169,400,000원
의정부지방법원 2026타경60362. 고양시 일산동구 식사동 미래타운 제6동 2층 201호, 다세대주택입니다. 소유자 황석민은 2022.04.11. 이 물건을 거래가 245,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 265,000,000원으로 신청한 강제경매입니다.
권리관계의 핵심은 보증금 265,000,000원의 임차권입니다. 김가경은 확정일자 2022.02.08., 전입 및 점유개시 2022.03.10.로, 말소기준인 2024.01.02. 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 이번 사건은 바로 그 위험을 대항력 포기 확약서가 바꾸는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 716-49 미래타운 제6동 제2층 제201호 도로명주소: 경기도 고양시 일산동구 동국로 184 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.46㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 중 2층 |
| 소유자 | 황석민 (2022.04.11. 거래가 245,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 단지 정보 | 미래타운6동7동 · 16세대 · 사용승인 2017.11.09. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권을 확약서가 해소
2017.12.07. 설정된 농협은행 채권최고액 204,000,000원의 근저당권은 2022.03.10. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2024.01.02. 서민금융진흥원 가압류 10,083,938원입니다. 김가경의 전입일은 2022.03.10.이므로 말소기준보다 앞서며, 확정일자와 배당요구도 갖춘 대항력·우선변제권 임차인입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김가경 | 건물전부 · 주거 임차권등기 | 2022.03.10. 2022.02.08. | 265,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
| 김수래 | 미상 | 2025.03.10. 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 김가경·김수래 2명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 169,400,000원 | 98,771,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 118,579,999원 | 148,880,121원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 83,005,999원 | 183,888,109원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 이번 사건은 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 그 인수 구조를 해소합니다. *확약서 원본의 적용 대상, 유효성 및 말소 조건을 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 170,000,000원’이 중요
미래타운6동7동의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 221,250,000원이지만, 2021년과 2022년의 228,000,000원~245,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최신 거래는 2026.05.의 170,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 60.93㎡ | 4층 | 170,000,000원 |
| 2022.11 | 59.46㎡ | 3층 | 242,000,000원 |
| 2022.04 | 59.46㎡ | 2층 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 60.93㎡ | 2층 | 228,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 221,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
최저가 169,400,000원은 전체 평균의 76.6%이지만, 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균 170,000,000원을 기준으로 하면 최저가는 99.6%입니다. 확약 반영 실질취득액도 169,400,000원이므로, 최근 시세와 사실상 비슷한 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,171,600원 |
| 1. 임차인 김가경 보증금 | 265,000,000원 | 166,228,400원 |
| 2. 농협은행 근저당 2022.03.10. 말소 | 204,000,000원 | 0원 |
| 3. 서민금융진흥원 가압류 | 10,083,938원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용을 제외한 166,228,400원이 임차보증금에 우선 배당되는 계산입니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 부족분 98,771,600원이 매수인 인수로 남지만, 2026.02.27. 확약에 따라 해당 금액의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 북동측 인근으로, 주변에 다세대주택·다가구주택·공장·창고·아파트단지·임야·잡종지·학교가 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 시내 접근성과 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물의 2층 201호이며, 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임, 창호는 샷시창입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
- 도로·토지. 서측으로 약 4~6미터 포장도로와 접하며, 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,063㎡, 공시지가는 707,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)·과밀억제권역이며, 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 단지 규모는 16세대이고 확인된 거래는 4건입니다. 최신 거래가 170,000,000원으로 과거 거래보다 낮아졌으므로, 소규모 다세대 특유의 거래 표본 부족과 가격 변동성을 함께 고려해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.27. 인수조건변경확약서의 적용 임차권, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 조건과 제출 주체를 원본으로 대조해야 합니다.
- 김수래 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최신 거래. 전체 평균 221,250,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 170,000,000원을 우선해야 합니다. 현 최저가는 최근 시세의 99.6%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -28.7%이므로 과거 228,000,000원~245,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 소규모 단지 환금성. 16세대 다세대이며 거래 표본은 4건입니다. 재매각 시 매수층과 거래기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 임차권등기 말소 동의와 실제 점유 이전은 별개의 절차일 수 있습니다. 점유자 퇴거 일정과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 서류와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인은 생겼지만, 가격 할인은 크지 않다”
이 물건은 보증금 265,000,000원의 대항력 임차권 때문에 통상적인 구조라면 최저가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 물건입니다. 현 회차에서도 확약 전 인수 계산액은 98,771,600원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
가격은 별개의 문제입니다. 감정가 242,000,000원에서 1회 유찰돼 169,400,000원이 됐지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 170,000,000원입니다. 현 실질취득액은 최근 시세의 99.6%이고, 거래 추세도 -28.7%입니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 합격, 가격은 적극적인 저가 구간이 아닌 최근 시세 수준입니다. 전체 평균 대비 할인율보다 최신 거래와 확약서 원본을 중심으로 판단해야 합니다.