의정부지방법원 2026타경60457. 고양시 일산동구 식사동 ‘미래타운’ 8동 201호, 전용 57.86㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 70%라는 사실이 아니라, 보증금 229,000,000원의 대항력 임차인과 2026.03.10.자 대항력 포기 확약서가 동시에 존재한다는 점입니다.
임차인 신연지는 2020.11.25. 확정일자를 받고 2020.12.17. 주민등록을 마쳤으며, 2020.12.18. 점유를 개시했습니다. 현재 등기상 최초로 남아 있는 말소기준은 2024.07.22. 국민건강보험공단 압류이므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다. 확약서가 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 매수인의 총부담은 약 230,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 716-48 미래타운 제8동 제2층 제201호 · 도로명 경기도 고양시 일산동구 동국로 182 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 57.86㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 지상4층 중 2층 |
| 단지 / 사용승인 | 미래타운8동9동 · 16세대 · 2017.05.26. |
| 소유자 | 임재운 (2020.12.23. 거래가액 229,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,911,629원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약서가 승계를 차단한다
2017.09.15. 설정된 농협은행 근저당권 120,000,000원은 2020.12.18. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 인수할 선순위 근저당이 아니며, 현존 권리 중 말소기준은 2024.07.22. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 하나카드 가압류, 고양시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신연지 | 건물 전부 · 주거 | 2020.12.17. / 2020.12.18. | 2020.11.25. | 229,000,000원 | 있음 | 배당요구 | 실질 0원* |
* 현재 회차에서 집행비용을 제외한 예상배당액은 151,044,000원이고, 원래 법리에 따른 미배당 보증금은 77,956,000원입니다. 다만 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 2026.03.10.자 확약서를 제출했으므로 해당 임차보증금의 매수인 인수액을 실질 0원으로 봅니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 확약 미적용 인수액 | 확약 미적용 총부담 | 확약 적용 총부담* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 154,000,000원 | 77,956,000원 | 231,956,000원 | 154,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 107,800,000원 | 123,509,200원 | 231,309,200원 | 107,800,000원 |
| 3회 유찰 시 | 75,460,000원 | 155,298,280원 | 230,758,280원 | 75,460,000원 |
확약 미적용 시에는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 229,000,000원과 집행비용을 반영한 수준에서 거의 고정됩니다. 확약 적용 시에만 총부담이 각 회차 낙찰가와 같아집니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
동일 면적 57.86㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025.07. 1층 198,000,000원, 이전 거래는 2023.04. 4층 190,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 198,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래 대비 4.2% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07. | 57.86㎡ | 1층 | 198,000,000원 |
| 2023.04. | 57.86㎡ | 4층 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | 57.86㎡ | 2건 | 194,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.86㎡ | 1건 | 198,000,000원 |
확약서가 적용되는 경우 실질취득액 154,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 198,000,000원의 77.8%입니다. 감정가 220,000,000원보다도 낮아 가격 여유가 확인됩니다. 반대로 확약서가 적용되지 않으면 총부담 231,956,000원으로 최신 거래가보다 높아져 가격 메리트가 사라집니다. 이 사건의 시세 판단은 최저가 자체보다 확약서의 적용 여부에 완전히 좌우됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 신연지 보증금 | 229,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 하나카드 가압류 | 9,318,735원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 241,911,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금은 집행비용과 신연지의 우선변제금으로 전부 소진됩니다. 보증금 미배당액은 77,956,000원이지만 확약서에 따라 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 북동측 인근으로 아파트, 연립·다세대주택, 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재하는 주거지역입니다. 주위 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물의 2층으로, 위생·급배수, 난방과 기본적인 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 대지는 평지의 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·상대보호구역에 해당하며, 외국인 등을 대상으로 다세대주택 등 주택 용도 토지가 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공시지가는 743,000원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 동일 면적 거래가 2건으로 적습니다. 최근 거래는 상승했지만 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.10.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 미배당금 승계 배제와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 가격 기준을 둘로 나눌 것. 확약 적용 시 실질취득은 154,000,000원이지만, 미적용 시 총부담은 231,956,000원입니다. 두 경우를 섞어 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 배당과 명도. 임차인 신연지의 예상배당은 151,044,000원입니다. 배당 이후 인도 시점과 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 말소된 근저당 구분. 농협은행 근저당 120,000,000원은 2020.12.18. 해지로 말소된 권리이므로 현존 선순위 인수권리로 계산하지 마세요.
- 실거래 표본 점검. 최근 12개월 평균 198,000,000원은 거래 1건으로 구성됩니다. 층·내부 상태·수리비를 별도로 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 미납비용 확인. 관리비, 공과금, 당해세와 점유 현황을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인은 확약서가 완성한다”
이 물건은 대항력 임차인이 없는 깨끗한 경매가 아닙니다. 보증금 229,000,000원의 신연지는 말소기준보다 앞서 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 원래 구조대로라면 현재 회차 총부담은 231,956,000원으로 최신 거래 198,000,000원보다 높습니다.
하지만 주택도시보증공사가 제출한 2026.03.10.자 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 매각조건대로 보장한다면, 인수액은 실질 0원*이고 실질취득액은 154,000,000원*입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래의 77.8%로 가격 여유가 있습니다. 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 할인형. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 확약서의 정확한 효력과 적용 범위입니다.