의정부지방법원 2025타경1624. 남양주시 진접읍 금곡리 1048-3의 단독주택(다가구주택)과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 209.1㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 2층, 사용승인일은 2016.10.04입니다. 건축물대장상 지하 1층은 단독주택 부속창고, 지상 1·2층은 단독주택 1가구로 등재되어 있으나 실제로는 지하 원룸형 4개호, 지상 각 층 원룸형 2개호로 구분되어 사용되고 있습니다.
말소기준권리는 2016.10.25 진접새마을금고 근저당권입니다. 확인되는 임차인 7명 중 고제철·조정희·오용택·강성용·여동근·허태의는 확인 가능한 전입일이 모두 말소기준일보다 늦습니다. 반면 김진은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 다가구형 주택은 호실별 점유와 보증금 구조가 입찰가보다 더 중요한 경우가 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1624 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1048-3 · 경복대로211번길 10-1 |
| 물건종류 | 단독주택(다가구주택) + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 209.1㎡ · 지목 대 · 제1종전용주거지역 · 공시지가 1,296,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 · 사용승인 2016.10.04 · 단독주택(다가구주택) 이용 |
| 소유자 | 정혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 969,567,500원 / 475,088,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진접새마을금고 / 289,630,330원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인 1명은 미상
말소기준권리 이후의 경매개시결정, 경기신용보증재단·농협은행 가압류, 여동근·허태의의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기에는 2017.04.03 기존 근저당권의 채권최고액을 337,200,000원으로 변경한 기재가 함께 존재합니다. 아래 예상배당은 경매 배당 산정에 잡힌 457,200,000원을 그대로 반영한 것이므로, 실제 입찰 전에는 근저당 변경등기의 효력과 현재 채권액을 등기 원본 및 배당요구 관계서류와 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 보증기관 중복 없음
| 임차인 / 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고제철 · B03호 | 2022.08.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진 · 201호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조정희 · 202호 | 2019.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오용택 · B04호 | 2021.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강성용 · 101호 | 2024.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여동근 · 지하1층 일부 | 2025.02.11 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태의 · 1층 일부(102호) | 2023.10.20 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
여동근은 보증금 50,000,000원, 허태의는 보증금 130,000,000원의 임차권등기가 있으나 각각의 전입일은 2016.10.25 말소기준권리보다 뒤입니다. 고제철·조정희·오용택·강성용도 확인된 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 김진만 전입일 자체가 확인되지 않아 예외입니다.
③ 예상배당표 (매각가 475,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,150,880원 |
| 1. 근저당 · 진접새마을금고 | 457,200,000원 | 457,200,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 10,737,120원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 16,642,135원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 493,842,135원 중 467,937,120원이 배당되고, 25,905,015원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 매수인 확정 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 201호 김진의 임대차 내용도 확정되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 지하와 지상층이 여러 원룸형 호실로 구분되어 있습니다.
- 입지. 진접초등학교 동측 인근으로 단독주택·근린생활시설·아파트단지가 섞인 주거지역이며 주변환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 진접역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 209.1㎡, 평지·정방형·소로각지이며 제1종전용주거지역과 진접택지지구 지구단위계획구역에 속합니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등 다수의 용도·행위 제한이 중첩되어 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 건축물대장상 용도와 실제 원룸형 구획 이용 형태는 매각물건명세서에 별도 기재되어 있습니다.
- 환금성. 단독주택이면서 다가구 임대형으로 사용되는 구조라 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵고, 임차관계 정리 여부가 매수층과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 201호 김진 우선 확인. 전입세대확인서·임대차계약·보증금·점유개시일을 확인해 대항력 가능성을 먼저 해소해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 2016.10.25 채권최고액 457,200,000원 설정 뒤 2017.04.03 채권최고액 337,200,000원 변경 기재가 있으므로 현재 효력과 배당액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 호실별 점유 확인. 지하 4개호, 지상 각 층 2개호로 구분 이용되고 있어 실제 점유자와 현황조사 대상이 일치하는지 현장 확인이 중요합니다.
- 최우선변제 재검토. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 각 임차인의 보증금·계약시기·점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 다가구주택·토지·임대수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 일괄매각 대상이므로 현황과 매각목록의 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인과 실제 가격
이 사건은 감정가 969,567,500원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 475,088,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세가 확인되지 않기 때문에 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리 측면에서는 말소기준권리 뒤의 임차권등기와 가압류가 소멸하는 구조이고, 확인 가능한 전입일을 가진 임차인들은 모두 후순위입니다. 다만 201호 김진의 대항력은 아직 미상입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 ‘최저가가 얼마나 내려왔는가’보다 김진의 임대차관계를 확정하고, 다가구 원룸형 7명 점유 구조를 실제 현황과 맞춘 뒤, 별도의 현장 시세와 임대수익으로 475,088,000원의 가격을 검증하는 것입니다. 이 세 가지가 확인되기 전에는 확정 인수 0원이라는 계산만으로 안전한 물건이라고 결론 내리기 어렵습니다.
