
| 소유자 | 한재천 (2022.10.18. 거래가 288,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 201,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 규모 / 준공 | 16세대 · 2017.07.27. |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 해소, 미상 점유자는 잔존
② 임차인·점유관계 — 확인된 관계 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문윤성 | 건물전부 · 주거 임차권등기 | 2022.09.26. | 2022.08.23. | 285,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 인수 0원* |
| 한명희 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수위험 미상 |
2025.02.03. 을구 5-2 임차권 경정은 별도 임차인이 아니라 문윤성 임차권의 임대차계약일자를 2022.08.21.로 정정한 등기입니다.
③ 대항력 인수형 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 거의 고정
문윤성의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 확약을 반영하지 않으면 낙찰가가 하락할수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 즉 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 집행비용이 먼저 차감되므로 낙찰가와 인수액의 합계는 각 회차에서 약 287,178,112원~288,622,400원으로 보증금 285,000,000원 부근에 머뭅니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확약 전 인수액 | 확약 전 총부담 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 201,600,000원 | 87,022,400원 | 288,622,400원 | 문윤성 0원* 한명희 미상 |
| 2회 유찰 시 49% | 141,120,000원 | 146,655,680원 | 287,775,680원 | 문윤성 0원* 한명희 미상 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 98,784,000원 | 188,394,112원 | 287,178,112원 | 문윤성 0원* 한명희 미상 |
④ 시세 비교 — 가격은 할인, 권리 확인은 미완
식사동CJ홈타운1차 1동·2동 동일 면적대의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 262,600,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09. 305,000,000원과 2026.01. 230,000,000원으로 평균 267,500,000원이며, 최신 거래는 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 61.4㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2025.09 | 61.4㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2025.01 | 61.4㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2022.10 | 61.4㎡ | 3 | 288,000,000원 |
| 2021.08 | 61.4㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 267,500,000원 |
현재 최저가 201,600,000원은 최근 12개월 평균의 75.4%이고, 최신 거래 230,000,000원보다 28,400,000원 낮습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 +3.1%로 하락 추세는 아닙니다. 따라서 문윤성 확약만 놓고 보면 표면적인 가격 할인은 분명합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 | - |
| 1. 문윤성 임차보증금 우선변제 | 285,000,000원 | 197,977,600원 | 87,022,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
일반 배당계산상 문윤성의 미배당액은 87,022,400원이지만, 대항력 포기와 임차권등기 말소에 관한 확약으로 이 금액의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 다세대주택 1개호로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호입니다.
- 주위환경. 고양국제고등학교 북서측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리지역이며 부정형 평지의 다세대주택 2개동 건부지입니다. 공시지가는 810,800원/㎡입니다.
- 제한사항. 과밀억제권역, 제한보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 16세대이며 확인된 실거래는 5건입니다. 거래가격 편차가 210,000,000원~305,000,000원으로 큽니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐지만, 동 표시는 공부상 2동·현황 105동으로 다릅니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.01.27.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기, 미배당 시 임차권등기 말소 동의, 적용 임차권의 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 한명희 권리 확인. 전입일·점유개시일·임대차계약일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 임차권 경정 확인. 문윤성 임차권의 계약일이 2025.02.03. 경정으로 2022.08.21.로 정정된 사실을 등기 원문과 대조해야 합니다.
- 동·호수 동일성 확인. 공부상 제2동과 현황 외벽 105동이 동일 건물임을 현장과 감정평가서 도면으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 2건에 불과하므로 평균 267,500,000원뿐 아니라 최신 거래 230,000,000원을 함께 기준으로 삼아야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·성장관리지역·제한보호구역·토지거래계약 허가구역 등 기재된 제한사항을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출된 채권 및 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리가 모두 닫힌 것은 아니다”
이 사건의 중심은 285,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 낙찰가 201,600,000원에 미배당 87,022,400원을 더해 총부담이 288,622,400원에 이르며, 추가 유찰이 진행돼도 인수액이 증가해 총부담은 약 287,000,000원대에 머뭅니다. 최저가만 보면 안 되는 대항력 인수형의 전형입니다.
그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출했기 때문에, 문윤성 임차권의 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 이 확약을 반영하면 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.4%로 가격 할인도 확인됩니다.
그럼에도 결론을 곧바로 “인수 0원의 저가 물건”으로 닫을 수는 없습니다. 별도 점유자 한명희의 전입·보증금이 미상이고, 이 점유자에게는 문윤성 임차권에 관한 확약이 적용되지 않기 때문입니다. 또한 16세대 소규모 다세대로 실거래 표본이 적고, 공부상 2동과 현황 105동의 표시 차이도 있습니다. 가격은 관심 구간, 권리는 추가 확인 구간. 한명희의 권리관계가 해소되는 순간에야 현재 최저가 201,600,000원의 실질적인 가격 메리트를 확정할 수 있습니다.