의정부지방법원 2026타경60457. 고양시 일산동구 식사동 미래타운 8동 201호, 전용 57.86㎡ 다세대주택입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 임차인 신연지의 전입일 2020.12.17과 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류 2024.07.22입니다. 전입이 훨씬 앞서므로 임차인은 대항력을 갖고, 확정일자 2020.11.25와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 통상 구조라면 현재 최저가 107,800,000원에서 배당 후 부족한 123,509,200원을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
그러나 이 사건은 여기서 결론이 바뀝니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.03.10.자 인수조건변경확약서에서 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다고 확약했습니다. 따라서 신연지 임차인에 한해서는 룰상 미배당액이 존재하더라도 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 가격 비교 역시 229,000,000원이 아니라 실질취득 107,800,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 716-48 미래타운 8동 2층 201호 · 도로명주소 경기도 고양시 일산동구 동국로 182 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 57.86㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 임재운 (2020.12.23. 매매 · 거래가액 229,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,911,629원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2024.07.22. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 하나카드 가압류, 고양시 압류, 강제경매개시결정 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신연지는 임차권등기 자체보다 앞선 2020.12.17. 전입과 2020.12.18. 점유개시를 근거로 대항력을 갖습니다. 이 때문에 확약서가 없었다면 인수형 사건이지만, 본건은 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 해당 임차인에 대한 실질 인수위험이 제거돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 신연지 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.17 / 2020.11.25 점유개시 2020.12.18 · 배당요구 2024.11.29 | 229,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 107,800,000원으로 본다
미래타운8동9동은 총 16세대이며, 비교 가능한 전용 57.86㎡ 실거래는 2025.07. 198,000,000원과 2023.04. 190,000,000원입니다. 전체 평균은 194,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 198,000,000원이고, 최근 거래가 이전 거래 대비 4.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 57.86㎡ | 1 | 198,000,000원 |
| 2023.04 | 57.86㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.86㎡ | 1건 | 198,000,000원 |
현재 최저가 107,800,000원은 최근 12개월 평균 198,000,000원의 54.4%입니다. 이 사건은 확약 때문에 실질 인수액이 0원이므로, 실질취득 역시 107,800,000원으로 봅니다. 따라서 단순히 최저가가 낮아서가 아니라 확약 반영 후 실질취득 자체가 최근 실거래보다 낮은 구조라는 점이 핵심입니다. 다만 거래 표본이 2건, 최근 12개월 표본이 1건뿐인 소규모 다세대라는 점은 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 임차인 신연지 보증금(우선변제) | 229,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,318,735원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 241,911,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체는 임차인 미배당액 123,509,200원을 매수인 인수로 표시하지만, 2026.03.10.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 신연지에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 해당 임차인에 관한 효력으로 판단해야 하므로, 입찰 전 확약서 원문과 매각물건명세서 기재가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 및 발코니 구조입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 고양국제고등학교 북동측 인근이며, 아파트 단지·연립·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 743,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 감정요항표에서 미상으로 기재됐습니다.
- 환금성. 미래타운8동9동은 16세대이며 확인 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 실거래는 1건이므로 가격 표본이 적다는 점을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.10.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각조건에 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인 명도 확인. 실제 임차인 신연지는 건물전부를 대상으로 임차권등기를 마친 상태입니다. 인수액과 별개로 현실 점유 여부와 인도 절차는 확인이 필요합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 평균 198,000,000원은 1건, 전체 확인 거래도 2건입니다. 숫자 하나를 확정 시세로 보지 말고 실제 매물과 현장 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대 규모이므로 재매각 시 매수층과 거래 속도를 별도로 점검해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 규제가 확인되므로 실제 취득·이용 단계에서 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 “대항력”보다 “확약의 효력”
표면적으로만 보면 보증금 229,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 회차에서 미배당액 123,509,200원이 생기는 전형적인 인수형 사건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.03.10.자 확약으로 신연지 임차인의 대항력과 미배당 보증금 승계 문제가 실질적으로 제거돼, 현재 회차의 실질취득은 107,800,000원으로 정리됩니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균이자 최신 거래인 198,000,000원의 54.4%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮지만, 16세대 소규모 다세대이고 실거래 표본도 적습니다. 따라서 이 사건의 판단 포인트는 단순한 최저가가 아니라 확약서가 매각조건에 정확히 반영돼 있는지, 그리고 제한된 실거래 표본 속에서 실제 환금성을 어떻게 볼지입니다.
