* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 2026.02.27.자 인수조건변경확약서가 해당 임차보증금에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 김수래의 미상 보증금이나 별도 권리에는 적용되지 않습니다.
의정부지방법원 2026타경60362. 고양시 일산동구 식사동 미래타운 6동 201호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층에 위치합니다. 현재 소유자는 황석민으로, 2022년 4월 11일 거래가액 245,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 서민금융진흥원의 가압류가 설정되었고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 265,000,000원입니다.
이 사건은 과거 근저당이 남아 있는 일반적인 담보권 경매와 다릅니다. 농협은행 근저당은 이미 말소되었고, 현재 말소기준권리는 2024년 1월 2일 서민금융진흥원의 가압류입니다. 그러나 김가경은 그보다 앞선 2022년 3월 10일 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 가장 먼저 검토할 문제입니다. 여기에 대항력 포기 확약과 별도 점유자의 불명확한 임대차관계가 함께 얽혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60362 (강제경매 · 고양지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 716-49 미래타운 제6동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 동국로 184 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 비교 거래 기준 면적 | 59.46㎡ · 같은 면적 거래 비교 가능 |
| 소유자 | 황석민 · 2022.04.11 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 | 242,000,000원 |
| 최저매각가 | 118,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.02 서민금융진흥원 가압류 · 청구금액 10,083,938원 |
| 기재 매각기일 | 2026.08.26 (현재 경과 · 후속 진행 결과 미확인) |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.27 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인
등기부상 농협은행의 채권최고액 204,000,000원 근저당은 2022년 3월 10일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 선순위 근저당으로 인수할 금액은 없습니다.
말소기준은 2024년 1월 2일 서민금융진흥원 가압류입니다. 이후 고양시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 김가경의 임차권등기 역시 2024년 7월 24일 접수됐지만, 전입과 점유는 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 접수일만 보고 대항력이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 미상 점유자를 분리
실제 임차인으로 조사된 사람은 김가경과 김수래, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 신청채권자의 265,000,000원 청구액과 김가경의 보증금 265,000,000원은 동일 보증금과 관련된 권리관계를 확인해야 하는 항목으로, 서로 독립된 임차보증금인 것처럼 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김가경 건물 전부 · 임차권등기 | 전입 2022.03.10 확정 2022.02.08 | 265,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 있음 | 확약 적용 실질 0원* 룰상 148,880,120원 |
| 김수래 별도 전입 확인 | 전입 2025.03.10 확정일자 미상 | 미상 | 전입 기준 없음 계약관계 확인 필요 | 미상 | 별도 확인 확약 적용 대상 아님 |
따라서 이 확약이 해당 김가경 보증금에 유효하게 적용되는 경우, 기존 배당 계산에서 발생하는 미배당금 148,880,120원을 매수인이 실제로 떠안는 것으로 처리하지 않습니다.
김가경 관련 실질 인수액: 0원*
주택도시보증공사의 확약을 김수래에게까지 확대 적용할 수 없습니다. 따라서 김수래에 대한 실제 임대차관계와 별도 인수 가능성은 매각물건명세서 및 현장조사를 통해 확인해야 합니다. 전체 점유·보증금 관계를 확인하기 전까지 물건 전체의 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
③ 실질취득액 — 확약이 없으면 2.67억
이 물건의 핵심은 낙찰가와 실질취득액을 구분하는 것입니다. 대항력 있는 김가경의 보증금 265,000,000원은 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나므로, 매수인의 실질 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
| 구분 | 현재 회차 | 3회 유찰 시 | 4회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 최저매각가 | 118,580,000원 | 83,006,000원 | 58,104,200원 |
| 감정가 대비 | 49% | 34.3% | 24.01% |
| 확약 없을 때 룰상 인수 | 148,880,120원 | 183,888,108원 | 208,341,676원 |
| 확약 없을 때 실질취득 | 267,460,120원 | 266,894,108원 | 266,445,876원 |
| 확약 적용 시 김가경 인수 | 실질 0원* | 실질 0원* | 실질 0원* |
확약이 없는 경우의 실질취득액은 각 회차 최저가와 예상 미배당 보증금의 합계입니다. 집행비용 추정에 따라 보증금 265,000,000원을 소폭 웃돕니다. 확약 적용 시 수치는 김가경 관련 인수만을 의미하며, 취득세·명도비·김수래 관련 미확인 부담은 포함하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 하락에 주목
비교 대상은 미래타운6동7동으로, 2017년 11월 9일 준공된 16세대 규모입니다. 거래 내역은 총 4건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 전체 평균에는 2021~2022년 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격을 판단할 때는 2026년 5월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 60.93㎡ | 4층 | 170,000,000원 |
| 2022.11 | 59.46㎡ | 3층 | 242,000,000원 |
| 2022.04 | 59.46㎡ | 2층 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 60.93㎡ | 2층 | 228,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 4건 | 221,250,000원 |
전체 거래 평균은 221,250,000원이지만, 최신 거래는 170,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -28.7%로 하락 방향이 뚜렷합니다. 과거 평균을 현재 시세처럼 적용하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.
현재 최저가 118,580,000원은 최근 실거래의 69.8%입니다. 그러나 최근 거래는 60.93㎡·4층이고, 분석 대상은 2층이므로 층과 면적 차이를 고려해야 합니다. 더욱이 최근 12개월 표본이 1건뿐이어서 170,000,000원을 확정적인 매도가격으로 간주할 수 없습니다.
확약 적용 후 최저가와 최근 실거래 사이에 가격 차이가 존재하더라도, 거래량이 적은 다세대주택의 실제 매도 가능 가격과 매도 기간은 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,460,120원 |
| 1. 김가경 보증금 · 우선변제 | 265,000,000원 | 116,119,880원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,083,938원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 118,580,000원 |
제시된 배당 추정에 따르면 집행비용 2,460,120원을 제외한 매각대금 전액이 김가경 보증금 우선배당에 사용됩니다. 서민금융진흥원 및 주택도시보증공사의 별도 배당은 0원으로 추정됩니다. 주택도시보증공사 청구액을 김가경 보증금과 별도의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
하지만 제출된 확약에는 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 있으므로, 해당 보증금에 대한 실질 인수액은 0원*으로 구분합니다. 이 차이를 배당표와 매수인 자금계획에 동시에 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 고양국제고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택·다가구주택·공장·창고·아파트단지·학교·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 중 2층으로, 외벽은 치장벽돌·석재붙임 등으로 마감됐습니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 4~6m 포장도로에 접합니다. 토지는 부정형이며 다세대주택 건부지로 이용됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(복합zone)에 해당하며, 과밀억제권역과 교육환경보호 관련 제한 등이 있습니다. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
- 환금성. 비교 단지 16세대, 최근 12개월 거래 1건이며 가격 추세가 -28.7%입니다. 실제 매도 가능 가격과 매각 소요기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.27.자 인수조건변경확약서의 제출 여부, 대상 보증금, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의의 효력과 조건을 확인해야 합니다.
- 김수래 임대차관계 확인. 전입일 2025.03.10 외에 보증금·계약일·확정일자·실제 점유 상태를 조사해야 합니다. 김가경 확약을 김수래에게 확대 적용하지 않습니다.
- 주택도시보증공사 청구관계 대조. 신청채권자 청구금액 265,000,000원과 김가경 보증금 265,000,000원의 권리관계를 확인하고 동일 보증금의 중복 계산을 방지해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 확약이 적용되지 않는 경우 현재 회차 기준 267,460,120원으로 최근 시세를 초과합니다. 확약 적용 여부에 따라 자금계획을 완전히 구분해야 합니다.
- 실거래 하락 검토. 전체 평균 221,250,000원보다 최근 거래 170,000,000원과 -28.7%의 하락 추세를 우선해야 합니다. 최근 표본은 1건이므로 추가 비교가 필요합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기자와 실제 점유자가 다를 수 있으므로 현장점유, 인도 가능성 및 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 체납·공법상 제한 확인. 미납 관리비와 조세, 교육환경보호 관련 제한, 토지거래허가구역의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 진행 상태 확인. 기재 매각기일은 2026.08.26으로 이미 경과했습니다. 입찰 전 낙찰 여부·매각허가·대금납부 및 후속 기일을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 대조하고 법률 전문가의 검토를 받는 것이 필요합니다.
맺으며 — “보증금 2.65억의 함정은 확약으로 해소될 수 있지만, 모든 위험이 사라지는 것은 아니다”
이 물건의 감정가는 242,000,000원이고 현재 최저가는 118,580,000원입니다. 겉으로는 감정가의 49%까지 하락한 물건이지만, 대항력 있는 김가경의 보증금 265,000,000원을 먼저 고려해야 합니다.
확약이 없다면 현재 회차의 예상 실질취득액은 267,460,120원으로, 최근 실거래 170,000,000원을 크게 웃돕니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수 보증금이 늘어 실질취득액은 약 265,000,000원 수준에 머무릅니다.
반면 주택도시보증공사가 제출한 확약이 유효하게 적용된다면 김가경 보증금의 실질 인수는 0원*입니다. 이 경우 현재 최저가는 최근 실거래의 69.8%로, 확약 없는 경우와는 가격 구조가 명확히 달라집니다.
다만 김수래의 미상 보증금·점유관계는 확약으로 해소되지 않았으며, 최근 시세는 -28.7% 하락했습니다. 비교 단지도 16세대 규모이고 최근 거래는 1건에 그칩니다. 이 사건은 확약의 실제 효력과 미상 점유관계를 검증한 뒤에야 가격 차이의 의미를 판단할 수 있는 물건입니다. 김가경 인수 해소 여부, 김수래 권리 확인, 최근 시세의 신뢰성이 핵심 검토 사항입니다.
